Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2009 по делу n А58-7978/08. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Пунктом 6.3 Договора аренды земельного участка от 8 июня 2005 года № 4730 также предусмотрено, что арендатор (предприниматель), надлежащим образом выполнявший обязанности по этому договору, имеет преимущественное право на перезаключение данного договора.

При этом из содержания пункта 4.2.5 договора аренды земельного участка следует, что письменное заявление направляется арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора.

По утверждению заявителя апелляционной жалобы, документы на продление договора аренды он подал 27 марта 2008 года.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Однако в нарушение приведенной нормы процессуального закона соответствующие доказательства, подтверждающие факт обращения с заявлением о продлении срока аренды 27 марта 2008 года, равно как и в иные периоды до 1 апреля 2008 года, предпринимателем в материалы дела не представлены.

В то же время в материалах дела имеется заявление предпринимателя о продлении срока аренды земельного участка от 20 мая 2008 года (л.д. 106), то есть данное заявление подано предпринимателем после истечения срока действия договора (1 апреля 2008 года).

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции полагает, что предпринимателем в любом случае нарушены положения пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4.2.5 договора аренды земельного участка от 8 июня 2005 года № 4730 о сроке направления письменного заявления о пролонгации данного договора (не позднее, чем 1 января 2008 года).

Следовательно, необходимое условие для реализации преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка на новый срок – направление предпринимателем письменного уведомления арендодателя о желании заключить такой договор не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора – в рассматриваемом случае не выполнено.

Кроме того, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что в соответствии с разъяснением, приведенным в пункте 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.

Суду первой инстанции представитель Администрации пояснил, что спорный земельный участок никому не предоставлен и договор аренды этого земельного участка ни с кем не заключен (Протокол судебного заседания от 11 января 2009 года, т. 1, оборот л.д. 110).

Таким образом, в рассматриваемом случае у предпринимателя не имеется преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

В этой части выводы суда первой инстанции являются правильными.

Также обоснованным является и вывод суда первой инстанции о том, что у предпринимателя отсутствует предусмотренное пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение права аренды спорного земельного участка, поскольку им не представлено доказательств, подтверждающих право собственности на объект незавершенного строительства (здание кафе).

Упомянутый выше технический паспорт на этот объект в силу статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может быть признан в качестве допустимого доказательства, подтверждающего право собственности.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу и поэтому право собственности на них на основании пункта 1 статьи 131 того же Кодекса и пункта 2 статьи 25 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» подлежит государственной регистрации.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции находит ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что в рассматриваемом случае договор аренды земельного участка от 8 июня 2005 года № 4730 был прекращен 1 апреля 2008 года в связи с истечением срока его действия.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Кроме того, в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указано, что договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о возражениях со стороны Администрации относительно пользования предпринимателем спорным земельным участком после 1 апреля 2008 года либо подтверждающие отказ предпринимателя или Администрации от возобновленного на неопределенный срок договора аренды земельного участка от 8 июня 2005 года № 4730.

Оспоренный предпринимателем протокол № 307 от 3 сентября 2008 года не может быть расценен судом апелляционной инстанции в качестве возражения Администрации относительно использования предпринимателем спорного земельного участка, поскольку касается конкретного вопроса – об отказе в продлении срока аренды земельного участка. В рассматриваемом же случае договор аренды в силу приведенных норм закона считается возобновленным на неопределенный срок.

Таким образом, поскольку у предпринимателя на момент вынесения оспоренного им протокола не имелось преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка от 8 июня 2005 года № 4730 на новый срок (при том, что данный договор был возобновлен на неопределенный срок), оспоренным протоколом права и законные интересы предпринимателя не нарушаются.

При изложенных обстоятельствах у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения суда первой инстанции.          Рассмотрев апелляционную жалобу на не вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 2 марта 2009 года по делу № А58-7978/08, Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 2 марта 2009 года по делу № А58-7978/08 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа.

Председательствующий  судья                                                         Г.Г. Ячменёв

Судьи                                                                                                  Е.В. Желтоухов

Д.Н. Рылов