Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2010 по делу n А51-15616/2005. Отменить решение полностью и принять новый с/а

А51-15616/2005

Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115 Владивосток, 690001

тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected] , http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Владивосток                                              Дело

№ А51-15616/2005 

02 августа 2010 года 

Резолютивная часть постановления оглашена 29 июля 2010 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 02 августа 2010 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: И.Л. Яковенко

судей: С.В. Шевченко, И.С. Чижикова

при ведении протокола секретарем судебного заседания: К.А. Сухецкой

при участии:

От истца: представитель Хмелева С.В. (доверенность б/н от 18.01.2010, служебное удостоверение № 3673)

От ответчика: представитель Рыбалочка Ю.С. (доверенность б/н от 19.10.2009, паспорт)

От ООО «Чайка»: представитель Мальцева Н.Ф. (доверенность б/н от 19.10.2009, паспорт)

От администрация г.Владивостока: представитель Хмелева С.В. (доверенность № 1-3/5907 от 23.12.2009, служебное удостоверение № 3673)

От Управления муниципальной собственности администрации г.Владивостока: представитель Хмелева С.В. (доверенность № 28/1-3361 от 28.12.2009, служебное удостоверение № 3673)

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Чайка"

апелляционное производство № 05АП-3744/2010

на решение от 13.06.2006

судьи Т.А. Аппаковой

по делу № А51-15616/2005 Арбитражного суда Приморского края  

по иску (заявлению) МУПВ "Владивостокская киносеть"

к ООО "Люмьер"

третьи лица: Администрация г. Владивостока, Управление муниципальной собственности г.Владивостока, Управление Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю

о признании недействительным договора и применении последствий

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное унитарное предприятие г.Владивостока «Владивостокская киносеть» (далее – МУП г. Владивостока «Владивостокская киносеть») обратилось в суд с иском (с учетом уточнения) к обществу с ограниченной ответственностью «Люмьер» о признании недействительным договора аренды от 25.02.2004 и дополнительных соглашений к нему от 05.04.2004 № 1, от 05.07.2004 № 2, от 05.07.2004 № 3; о признании недействительной регистрации перехода прав на нежилые помещения, расположенные в здании по адресу: г. Владивосток, ул. Черемуховая, д. 40 (кинотеатр «Чайка»), общей площадью 1 230,20 кв.м от 23.04.2004, и 1 627,30 кв.м от 10.09.2004, а также применении последствий недействительности сделок.

Определением от 23.09.2005 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на сторон истца привлечено Управление муниципальной собственности администрации г.Владивостока, на стороне ответчика – Главное управление Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю.

Определением от 19.12.2005 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечена администрация г.Владивостока.

Решением от 13.06.2006 исковые требования удовлетворены в части признания недействительными договора аренды нежилого помещения от 25.02.2004, дополнительных соглашений к нему от 05.04.2004 №1, от 05.07.2004 № 2, от 05.07.2004 № 3, заключенных МУПВ «Владивостокская киносеть» и ООО «Люмьер», в применении последствий недействительности сделки отказано, в остальной части иска производство по делу прекращено.

Не согласившись с вынесенным решением, ООО «ЧАЙКА» обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы ссылается на принятие судом первой инстанции решения о правах и об обязанностях ООО «ЧАЙКА», не привлеченного к участию в деле, полагает, что принятое решение затрагивает права и обязанности ООО «ЧАЙКА», вытекающие из признанного недействительным договора аренды, поскольку 02.03.2005 произведена государственная регистрация передачи права аренды здания кинотеатра «Чайка» в уставный капитал ООО «ЧАЙКА». Заявитель считает, что факт отсутствия оценки объекта аренды либо неправильная оценка сами по себе не являются достаточным обстоятельством для вывода о недействительности договора аренды, а может служить основанием для оспаривания самой оценки, ссылается на истечение срока исковой давности на момент обращения МУПВ «Владивостокская киносеть» с иском.

Согласно п. 4 ч. 4 ст. 270 АПК РФ судебная коллегия отменила решение Арбитражного суда Приморского края от 13.06.2006 и перешла к рассмотрению дела по правилам, установленным для суда первой инстанции. При этом апелляционный суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, на стороне ответчика Общество с ограниченной ответственностью «ЧАЙКА».

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2010 решение от 13.06.2006 отменено. В связи с отказом МУП г. Владивостока «Владивостокская киносеть» от иска в части признания недействительной регистрации перехода прав на нежилые помещения площадью 1 230,20 кв.м и 1 627,30 кв. м, расположенные в здании по адресу: г. Владивосток, ул. Черемуховая, д. 40 (кинотеатр «Чайка»), от 23.04.2004 и от 10.09.2004,  производство по делу в этой части прекращено, в остальной части – в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 01.06.2010 постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2010 по делу № А51-15616/2005 Арбитражного суда Приморского края отменено, дело направлено на новое рассмотрение в тот же апелляционный суд.

В судебно заседании представитель заявителя доводы апелляционной жалобы от 27.10.2009 поддержал в полном объеме, представил дополнительное соглашение № 3 от 05.07.2004 к договору аренды нежилого помещения от 25.02.2004 на 1-м листе, которые с согласия иных участников процесса приобщены к материалам дела.

Представитель ООО «Люмьер» поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель истца, третьих лиц на доводы апелляционной жалобы возразил. Решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения. По заявленному ходатайству с согласия представителей ответчика и ООО «Чайка» к материалам дела в порядке статей 159, 184-185, части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приобщены письменные доказательства на 12-ти листах: расчеты арендной платы по договору, решения Думы г.Владивостока от 10.07.2002 № 119 и от 10.12.2002 № 152.

МУП г. Владивостока «Владивостокская киносеть» поддержал заявленный в суде первой инстанции отказ от иска в части признания недействительной регистрации перехода прав на нежилые помещения площадью 1 230,20 кв.м и 1 627,30 кв. м, расположенные в здании по адресу: г. Владивосток, ул. Черемуховая, д. 40 (кинотеатр «Чайка»), от 23.04.2004 и от 10.09.2004.

Представитель Главного управления Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом.

Судебная коллегия, руководствуясь статьей 156 АПК РФ, рассмотрела дело в отсутствие не явившегося лица.

Как следует из материалов дела, трехэтажное здание с подвалом (лит. А, А1, кинотеатр «Чайка») общей площадью 1627,3 кв.м является муниципальной собственностью г. Владивостока и передано на праве хозяйственного ведения МУП г. Владивостока «Владивостокская киносеть», что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права.

25.02.2004 между МУП г. Владивостока «Владивостокская киносеть» (арендодатель) и ООО «Люмьер» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, согласно которому арендатор принял в пользование нежилые помещения, назначение культурно-просветительское, торговое, общей площадью 1233,4 кв.м, расположенные в трехэтажном здании с подвалом (лит. А, А1, кинотеатр «Чайка» по ул. Черемуховая, д. 40 в г. Владивостоке, в том числе на первом этаже общей площадью 345,4 кв.м (помещения по плану с № 1 по № 21), на втором этаже общей площадью 547,5 кв. м (помещения по плану №№ 2, 4, 5, 9 - 18), на третьем этаже общей площадью 340,5 кв. м), в целях восстановления, реконструкции и организации в дальнейшем культурно-развлекательного комплекса, на срок с 25.02.2004 по 24.02.2053.

Арендная плата за указанное имущество установлена в размере ежемесячных платежей в сумме 34 942 руб. без учета НДС. При этом стороны согласовали, что арендная плата не может быть увеличена в связи с изменением цен, тарифов, коэффициентов инфляции и т.п., в связи с тем, что арендатор вкладывает свои средства в развитие и восстановление кинотеатра «Чайка».

Дополнительным соглашением от 05.04.2004 № 1 к договору аренды изменены условия договора, в том числе в отношении передаваемого имущества, площадь которого составила 1230,2 кв.м.

Договор аренды с учетом дополнительного соглашения от 05.04.2004 зарегистрирован в установленном порядке, ООО «Люмьер» выдано свидетельство о государственной регистрации права от 10.09.2004 серии 25 АА № 468431.

Дополнительным соглашением от 05.07.2004 № 2 к договору аренды увеличена площадь передаваемого имущества до 1627,3 кв. м, в том числе в подвале общей площадью 120,2 кв.м. (помещения по плану с № 1 по № 10), на первом этаже общей площадью 345,4 кв.м (помещения по плану с № 1 по № 21), на втором этаже общей площадью 821,2 кв. м (помещения по плану с № 2 по № 18), на третьем этаже общей площадью 340,5 кв. м (помещения по плану с № 1 по № 15).

Дополнительное соглашение от 05.07.2004 № 2 к договору зарегистрировано в учреждении юстиции 10.09.2004.

По факту передачи имущества оформлены акты от 25.02.2004 (площадь 1233,4 кв.м), от 05.07.2004 (площадь 397,1 кв.м).

02.03.2005 произведена  государственная регистрация передачи права аренды здания кинотеатра «Чайка» в уставной капитал ООО «Чайка».

МУП г. Владивостока «Владивостокская киносеть», ссылаясь на то, что сделка – договор аренды от 25.02.2004 не соответствует п. 2 ст. 18 ФЗ РФ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», ст. 8 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», и, считая её недействительной согласно ст. 168 ГК РФ обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, оценив доводы и пояснения сторон, судебная коллегия, рассматривая дело по правилам, установленным для суда первой инстанции, считает, что исковые требования подлежат удовлетворению

На основании статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с частью 1 ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Согласно части 2 ст. 8 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" действие указанной нормы не распространяется на отношения, возникающие при распоряжении государственными унитарными предприятиями имуществом, закрепленным за ними на праве хозяйственного ведения, за исключением случаев, если распоряжение имуществом в соответствии с законодательством РФ допускается с согласия собственника этого имущества.

Согласно ч. 2 ст. 18 ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" государственное или муниципальное предприятие не вправе продавать принадлежащее ему недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества или товарищества или иным способом распоряжаться таким имуществом без согласия собственника имущества государственного или муниципального предприятия.

Таким образом, учитывая  вышеуказанные нормы  при заключении договора  аренды от 25.02.2004 проведение независимой оценки рыночной стоимости имущества являлось обязательным.

Поскольку договор аренды  нежилого помещения от 25.02.2004 с дополнительными соглашениями  к нему  не соответствует требованиям статьи 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности», данный договор ничтожен в силу статьи 168 ГК РФ.

Исковые требования в данной части являются законными и обоснованными, подлежат удовлетворению.

Судебная коллегия  отклоняет как противоречащие статье 8 ФЗ "Об оценочной деятельности» и части 2 статьи 18 ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" доводы ООО «Чайка» о том, что отсутствие независимой оценки само по себе не влечет  недействительность договора аренды.

Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы ООО «Чайка» о том, что рыночная величина аренды, определенная оценщиком,  не является обязательной при заключении договора. По мнению заявителя, размер арендной платы по договору является обоснованным, поскольку определен на основании п. 9.1 Положения о порядке аренды зданий и сооружений, находящихся в муниципальной собственности г. Владивостока, утвержденного Решением Думы г. Владивостока N 119 от 10.07.2002 в соответствии с Методикой расчета арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в муниципальной собственности города Владивостока, утвержденной решением Думы г. Владивостока от 10.12.2002 N 152, по базовой ставке годовой арендной платы, утвержденной постановлением Главы администрации N 1408 от 11.06.2004 на основании решения Думы г. Владивостока N 165 от 30.91.2003.

В данном случае при оценке законности договора важен не размер арендной платы, а сама процедура проведение оценки его рыночной стоимости. При заключении