Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2010 по делу n А51-6611/2010. Отменить решение полностью и принять новый с/а

Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115 Владивосток, 690001

тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected] , http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Владивосток                                              Дело

№ А51-6611/2010

 13 августа 2010 года

Резолютивная часть постановления оглашена 10 августа 2010 года .

Постановление в полном объеме изготовлено 13 августа 2010 года .

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: З.Д. Бац

судей: Г.А. Симоновой, Т.А. Солохиной

при ведении протокола секретарем судебного заседания:   Н.А. Мильгевской

при участии:

от ООО "ПК Лимонник": Артюк А.А. по доверенности от 03.06.2010 со специальными полномочиями сроком на один год

от Управления муниципальной собственности г.Владивостока: Попова С.Б. по доверенности от 28.12.2009 со специальными полномочиями сроком до 31.12.2010,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности г.Владивостока

апелляционное производство № 05АП-4348/2010

на решение от 17.06.2010

судьи Н.В. Колтуновой

по делу № А51-6611/2010 Арбитражного суда Приморского края  

по заявлению ООО "ПК Лимонник"

к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока

об оспаривании отказа

           УСТАНОВИЛ:

         Общество с ограниченной ответственностью «ПК Лимонник» (далее – заявитель, Общество, ООО «ПК Лимонник») обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании незаконным отказа Управления муниципальной собственности администрации г. Владивостока (далее  - УМС г. Владивостока) в реализации  преимущественного права приобретения арендуемого муниципального имущества – объекта  нежилого  фонда  по адресу г. Владивосток, ул. Станюковича, 31 А, изложенного в письме от 02.04.2010 №30292 сп (09).

          Решением суда от 17.06.2010 года заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

          Не согласившись с решением суда, Управление муниципальной собственности администрации г. Владивостока подало апелляционную жалобу, доводы которой сводятся к тому, что поскольку договор аренды спорного помещения не прошел государственную регистрацию, соответственно не может считаться заключенным с момента его подписания. Заявитель жалобы считает необоснованны вывод суда о том, что Общество не имело возможности зарегистрировать  договор аренды по вине УМС г. Владивостока, так как не представлены доказательства обращения ООО «ПК Лимонник» в УМС г. Владивостока по вопросу государственной  регистрации договора аренды.

         Представитель УМС г. Владивостока в судебном заседании доводы жалобы поддержал в полном объеме.

Представитель ООО «ПК Лимонник» в судебном заседании  с доводами жалобы не  согласился, считает решение суда законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Из материалов дел судом апелляционной инстанции  установлено следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Производственная компания Лимонник» зарегистрировано в качестве юридического лица Мэрией г.Владивостока 08.07.1998, о чем внесена запись  в ЕГРЮЛ за основным государственным регистрационным номером 1022502262848.

27.01.1999 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г.Владивостока и ООО «ПК Лимонник» заключен договор №1/105 аренды недвижимого имущества (помещение, строение) расположенного по адресу: г.Владивосток, ул.Станюковича, д.31-а, стр.Г, общей площадью 390, 34 кв.м, сроком действия до 31.12.1999. По акту приема-передачи указанное имущество передано в пользование арендатору.

04.04.2000 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г.Владивостока и ООО «ПК Лимонник» заключен договор №1/105 аренды недвижимого имущества (помещение, строение) расположенного по адресу: г.Владивосток, ул.Станюковича, д.31-а, стр.Д, общей площадью 389 кв.м, сроком действия  с 01.01.2000 по 31.02.2002. По акту приема-передачи указанное имущество передано в пользование арендатору, Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю произведена государственная регистрация права аренды 04.05.2000 года.

01.03.2004 заключен договор №01-03312-001-Н-АР-3111-00 сроком действия с 01.01.2003 по 31.12.2004. При этом арендатору было передано нежилое помещение по адресу: г.Владивосток, ул.Станюковича, д.31-а, стр.Д, общей площадью 378 кв.м. Помещение указанной площади передано по акту приема-передачи арендатору. При это названный договор, заключенный на срок не менее года в установленном порядке зарегистрирован не был.

Арендные отношения продолжены по договорам: № 01-03312-001-Н-А-4783-00 от 19.05.2005, сок действия  которого  с 01.01.2005 по 31.12.2005; № 01-0312-001-Н-АР-5245-00 от 28.12.2006 сроком действия с 01.01.2006 по 31.12.2007 (договор на срок не менее года не был зарегистрирован в установленном порядке); №01-03312-001-Н-АР-5781-00 от 02.04.2008 сроком действия с 01.01.2008 по 28.12.2008 (на срок менее  года, не подлежит регистрации); № 01-03312-001-Н-АР-6047-00 от 19.02.2009 сроком действия  с 01.01.2009 по 29.12.2009 (на срок менее года не подлежит регистрации).

23.03.2010 Управлением муниципальной собственности г.Владивостока с ООО «Производственная компания Лимонник» заключен договор №01-03312-001-Н-АР-6322-00 аренды недвижимого имущества (помещение, строение) расположенного по адресу: г.Владивосток, ул.Станюковича, д.31-а, стр.Д, общей площадью 465 кв.м, сроком  с 30.12.2009 по 28.12.2010 (на срок менее года). По акту приема-передачи указанное имущество передано в пользование арендатору.

11.12.2009 ООО «ПК Лимонник» обратилось в Управление муниципальной собственности г.Владивостока с заявлением о включении в план приватизации отдельно стоящего здания по ул.Станюковича, д.31-А, строение Д, на условиях преимущественного права выкупа, так как ООО «ПК Лимонник» является малым предприятием и арендует это помещение более десяти лет.

Письмом №30292сп(09) от 04.02.2010 Управление муниципальной собственности г.Владивостока известило Общество о том, что  его заявление будет рассмотрено после внесения изменений в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в части изменения площади объекта.

04.02.2010 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю произведена государственная регистрация права собственности Муниципального образования г.Владивосток, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации №25-25-01/010/2010-143.

02.04.2010 Управлением принято решение об отказе во включении в решение об условиях приватизации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: г.Владивосток, ул.Станюковича, 31-а, площадью 465 кв.м. в связи с тем, что арендатор занимает помещение менее двух лет, поскольку договор №01-03312-001-Н-АР-5245-00 не считается заключенным.

Не согласившись с указанным решением, посчитав, что оно не соответствует закону, нарушает права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, ООО «ПК Лимонник» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального и процессуального права, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, коллегия считает, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее –Закон № 159-ФЗ)  субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при следующих условиях: арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Указанный Федеральный закон опубликован в официальном издании «Российская газета» 25.07.2008 и вступил в силу 05.08.2008, за исключением частей 2, 3 и 4 статьи 9 Закона, вступающих в силу 01.01.2009.

Таким образом, для получения вышеуказанного права выкупа государственного или муниципального имущества арендные отношения должны возникнуть не позднее 05.08.2006.

В соответствии со статьей 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как следует из разъяснений, данных Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 4 Информационного письма от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Как следует из материалов дела, договор аренды недвижимого имущества                    № 01-03312-001-Н-АР-5245-00 от 28.12.2006, названный Управлением в письме от 02.04.2010 № 30292сп(09), заключён сторонами на срок с 01.01.2006 по 31.12.2007.

 Соответственно, для признания этого договора заключенным, он подлежал государственной регистрации, с даты государственной регистрации считался заключенным.

В материалах дела отсутствуют доказательства регистрации договора аренды  № 01-03312-001-Н-АР-5245-00 от 28.12.2006г. в установленном законом порядке.

Следовательно, договор аренды от 28.12.06 в соответствии со статьей  651 ГК РФ  является незаключенным ввиду отсутствия государственной регистрации.

Исходя из вышеизложенного,  коллегия считает ошибочным вывод суда первой инстанции о наличии у Общества  преимущественного права на выкуп арендуемого помещения, обоснованный ссылкой на пункт 6 Информационного письма  Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134-ФЗ. Указывая на непрерывное пользование помещением в течение двух и более лет, суд первой инстанции  не учел, что п.6  Информационного письма  Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134-ФЗ предусмотрено, что временное владение или временное пользование может рассматриваться  как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды имущества и заключением последнего договора при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться  недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись, то есть принимается во внимание  наличие  заключенных договоров по состоянию на 05.08.2008г.

Между тем, согласно  части 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

 В связи с тем, что договор аренды № 01-03312-001-Н-АР-5245-00 от 28.12.2006г. не зарегистрирован Обществом в установленном законом порядке, и является незаключенным, коллегия считает, что отказ Управления муниципальной собственности г.Владивостока в  реализации Обществом преимущественного права приобретения арендуемого муниципального нежилого помещения по ул.Станюковича, 31-а, строение