Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2010 по делу n А51-7676/2009. Изменить решение

от 02.06.2006  первоначальный кредитор передает, а новый кредитор принимает  принадлежащее первоначальному кредитору  права залогодержателя к ООО  «Дальмебель», возникшие у залогодателя на основании договора ипотеки №ИР 194-2005 от 31.05.2005.

Пунктом 1.2 договора   от 02.06.2006 цессии (уступки права залогодержателя) по договору ипотеки  предусмотрено, что права первоначального   кредитора, указанные в п. 1.1  договора, переходят от первоначального кредитора к новому кредитору в объеме и на условиях, существующих на момент  перехода этих прав к новому кредитору. Размер требований к должнику составляет  5 719 072 руб.  46 коп. 

ООО «Юста-ДВ» перечислило на расчетный счет  №40702810400390000146 денежную сумму в размере 5 719 072 руб. 46 коп. Указанное обстоятельство подтверждается квитанцией №5 от 02.06.2006 и выпиской по расчетному счету №40702810400390000146, в связи с чем довод заявителей апелляционных жалоб об отсутствии доказательств внесения истцом спорных денежных средств на расчетный счет ответчика подлежит отклонению.

Таким образом,  к  ООО «Юста-ДВ»  в соответствии с положениями ст. 382 ГК РФ перешли  права требования по кредитному договору №145 от 31.05.2005, а также права залогодержателя к ООО  «Дальмебель», возникшие на основании договора ипотеки №ИР 194-2005 от 31.05.2005.

Из материалов дела следует, что ответчик не исполнил надлежащим образом принятые обязательства по возврату кредита и уплате процентов за пользование кредитом, уведомление от 14.05.2009, претензия от 22.05.2009 №39 с просьбой произвести погашение кредита и процентов по договору от 31.05.2005 со стороны ООО «Дальмебель» остались без ответа.

Довод заявителей о том, что денежные средства на момент списания находились на расчетном счете ответчика, соответственно, кредит был погашен ответчиком,  отклоняется, поскольку из совокупности имеющихся в материалах дела доказательств следует вывод,  что со счета ООО  «Дальмебель» банком  были  списаны  денежные средства,  поступившие  на счет  от  ООО «Юста-ДВ» на основании пункта 3.1.1 договора  уступки права требования (цессии)   от 02.06.2006.

На день рассмотрения дела задолженность по договору   составила     62 145 831 руб. 20 коп., в том числе 5 679 154 руб. 81 коп. основного долга, 4 907 460 руб. 69 коп. процентов за пользование кредитом, 51 559 215 руб. 70 коп. неустойки.

При таких обстоятельствах, ввиду отсутствия доказательств надлежащего исполнения ответчиком кредитных обязательств и состоявшейся уступке прав требования по договорам  №145 от 31.05.2005 и  №ИР 194-2005 от 31.05.2005, арбитражный суд первой инстанции правомерно пришел к выводу об удовлетворении исковых требований ООО «Юста-ДВ» в части взыскания с  ООО  «Дальмебель» 5 679 154 руб. 81 коп. основного долга и 4 907 460 руб. 69 коп. процентов за пользование кредитом.

Вместе с тем, учитывая размер основного долга, период просрочки исполнения обязательства, арбитражный суд первой инстанции обоснованно применил  статью 333 ГК РФ и уменьшил  сумму предъявленной ко взысканию неустойки до  5 128 920 руб.  ввиду явной несоразмерности подлежащей уплате неустойки  последствиям нарушения обязательства.

Довод заявителей об отсутствии уведомления ответчика о состоявшейся уступке прав по договорам  №145 от 31.05.2005 и  №ИР 194-2005 от 31.05.2005 отклоняется, поскольку в силу п.п. 2, 3 ст. 382 ГК РФ для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. Если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий.

Материалы дела не содержат доказательств исполнения ответчиком обязательств как прежнему, так и новому кредитору, следовательно, ссылка заявителей на отсутствие уведомления  должника неправомерна.

Ссылка  заявителей на ст.  385 ГК РФ, предусматривающей, что должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу, не принимается, поскольку материалы дела не содержат каких-либо сведений о намерении   должника погасить имеющуюся задолженность и о наличии у  него  сомнений в  правомочиях  нового кредитора.

Пунктом 1  ст. 334 ГК РФ предусмотрено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Таким образом, как правомерно указал суд первой инстанции, исковые требования  подлежат  удовлетворению путем  обращением взыскания на заложенное по договору ипотеки  №ИР 194-2005 от 31.05.2005 имущество. 

 Согласно резолютивной части решения,  взыскание обращено на трехэтажное и  одноэтажное здания, а также на земельный участок.  Начальная продажная стоимость  имущества при реализации на открытых торгах  определена судом в размере 7 200 000 руб.

С данными выводами суда апелляционная коллегия не может согласиться в силу следующего. 

Согласно пункту 2.1.3 договора об ипотеке №ИР 194-2005 от 31.05.2005 предметом ипотеки является  право аренды на  земельный участок общей площадью 159 385 кв.м, в том числе площадь под зданиями и сооружениями 50594, 5 кв.м; целевое назначение участка - для производственных целей, категория земель - земли поселений; кадастровый номер 25:27:03 02 04:0220; ограничения и обременения - территория ограниченного пользования охранной зоны линии электропередач 35 Кв площадью 1 248 кв.м; расположенного по адресу: Приморский край, г. Артем, ул. Кирова, 185, на расстоянии 650 м в северо-восточном направлении от пересечения автодороги Владивосток-Находка и автодороги: подъезд к г. Артему от автодороги Хабаровск-Владивосток. Право аренды принадлежит залогодателю на основании договора аренды земельного участка от 29.03.2004  №114; номер государственной регистрации 25-25-06/018/2005-320, дата регистрации - 23.05.2005, регистрирующий орган - Артемовский отдел главного управления Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю, 25 регистрационный округ.

Таким образом,  указание в резолютивной части решения на обращение  взыскания  на земельный участок, а не право аренды на земельный участок, является ошибочным. 

Доводы заявителей об истечении срока  аренды земельного участка (до 17.08.2008) и прекращении   на основании  ст. 352 ГК РФ залога в отношении  него отклоняются в силу следующего.

Пунктом 2 договора №114  от 29.03.2004 аренды  спорного земельного участка установлен  срок   аренды  с  18.08.2003 по 17.08.2008. 

В соответствии  с п.п. 1, 2  ст. 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Таким образом, при  отсутствии в материалах  дела доказательств  расторжения договора аренды земельного участка,  передачи  его арендодателю, направления уведомления со стороны арендодателя о расторжении договора, а также при отсутствии возражений  со стороны арендодателя,  суд приходит к выводу  о продлении действия  договора №114  от 29.03.2004 аренды  земельного участка  на неопределенный  срок.

Вместе с тем апелляционной коллегией  установлено следующее.

Пунктом 4.2  договора №114  от 29.03.2004 аренды  земельного участка предусмотрено, что арендатор (ООО  «Дальмебель») обязан не передавать  участок или его часть  в использование   третьим лицам без согласия арендодателя.

Согласно п. 3 ст. 335 ГК РФ  залог права аренды или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц.

         Однако, материалы дела не содержат доказательств наличия  согласия собственника арендуемого ответчиком земельного участка на передачу  права аренды  этого земельного участка в залог.  

         Уведомление  исх.№3/2 от 31.05.2005, направленное  ответчиком в адрес  главы города Артёма (т. 3, л.д.  53),  таким  согласием не является. 

         Кроме того,  пунктом 1 ст.  339 ГК РФ предусмотрено, что в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом.

         Вместе с тем, из договора  об ипотеке №ИР 194-2005 от 31.05.2005  следует, что стороны при его заключении закладываемое  право аренды  не оценили.

         Согласно ст. 168 ГК РФ  сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

         При таких обстоятельствах, принимая во внимание отсутствие согласия  собственника земельного участка о передаче права аренды на него в залог и отсутствие оценки закладываемого права,  договор ипотеки №ИР 194-2005 от 31.05.2005 в части  залога  права аренды на указанный в нем земельный участок является ничтожным.

         В силу ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

         Обращая взыскание на заложенное по договору ипотеки №ИР 194-2005 от 31.05.2005 имущество,  суд  определил  начальную продажную  стоимость   при реализации на открытых торгах   в  сумме 7 200 000 руб., то есть  в размере залоговой  стоимости   предмета ипотеки, определенного сторонами в пункте  3.1.2 договора  при его заключении.

         Однако судом не учтено следующее.  

         В соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом.

При этом согласно правовой позиции, изложенной в п. 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 15.01.1998 №26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге», залоговая стоимость имущества может существенно отличаться от его рыночной стоимости, что связано, в частности, с промежутком времени между заключением договора о залоге и реализацией предмета залога, в связи с чем залоговая стоимость имущества не может считаться согласованной начальной продажной ценой.

Таким образом, условие договора залога об установлении залоговой стоимости заложенного имущества не является согласованной начальной продажной ценой этого имущества.

Для определения рыночной стоимости спорного имущества – трехэтажного и одноэтажного задний, расположенных по адресу: г. Артем, ул. Кирова, д. 185,  являющихся предметом  залога, судом апелляционной инстанции была назначена экспертиза. 

Согласно заключению, изложенному в Отчете №491/2010 от 06.07.2010 об оценке рыночной стоимости объектов  недвижимого имущества, принадлежащих   ООО  «Дальмебель», расположенных по адресу: Приморский край,  г. Артем, ул. Кирова, д. 185, составленному   аудиторской компанией ЗАО  «Дальаудит», величина рыночной стоимости права собственности   в отношении  спорных объектов  по состоянию на 30.06.2010 составляет  10 874 532  руб., в том числе: трехэтажное здание  площадью  24 099,50 кв.м – 8 840 059 руб.,  одноэтажное здание  площадью  461,20 кв.м – 2 034 473 руб. 

Таким образом,  начальная продажная стоимость  зданий должна быть определена исходя из их  рыночной стоимости.

Подлежит отклонению  довод заявителей о нарушении судом первой инстанции норм процессуального права, выразившееся в принятии судом документов от банка  (отчет рыночной стоимости имущества от 25.05.2005, кредитная заявка от 30.05.2005, акт проверки залога от 31.05.2005), поскольку материалы дела не содержат возражений ответчика и третьего лица  по поводу  предоставления указанных документов, равно как и заявлений о необходимости ознакомиться с ними.

В соответствии  с ч. 1 ст. 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины по иску в размере 100 000 руб.  относятся на ответчика,  по апелляционным жалобам - на ответчика и третьего лица, участвующего в деле -  Рудько В.В.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

  Решение Арбитражного  суда Приморского края  от 09.02.2010 по делу №А51-7676/2009 изменить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Дальмебель» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Юста-ДВ» 5 679 154 (пять миллионов шестьсот  семьдесят девять тысяч сто пятьдесят четыре) рубля 81 копейку основного долга, 4 907 460 (четыре миллиона  девятьсот семь тысяч четыреста шестьдесят) рублей 69 копеек процентов, 5 128 920  (пять миллионов сто двадцать восемь тысяч девятьсот двадцать) рублей  неустойки, всего                15 715 535 (пятнадцать миллионов семьсот пятнадцать тысяч пятьсот тридцать пять) рублей 50 копеек.

Обратить взыскание на заложенное по договору ипотеки от 31 мая 2005 года №ИР 194-2005 имущество:

     -  трехэтажное здание (литер 7, главный корпус) площадью 24099,50 кв.м., расположенное по адресу: Приморский край, г. Артем, ул. Кирова, 185. Здание принадлежит обществу с ограниченной ответственностью «Дальмебель» на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимости от 04.11.2002; свидетельства о государственной регистрации права серия 25-АА номер 262339, выданного Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Приморского края 08.01.2003, зарегистрированном в Едином государственном реестре права на недвижимое имущество и сделок с ним 8 января 2003 года за номером 25-1/06-29/2002-100;      - одноэтажное здание (литер 20, пожарное депо) площадью 461,20 кв.м,