Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2010 по делу n А51-3492/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115 Владивосток, 690001

тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected] , http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Владивосток                                              Дело

№ А51-3492/2010

 31 августа 2010 года

Резолютивная часть постановления оглашена 26 августа 2010 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 31 августа 2010 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: И.Л. Яковенко

судей: Л.Ю. Ротко, И.С. Чижикова

при ведении протокола секретарем судебного заседания:  К.А. Сухецкой

при участии:

от ответчика: Тимофеев С.В., доверенность от 26.03.2010

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Константа"

апелляционное производство № 05АП-4573/2010

на решение от 28.06.2010

судьи Л.М. Кузнецовой

по делу № А51-3492/2010 Арбитражного суда Приморского края  

по иску (заявлению) Управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа

к ООО "Константа"

о взыскании 1932779 руб. 45 коп.

встречный иск ООО "Константа"

к Управлению имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа

о признании помещения непригодным для использования

           УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Константа» о взыскании 1 932 779 рублей 45 копеек, в том числе 1256835 рублей 25 копеек задолженности по договору аренды объекта нежилого фонда № 010/04 от 08.09.2004 года и 675 944 рублей 20 копеек пени по за период с 01.02.2007 по 31.10.2007 год.

ООО «Константа» обратилось со встречным иском к Управлению имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа о признании непригодным для целевого использования под административно-торговый центр в период с 01.09.2004 г. по 01.01.2005 г. переданное ООО «Константа» по договору аренды № 010/04 от 08.09.2004 г. нежилое двухэтажное здание, общей площадью 2020,50 кв.м. (Лит. А), находящееся по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, переулок Крупской, 6 и с 01.01.2008 г. по 01.01.2008 г. часть нежилого двухэтажного здания, общей площадью 1212,10 кв. м. (Лит. А), находящееся по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, переулок Крупской, 6.

Решением от 28.06.2010 Арбитражный суд Приморского края удовлетворил первоначальные исковые требования и с учетом положений статьи 333 ГК РФ взыскал с ответчика 1459618 рублей 45 копеек. В удовлетворении встречных исковых требований отказал.

ООО «Константа» обжаловало данное решение, указав, что суд неправильно применил нормы права, дал неверную оценку обстоятельствам дела. Заявитель считает, что УИО администрации Уссурийского ГО является ненадлежащим истцом. По мнению заявителя, передача в аренду имущества в ненадлежащем техническом состоянии исключает возможность его использования по целевому назначению, в связи с чем ответчик правомерно не осуществлял оплату арендных платежей.

В судебном заседании представитель заявителя доводы жалобы поддержал.

Представитель истца в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания извещен надлежащим образом. В материалы дела поступило ходатайства истца о рассмотрении жалобы  в его отсутствие.

Судебная коллегия, руководствуясь статьей 156 АПК РФ, рассмотрела дела в отсутствие не явившегося истца.

Законность и обоснованность судебного акта проверяется в порядке и пределах статей 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено материалами дела. 08.09.2004 г. между комитетом по управлению имуществом администрации муниципального образования г. Уссурийск и Уссурийский раойн (арендодатель) и ООО «Константа» (арендатор) заключен договор № 010/04 на аренду объекта нежилого фонда (далее по тексту – договор аренды), по условиям которого арендодатель предоставил во временное пользование нежилое двухэтажное здание, общей площадью 2020,50 кв. м. (Лит. А), находящееся по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, переулок Крупской, 6 для использования под административно-торговый центр. Срок аренды установлен с 01.09.2004 г. по 31.08.2014 г.

Согласно п. 3.1 договора за пользование объектом арендатор своевременно оплачивает арендную плату в общей сумме: 710707 рублей 07 копеек в год (с учетом НДС), согласно прилагаемого расчета. В случае невнесения арендатором арендной платы в размере и сроки, установленные договором, арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,3 % задолженности за каждый день просрочки.

В соответствии с п. 2.2.2 договора аренды обязанностью арендодателя является проведение капитального ремонта арендуемого объекта в соответствии с нормами СНИП, связанный с общим капитальным ремонтом дома.

Пунктом 5.2 договора аренды стороны предусмотрели, что расходы арендатора, понесенные на капитальный ремонт арендуемого объекта, засчитываются в счет арендной платы при условии согласования проведения ремонта с главой муниципального образования и предоставления документов определенных решением Думы от 28.02.2001г. № 127.

Арендуемое здание было передано арендодателем арендатору по акту приема-передачи нежилых помещений от 08.09.2004 г., в котором содержалось описание состояния передаваемого объекта, в том числе установлено, что: отопление находится в нерабочем состоянии, отсутствуют трубы и радиаторы отопления; системы водопровода и канализации находятся в нерабочем состоянии, отсутствуют трубы и сантехническое оборудование; система электроосвещения неисправна, силовое электрооборудование отсутствует; оконные блоки – состояние удовлетворительное, внутренние рамы отсутствуют, окна не остеклены, не зарешечены; дверные проемы – состояние ветхое, двери наружные – ветхие, межкомнатные двери отсутствуют; потолок и стены – окрашены, местами разрушены, на втором этаже имеются следы затекания, в бытовых помещениях кафель на стенах местами разрушен; пол бетонный, покрытие – оргалит, находится в ветхом состоянии; в бытовых помещениях пол покрыт метлахской плиткой, которая местами разрушена; бетонные площадки перед входными дверями местами разрушены; кровля – покрытие рулонное, имеются дутыши, местами разрушена цементная стяжка.

Дополнительными соглашениями к договору аренды от 01.04.2006 г., от 03.09.2007 г. стороны вносили изменения в договор аренды, в том числе изменяли размер годовой арендной платы: 1436179 рублей 26 копеек по соглашению от 01.04.2006 г. и 1936574 рублей 36 копеек по соглашению от 03.09.2007 г.

Договор аренды от 08.09.2004 зарегистрирован в установленном законом порядке 25.10.2004, о чем на договоре имеется соответствующая отметка.

Используя арендованное помещение, ответчик произвел капитальный ремонт арендуемого имущества на общую сумму 2000000 рублей, которая в соответствии с постановлением № 187 от 20.06.2005 г. Комитета по управлению имуществом администрации Уссурийского городского округа была принята к зачету в счет арендной платы по договору аренды.

Соглашением  от 10.01.2008 стороны расторгли договор аренды, запись об аренде в реестре прав на недвижимое и имущество  и сделок с ним прекращена.

В результате использования арендованного имущества у ООО «Константа» образовалась задолженность по арендной плате в размере 1256835 рублей 25 копеек, которая не была погашена в добровольном порядке. Данное обстоятельство послужило основанием для начисления ответчику пени и обращении с настоящим иском в Арбитражный суд Приморского края.

В то же время, ООО «Константа» полагая, что переданное по договору аренды имущество было непригодным для эксплуатации по целевому назначению – административно-торговый центр в период осуществления капитального ремонта с 01.09.2004 г. по 01.01.2005 г., а также его части в последующий период действия договора аренды с 01.01.2005 г. по 01.01.2008 г., обратилось со встречным иском в Арбитражный суд Приморского края.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителя ответчика, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного акта.

Согласно ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться сторонами надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Судом первой инстанции установлено, что за время действия договора аренды ООО «Константа» не вносило арендную плату в полном объеме, что подтверждается представленными в материалы дела доказательствами и не оспаривается последним, в связи с чем образовалась задолженность, которая обоснованно взыскана судом с ответчика, поскольку в соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, а в соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом в соответствии с условиями договора.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд первой инстанции обоснованно  применил ст. 612 ГК РФ, указав, что на момент заключения договора аренды ответчику были известны все недостатки арендованного имущества, наличие которых исключало возможность использования имущества по целевому назначению до проведения капитального ремонта.

Пункт 2 статьи 612 ГК РФ исключает ответственность арендодателя в случае явных недостатков, для выявления которых достаточно обычной внимательной проверки (осмотра) получаемых в аренду вещей. Данная норма устанавливает обязанность арендаторов проводить надлежащую приемку имущества и направлена на то, чтобы обезопасить арендодателей от притязаний недобросовестных лиц.

Тем самым, заявляя встречные исковые требования о признания объекта аренды непригодным для целевого использования, ООО «Константа»  должно доказать, что недостатки в имуществе возникли до заключения договора и были скрытыми, то есть не были и не могли быть обнаружены им в ходе обычного осмотра.

Вместе с тем, согласно акту приема-передачи ООО «Константа» были известны недостатки арендованного имущества, но ООО «Константа»  ни на момент заключения договора, ни в период его действия не заявляло претензий относительно технического состояния переданного в аренду объекта.

При таких обстоятельствах судебная коллегия отклоняет доводы ООО «Константа»   о том, что арендованное имущество было передано в ненадлежащем состоянии, требовало капитального ремонта и не использовалось ответчиком, поскольку ответчик, подписывая акт приема-передачи спорного недвижимого имущества, знал о его недостатках и не предъявил претензий к Комитету, в связи с чем в силу пункта 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества.

По этим же основаниям суд апелляционной инстанции отклоняет ссылки заявителя на статью 611 ГК РФ и доводы заявителя о необходимости оценки  технического заключения ООО «ДЭКЦ» на 23.11.2004 и на 07.06.2005, которые подтверждают  непригодность арендуемого объекта для целевого использования.

Суд апелляционной инстанции отклоняет довод заявителя о том, что Управление имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа является ненадлежащим истцом по делу, поскольку данный довод был достаточно подробно рассмотрен в суде первой инстанции и  ему дана надлежащая правовая оценка.

Выводы суда сделаны с правильным применением норм материального права на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 28 июня 2010 года по делу №А51-3492/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий:

И.Л. Яковенко

Судьи:

Л.Ю. Ротко

И.С. Чижиков