Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2010 по делу n А51-6853/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115 Владивосток, 690001

тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected] , http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Владивосток                                              Дело

№ А51-6853/2010

 01 октября 2010 года

Резолютивная часть постановления оглашена 27 сентября 2010 года  

Постановление в полном объеме изготовлено 01 октября 2010 года  

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего: Т.А. Аппаковой,

судей: Л.Ю. Ротко, С.В. Шевченко,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Хоменко Е.А.,

при участии:

от истца: Уланов А.Г., представитель по доверенности от 21.06.10,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления имущественных отношений администрации Арсеньевского городского округа

апелляционное производство № 05АП-5251/2010

на решение от 19.07.2010

судьи Лошаковой А.А.,

по делу № А51-6853/2010 Арбитражного суда Приморского края  

по иску индивидуального предпринимателя Васечко Людмилы Леонтьевны

к обществу с ограниченной ответственностью «Дальэкспертиза»

третье лицо: Управление имущественных отношений администрации Арсеньевского городского округа

о признании недостоверной величины стоимости объекта,

           УСТАНОВИЛ:

         Индивидуальный предприниматель Васечко Людмила Леонтьевна обратилась в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Дальэкспертиза» (далее по тексту – ООО «Дальэкспертиза», общество) о признании величины рыночной стоимости муниципальных нежилых помещений общей площадью 269, 5 кв.м., расположенных по адресу: г.Арсеньев, пр.Горького, 24 в размере 5 566 000 руб., установленной в отчете общества № 324-09 «Об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества» от 04.12.09, недостоверной.

         К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление имущественных отношений администрации Арсеньевского городского округа.

         Решением суда от 19.07.2010 исковые требования удовлетворены.

         Не согласившись с принятым судебным актом, третье лицо обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела.

         В обоснование жалобы заявитель указал на отсутствие необходимости в применении затратного подхода при оценке встроенных помещений. По мнению заявителя жалобы, судом не была дана оценка проведенного ответчиком анализа информации о сделках с муниципальным имуществом за период с ноября 2008 по декабрь 2009 года, из которого следует, что цена за один квадратный метр определенная в обжалуемом отчете соответствует средней рыночной цене муниципального имущества, реализованного посредством аукционов в 2008-2009 гг. Считает, что судом не было учтено то, что при проведении рыночной оценки помещения сравнительным подходом ответчиком был применен корректировочный коэффициент, выведенный путем сравнения цен на объекты недвижимости г.Уссурийска и г.Арсеньева.

         В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца по доводам жалобы возразил, указал на законность принятого по делу решения.

         Извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы ответчик и третье лицо в заседание суда апелляционной инстанции не прибыли. Жалоба рассмотрена в соответствие с ч.3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ в отсутствие ответчика и третьего лица по имеющимся в материалах дела документам.

         Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителя истца, суд апелляционной инстанции считает, что решение не подлежит отмене в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ИП Васечко Л.Л. на основании договора от 26.01.09 № 21, заключенного с Управлением имущественных отношений администрации Арсеньевского городского округа, арендует муниципальные нежилые помещения общей площадью 269,5 кв.м., расположенные по адресу: г. Арсеньев, пр. Горького, 24.

Думой Арсеньевского городского округа Приморского края принято решение от 23.12.09 № 264 «О приватизации нежилого помещения II общей площадью 263,3 кв.м., расположенного в здании по адресу: г. Арсеньев, проспект Горького, 24» о приватизации арендуемого Васечко Л.Л. нежилого помещения, с преимущественным правом приобретения его арендатором - ИП Васечко Л.Л. по цене равной 5 556 000 рублей.

Цена объекта определена на основании отчета № 324-09 «Об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества» от 04.12.2009, произведенного специалистом-оценщиком ООО «Дальэкпертиза» Шахматовой М.И.

В порядке реализации преимущественного права на приобретение муниципального имущества истцу был направлен проект договора купли-продажи муниципального имущества  № 280 от 30.12.09 на указанные помещения.

Не согласившись с результатами оценки, истец заказал оценку стоимости данных помещений в АГО ПКО ОО «ВОА» Краевое экспертно-оценочное бюро. Согласно отчету от 15.01.10 № 565-А об оценке рыночной стоимости нежилого помещения на первом этаже нежилого двухэтажного дома, расположенного по адресу: Приморский край, г. Арсеньев, ул. Горького, 24, находящегося в собственности Арсеньевского городского округа, по состоянию на 15 января 2010 года стоимость помещений составила 3 169 861 руб.

Возникшие разногласия по вопросу определения рыночной стоимости недвижимого имущества послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.08 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» истец пользуется преимущественным правом на приобретение арендованного имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту – Федеральный закон № 135-ФЗ).

Статьей 6 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено, что результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Согласно ст. 13 того же закона случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

В силу ст. 20 Федерального закона № 135-ФЗ требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденным Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.07 № 256, установлены три основных подхода к оценке: доходный, сравнительный и затратный.

В соответствии с пунктом 20 ФСО № 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать все три указанных подхода к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (пункт 6 ФСО № 1).

На основании пункта 24 ФСО № 1 оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Как следует из п. 4.2 отчета об оценке, ответчик отказался от использования затратного подхода в данном отчете в связи с большой долей субъективизма при применении данного подхода, что негативно сказывается на качестве итогового результата.

В то же время согласно п. 4.6 Стандартов профессиональной деятельности в области оценки недвижимого имущества при оценке недвижимости оценщик должен собрать необходимые данные и оценить имеющийся износ оцениваемого объекта недвижимости. При этом следует учитывать как физический, так и функциональный износ сооружений, а также возможную потерю стоимости сооружений, связанную с состоянием внешней среды (как природной, так и жилой) оцениваемого объекта.

Пунктом 18 ФСО № 1 предусмотрено, что оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки; информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов; информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

Изложенное свидетельствует о том, что для обеспечения достоверности определения стоимости имущества необходимо использовать затратный подход при оценке имущества.

В связи с изложенным отказ ответчика от затратного подхода не может  свидетельствовать о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки.

Согласно п. 4.3 отчета об оценке при проведении оценки объекта с помощью сравнительного подхода ответчиком использовались данные о стоимости двухкомнатных квартир, цена на квадратный метр которых существенно выше цены трех и четырех комнатных квартир, что также повлияло на достоверность отчета об оценке.

Из имеющихся в материалах дела доказательств установлено, что в октябре 2009 года были реализованы нежилые помещения площадью 600 кв.м по адресу: г.Арсеньев, ул.Жуковского, 51, по цене 5 630 000 руб., что составляет 9383 руб. за 1 кв.м. Доказательства увеличения спроса на коммерческую недвижимость в данном регионе с октября по декабрь 2009 года в материалах дела отсутствуют.

Ссылка ответчика на невозможность использовать при проведении сравнительного анализа в качестве объектов-аналогов помещения г. Арсеньва в связи с их малым количеством опровергается представленной в материалы дела информацией о продаже объектов муниципальной собственности по Арсеньевскому городскому округу на аукционе за период 2008-2009 годов, согласно которой в указанный период было продано 19 помещений.

         Применение при проведении рыночной оценки помещения сравнительным подходом корректировочного коэффициента, выведенного путем сравнения цен на объекты недвижимости г.Уссурийска, само по себе не свидетельствует о достоверности установленной в отчете величины рыночной стоимости объекта оценки.

         Представленный в материалы дела анализ информации о состоявшихся сделках с муниципальным имуществом за период ноябрь 2008 год по декабрь 2009 год обоснованно не принят арбитражным судом в качестве доказательства, подтверждающего соответствие средней рыночной цены муниципального имущества цене, определенной в отчете об оценке, так как из содержащихся в нем примеров следует, что цена, установленная при продаже муниципального имущества в указанный период, значительно ниже цены, определенной оценщиком в отчете.

Установив изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, содержащейся в отчете об оценке.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

         Решение арбитражного суда Приморского края от 19.07.2010 по делу № А51-6853/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

         Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.    

Председательствующий:

Т.А. Аппакова

Судьи:

Л.Ю. Ротко

С.В. Шевченко