Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2010 по делу n А51-15415/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115 Владивосток, 690001

тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected] , http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Владивосток                                              Дело

№ А51-15415/2009

 07 октября 2010 года

Резолютивная часть постановления оглашена 06 октября 2010 года  

Постановление в полном объеме изготовлено 07 октября 2010 года

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего: Т.А. Аппаковой,

судей: И.Л. Яковенко, К.П. Засорина,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.А.Госпаревич,  

при участии:

от истца: Апарина Т.А., представитель по доверенности от 19.07.10,

от ответчика: Черторинский Э.А., представитель по доверенности от 19.11.09,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Пакуловой Татьяны Галактионовны

апелляционное производство № 05АП-5495/2010

на решение от 12.07.2010

судьи Кошлаковой Г.Н.,

по делу № А51-15415/2009 Арбитражного суда Приморского края  

по иску общества с ограниченной ответственностью «Азимут-А»

к индивидуальному предпринимателю Пакуловой Татьяне Галактионовне

о взыскании 270 780 руб. задолженности по арендной плате и пени,

по встречному иску индивидуального предпринимателя Пакуловой Татьяны Галактионовны

к обществу с ограниченной ответственностью «Азимут-А»

о снижении размера арендной платы,

           УСТАНОВИЛ:

                   Общество с ограниченной ответственностью «Азимут-А» (далее по тексту – ООО «Азимут-А», общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к индивидуальному предпринимателю Пакуловой Татьяне Галактионовне о взыскании 135 390 руб. основного долга по арендной плате по договору аренды от 31.12.08 № 5-а и 135 390 руб. пени за период с 31.12.08 по 30.11.09 (с учетом уточнений исковых требований, принятых судом первой инстанции в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

         ИП Пакулова Т.Г. предъявила встречные исковые требования к ООО «Азимут-А» о снижении размера арендной платы по договору аренды от 31.12.08 № 5-а до 44 784 руб. 50 коп. за период с 01.01.09 по 30.11.09.

         Решением суда от 12.07.2010 первоначальные исковые требования удовлетворены частично, с ИП Пакуловой Т.Г. в пользу ООО «Азимут-А» взыскано 135 390 руб. основного долга, 57 540 руб. 75 коп. пени. В удовлетворении остальной части первоначального, встречного исков отказано.

         Не согласившись с принятым судебным актом, ИП Пакулова Т.Г. обратилась в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, взыскав 66 656 руб. основного долга.

          В обоснование жалобы заявитель указала на то, что в период действия договора аренды от 31.12.08 № 5-а истец капитальный ремонт сданного в аренду помещения не произвел, что привело к его затоплению и причинению ущерба имуществу ответчика. Факт появления данных недостатков подтверждает отчетом № 19-11/09, а также актом осмотра складского помещения от 27.10.09. Полагает, что указанные обстоятельства являются основанием для снижения размера арендной платы в порядке ст. 612 Гражданского кодекса РФ до 35 руб. за кв.м.

         В заседании суда апелляционной инстанции заявитель доводы жалобы поддержал, просил решение отменить.

Представитель ООО «Азимут-А» в заседании суда апелляционной инстанции по доводам жалобы возразил, указал на законность принятого по делу решения.

         Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд апелляционной инстанции считает, что решение не подлежит отмене в связи со следующим.

         Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ООО «Азимут-А» (арендодатель) и ИП Пакуловой Т.Г. (арендатор) заключены договор аренды от 01.05.07 № 6 и договор аренды нежилого помещения (склада) от 31.12.08 № 5-а, по условиям которых арендодатель передал арендатору в аренду нежилое помещение общей площадью 208,3 кв.м, расположенное в одноэтажном нежилом здании – производственном корпусе общей площадью 31 048, 50 кв.м (лит.2), инвентарный номер 8, по адресу: Приморский край, г.Находка, ул.2-я Промышленная, 16. Срок действия договора аренды от 01.05.07 № 6 установлен с 01.05.07 по 31.12.11. По договору аренды от 31.12.08 № 5-а срок действия аренды установлен с 01.01.09 по 30.11.09.

         По акту приема-передачи от 31.12.08 арендованное имущество передано арендатору.

         Право собственности арендодателя на спорное помещение подтверждается представленным в материалы дела свидетельством о государственной регистрации права серии 25-АА № 343918 от 10.10.03.

         В соответствии с п.п. 3.1, 3.2 договоров аренды от 31.12.08 № 5-а и от 01.05.07 №6 размер арендной платы состоит из двух частей: постоянной и переменной. Размер постоянной арендной платы составляет 65 руб. за 1 кв.м, то есть 13 539 руб. 50 коп. за все спорное помещение и уплачивается арендатором ежемесячно не позднее 10-го числа месяца следующего за расчетным путем перечисления на расчетный счет арендодателя на основании выставленных последним счетов, которые выставляются и предоставляются арендатору не позднее 5-го числа месяца следующего за расчетным. Переменную часть арендатор оплачивает самостоятельно на основании счетов, выставляемых специализированными организациями, оказывающими услуги.

Ненадлежащее исполнение предпринимателем обязанности по внесению арендных платежей в период с 01.05.08 по 30.06.09 явилось основанием для направления ему претензии от 02.07.09 № 73 с требованием погасить задолженность по арендной плате по состоянию на 30.06.09 в размере 182 120 руб. 67 коп. и пени в размере 166 198 руб. 90 коп.

26.08.09 истец направил ответчику повторную претензию от 26.08.09 № 158 об уплате долга в сумме 209 199 руб. 67 коп. и 247 536 руб. 52 коп. пени.

Претензиями от 01.09.09 № 163/1, от 27.10.09 № 217/1, от 16.11.09 № 227, от 19.11.09 № 231/1 истец уведомил ответчика о расторжении договора аренды от 31.12.08 № 5-а с 01.09.09, предложив вернуть спорное помещение по акту приема-передачи и оплатить образовавшуюся задолженность по арендным платежам.

На момент подачи иска задолженность ответчика по арендным платежам составила 135 390 руб., что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя частично первоначальные исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В силу ст.ст. 307, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Материалами дела подтверждается факт пользования ИП Пакуловой Т.Г. спорным помещением с 01.01.09 по 30.11.09, а также факт оплаты аренды лишь за август 2009 года.

Поскольку факт неисполнения обязанности по внесению арендной платы за период с 01.01.09 по 30.11.09 признан ответчиком, доказательств надлежащего исполнения обязательств по внесению арендной платы в сумме 135 390 руб. в материалы дела не представлено, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о взыскании заявленной суммы задолженности.

Доводы заявителя жалобы о том, что истец своевременно не направлял в адрес ответчика счета на оплату, подлежат отклонению, поскольку указанное не освобождает ответчика от своевременного исполнения принятых на себя обязательств по оплате арендных платежей.

Согласно п.п. 4.2 договоров аренды от 01.05.07 № 6 и от 31.12.08 № 5-а в случае просрочки оплаты арендной платы и перечисления иных, причитающихся в соответствии с настоящим договором арендодателю платежей, арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,5% от суммы долга за каждый день просрочки.

Поскольку судом установлен факт неисполнения ответчиком обязанности по оплате арендных платежей, является правомерным и требование о взыскании с ответчика договорной неустойки.

Истцом предъявлены ко взысканию 135 390 руб. неустойки за период с 31.12.08 по 30.11.09.

В соответствии с п. 3.2 договора аренды от 31.12.08 № 5-а оплата арендных платежей производится на основании выставленных арендодателем счетов.

Учитывая наличие в деле сопроводительного письма к счетам-фактурам от 01.09.09, почтовую квитанцию о его направлении в адрес ответчика 03.09.09, суд первой инстанции правомерно произвел перерасчет взыскиваемой суммы пени и пришел к выводу о том, что за период с 06.09.09 по 30.11.09 подлежит взысканию пеня в сумме 57 540 руб. 75 коп. Данный расчет проверен апелляционным судом и признан обоснованным. В апелляционной жалобе заявитель не оспаривает правильность указанного расчета.

Возражая против первоначальных исковых требований, ответчик предъявил встречные исковые требования, в которых просит в порядке 612 Гражданского кодекса РФ снизить размер арендной платы, указанной в п. 3.1 договора аренды от 31.12.08 № 5-а до 35 руб. за 1 кв.м.

В соответствии с п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

По смыслу указанной нормы права основанием возникновения у арендатора права требовать уменьшения арендной платы является ухудшение для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды, а также ухудшение состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества. При этом ухудшение должно иметь существенный характер.

В то же время ИП Пакулова Т.Г. в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ не представила доказательств, подтверждающих обстоятельства, предусмотренные вышеуказанной нормой, при которой наступает ответственность арендодателя в виде соразмерного уменьшения арендной платы.

Из имеющегося в материалах дела передаточного акта от 31.12.08 следует, что нежилое помещение площадью 208,3 кв.м сухое, отапливаемое, проветриваемое, соответствует санитарно-техническим нормам и требованиям противопожарной безопасности, находится в состоянии, пригодном для эксплуатации. Указанный акт подписан арендатором без каких-либо оговорок, что свидетельствует о согласии с условиями договора в отношении состояния имущества, переданного в аренду.

В подтверждение наличия в спорном помещении недостатков предприниматель представил в материалы дела акт осмотра складского помещения от 27.10.09, отчет № 19-11/09 от 18.11.09 «Определение рыночной стоимости поврежденного имущества (зоологического товара), находящегося на хранении в арендуемом складском помещении, расположенном по адресу: г.Находка, ул.Промышленная. 16».

Согласно акту осмотра от 27.10.09 спорного помещения комиссией в составе ИП Пакуловой Т.Г., представителя ООО «Азимут-А», эксперта-товароведа Ткаченко Г.Ю., эксперта-строителя Девятовой Е.Л. установлено, что по причине неисправности трубопровода ливневой канализации из ПВХ труб происходят затопления. В данном акте представитель истца указал, что с ним не согласен.

Изложенные в акте выводы о недостатках спорного помещения отражены и в отчете № 19-11/09 от 18.11.09.

В то же время данный отчет правомерно не принят в качестве достоверного доказательства, поскольку содержит сведения только о стоимости поврежденного имущества ответчика, находящегося в арендуемом помещении, и не свидетельствует о том, что ухудшение указанного имущества произошло вследствие недостатков помещения, препятствующих его использованию по целевому назначению.

Кроме того, арендатор вопреки договорным условиям не предъявил арендодателю требование безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества сданного в аренду имущества в соответствии с п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса РФ и не воспользовался способом защиты, предусмотренным данной статьей. Доказательств обратного в материалах дела не имеется.

В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие невозможность использования спорного помещения, и то, что неисправность трубопровода ливневой канализации, иные недостатки спорного помещения возникли в период действия договора аренды от 31.12.08 № 5-а.

Поскольку ответчик не доказал, что переданное в аренду имущество имело какие-либо недостатки, за которые отвечает арендодатель (ст. 612 Гражданского кодекса РФ), суд первой инстанции, оценив по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ представленные в материалы дела доказательства, пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для снижения установленного договором аренды от 31.12.08 № 5-а размера арендной платы.

Судом апелляционной инстанции отклоняются доводы заявителя жалобы о том, что имущество передано в ненадлежащем состоянии и требует капитального ремонта, так как, принимая в аренду нежилое помещение по акту приема-передачи, ответчик каких-либо замечаний не заявлял, что подтверждается актом приема-передачи от 31.12.08. Кроме того, данное обстоятельство не освобождает его от исполнения обязательств по договору