Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2011 по делу n А51-17841/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения.

              На основании статьи 20 Жилищного кодекса полномочия и функции в сфере государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности осуществляют уполномоченные федеральные органы исполнительной власти.

              Таким образом, государство, исходя из баланса частных и публичных интересов, в нормативном порядке определило уровень состояния жилых домов, который необходимо поддерживать за счет средств собственников силами управляющих компаний, и создало орган, компетентный контролировать соблюдение установленных требований, - государственную жилищную инспекцию, положение о которой утверждено Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.09.1994 N 1086 (с последующими изменениями и дополнениями).

              Следовательно, системное толкование совокупности приведенных положений свидетельствует о том, что в статье 162 Жилищного кодекса имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома.

              Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.

              Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.

              Указанная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 N 6464/10 по делу N А08-4962/2009-27.

              Между тем, в доводах жалобы Управляющая компания исходит из того, что пока общее собрание собственников нужным количеством голосов не проголосует за необходимость какой-либо услуги, и она не станет условием договора с соответствующим дополнительным финансированием за счет домовладельцев, Управляющая компания такую услугу оказывать не обязана. При этом заявитель не учитывает, что в рассматриваемом случае между собственниками  и управляющей компанией «Квартирный вопрос» единого договора не имеется. Договоры заключались в единой стандартизированной форме между названной управляющей компанией и собственниками отдельных помещений по результатам заочного голосования общего собрания, в котором участвовали собственники, обладающие в совокупности 55,19% голосов, которые проголосовали за привлечение управляющей компании. Вместе с тем, другой собственник жилых помещений, находящихся в данном доме, обладающей в совокупности 44,81% голосов – администрация г. Владивостока в голосовании участия не принимала.

    Кроме того, следует учитывать, что согласно разделу II Правил эксплуатации техническое обслуживание здания включает комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов и внутридомовых систем, заданных параметров и режимов работы его конструкций, оборудования и технических устройств.

              В силу пункта 2.3.5. упомянутых Правил, организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечивать текущий ремонт инженерного оборудования жилых зданий (системы отопления и вентиляции, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения, газоснабжения), находящегося на техническом обслуживании специализированных эксплуатационных предприятий коммунального хозяйства, осуществляется силами этих предприятий.

              В пунктах 3.2.2, 3.2.1 договора стороны предусмотрели обязанность  Управляющей компании организовать выполнение работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома качественно и в установленные сроки в соответствии с перечнем работ и услуг (Приложение №1).

              Согласно п.п. 1.3-1.6 части I «Санитарно-технические работы» (Приложение №1 к договору) общество обязуется устранять неисправности в системах водоснабжения и канализации, обеспечить их удовлетворительное функционирование; проводить прочистку внутренней канализации до колодца на выпуске; осуществлять надзор за состоянием водопроводно- канализационной сети внутри здания; устранять засоры и затопления в подвальных помещениях здания и т.п.

              Таким образом, административная комиссия верно определила объем, содержание и условия возникновения обязанностей Управляющей компании по содержанию спорного многоквартирного жилого дома, и пришла к правильному выводу о том, что обязанность по устранению выявленных в ходе проверки нарушений лежит именно на ООО УК «Квартирный вопрос».

              Поскольку Управляющая компания данную обязанность не исполнила, следовательно, в ее действиях имеется состав и вина в совершении административного правонарушения, предусмотренного частью 2 статьи 7.22 Закона  Приморского края об административных правонарушениях №44-КЗ от 05.03.2007.

              Установив данные обстоятельства, суд первой инстанции, руководствуясь частью 3 статьи 211 АПК РФ, принял законное и обоснованное решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

              При таких обстоятельствах, оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

    Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

              Решение Арбитражного суда Приморского края от 27 января 2011г. по делу №А51-17841/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

             В соответствии с частью 5.1 статьи 211 АПК РФ постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 настоящего Кодекса.

Председательствующий:

Г.А. Симонова

Судьи:

З.Д. Бац

Г. М. Грачёв