Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2011 по делу n А51-640/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115 Владивосток, 690001

тел.: [phone], факс [phone]

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Владивосток                                              Дело

№ А51-640/2010

 20 апреля 2011 года

Резолютивная часть постановления оглашена 14 апреля 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 апреля 2011 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: И.Л. Яковенко

судей: Н.А. Скрипки, С. Б. Култышева

при ведении протокола секретарем судебного заседания:  Е.А. Хоменко

при участии:

от истца: Яковлев А.В. – паспорт, доверенность № 3 от 01.01.2011, генеральный директор Игнатьев В.В. – паспорт, выписка из УГРЮЛ № 1677 от 29.03.2011,

от ответчика: юрист Топорков С.И. – удостоверение № 27, доверенность                     от 01.10.2010 №83.

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа Приморского края

апелляционное производство № 05АП-1310/2011

на решение от 19.01.2011

судьи

по делу № А51-640/2010 Арбитражного суда Приморского края  

по иску (заявлению) ООО "Фаст-Уссури"

к Управлению имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа Приморского края

третьи лица: ООО «РИМСКО Эксперт-Консалтинг», ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" филиал по Приморскому краю

о понуждении заключить договор

           УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Фаст-Уссури» (далее – ООО «Фаст-Уссури») обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Администрации Уссурийского городского округа Приморского края о понуждении Администрации Уссурийского городского округа и Управления имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа заключить с ООО «Фаст-Уссури» договор купли-продажи муниципального имущества на основании проекта договора.

Определением Арбитражного суда Приморского края от 17.02.2010 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа Приморского края.

В судебном заседании 30.03.2010 произведена замена ненадлежащего ответчика на Управление имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа Приморского края.

Определением Арбитражного суда Приморского края от 30.03.2010 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью «РИМСКО Эксперт-Консалтинг».

В порядке статьи 49 АПК РФ истец уточнил исковые требования, просил понудить Управление имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа заключить с истцом договор купли-продажи муниципального имущества - нежилые помещения общей площадью 109,5 кв.м. в здании (жилой дом, лит.А), расположенном по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Вокзальная дамба, 28; номера на поэтажном плане 1-14; назначение - аптека, на основании проекта указанного договора, представленного Управлением имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа, в редакции ООО «Фаст-Уссури», с учетом результатов судебной экспертизы, а именно:

пункт 2.1. договора купли-продажи муниципального имущества изложить в следующей редакции: «Стоимость Объекта – 2 700 000 рублей (два миллиона семьсот тысяч) рублей 00 копеек, с учетом НДС (18%). Сумма НДС = 486 000 рублей»;

пункт 2.2. договора купли-продажи муниципального имущества изложить в следующей редакции: «Стоимость Объекта без учета НДС – 2 214 000 (два миллиона двести четырнадцать тысяч) рублей 00 копеек»;

пункт 2.3. договора купли-продажи муниципального имущества изложить в следующей редакции: «Покупатель оплачивает стоимость Объекта, указанную в п. 2.2. в рассрочку с момента государственной регистрации перехода права собственности. Срок рассрочки - 5 лет»;

пункт 2.4. договора купли-продажи муниципального имущества изложить в следующей редакции: «На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества».

пункт 2.5., абзац 2 пункта 2.6 договора купли-продажи муниципального имущества и Приложения № 1 к договору купли-продажи б/н, б/д «Расчет оплаты стоимости объекта муниципальной собственности», изложив в редакции протокола разногласий и исходя из установленной в соответствии с п.п. 2.2 договора купли-продажи стоимости имущества.

От исковых требований в части п.4.2.5 договора истец отказался.

Решением от 19.01.2011 Арбитражный суд Приморского края удовлетворил уточненные исковые требования, в части отказа от исковых требований производство по делу прекратил.

Управление имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа обжаловало данное решение, указав, что суд нарушил нормы материального права, дал неверную оценку обстоятельствам дела. Заявитель полагает, что поскольку договор купли-продажи на приобретение арендованного помещения не заключен в связи с возникшими разногласиями по существенным условиям договора, то в силу ст.433 ГК РФ, ч.9 ст.4 ФЗ № 159-ФЗ, истец утратил преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения предложения и проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

В судебном заседании представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Представитель истца доводы апелляционной жалобы опроверг, считает, решение законным и не подлежащим отмене.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания извещены надлежащим образом.

Суд, руководствуясь статьей 156 АПК РФ и пунктом 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", рассмотрел дело в отсутствие не явившихся представителей сторон.

Законность и обоснованность судебного акта проверяется в порядке и пределах статей 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 28.12.2009 между Управлением имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа (арендодатель) и ООО «Фаст-Уссури» заключен договор аренды №277/10, согласно условиям которого арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование нежилые помещения первого этажа, номера на поэтажном плане 1-14,, общей площадью 109,5 кв.м. в здании (жилой дом, лит.А), расположенном по адресу: Приморский край, г.Уссурийск, ул.Вокзальная дамба, 28.

Срок аренды определен с 27.12.2009 по 01.07.2015.

Ранее истец использовал спорные нежилые помещения на основании договоров аренды № 277/03 от 25.07.2003 и дополнительных соглашений к нему, №277/09 от 04.12.2008.

18.06.2009 истец направил в адрес ответчика отношение №08 с предложением о рассмотрении вопроса о преимущественном праве выкупа арендуемого помещения без проведения торгов по цене, равной его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком.

08.10.2009 Постановлением Администрации Уссурийского городского округа Приморского края №1253 утверждены условия приватизации нежилых помещений общей площадью 109,5 кв.м. в здании (жилой дом, лит.А), расположенном по адресу: Приморский край, г.Уссурийск, ул.Вокзальная дамба, 28.

12.10.2009 Управление имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа Приморского края направило в адрес ООО «Фаст-Уссури» письмо №11-03/12183, в котором уведомляло истца о реализации преимущественного права на арендуемые помещения и предлагало заключить договор купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: Приморский край, г.Уссурийск, ул.Вокзальная дамба, 28, номера на поэтажном плане: 1-14, назначение – аптека, а также направила в адрес истца проект Договора купли-продажи муниципального имущества, согласно которому пункты договора изложены в следующей редакции: - п.2.1 «Стоимость объекта - 4 569 000 рублей, с учетом НДС 18%. Сумма НДС – 696966 рублей»; - п.2.2 «Стоимость объекта без учета НДС – 3872034 рублей; - п.2.3 «Покупатель оплачивает стоимость объекта, указанную в п.2.2 в рассрочку с момента заключения настоящего договора. Срок рассрочки – 5 лет; - п.2.4 «На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя их ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. 3872043х1/3 (10,5%) х 5 лет = 677605,95 рублей; - п.2.5 «Цена продажи объекта, с учетом процентов – 4549639,95 рублей. 4549639,95:5 лет:4 квартала = 227482 рублей в квартал.

Выкупная стоимость недвижимого имущества, указанная ответчиком в проекте договора купли-продажи была определена согласно отчету об оценке №2758 от 03.09.2009 года, изготовленного ООО «РИМСКО Эксперт-Консалтинг» в сумме без обременения, с учетом НДС, округленно – 4 569 000 рублей, с учетом обременения и НДС, округленно – 4 421 000 рублей.

09.11.2009 ООО «Фаст-Уссури» сопроводительным письмом №55 направило в адрес ответчика Протокол разногласий №01/ФУ от 09.11.2009 к Договору купли-продажи муниципального имущества и предложило установить стоимость объекта купли-продажи в размере 2 400 000рублей с учетом НДС (18%), согласно информации независимого оценщика – ООО «Центр развития инвестиций», предоставленной в справке №800 от 23.10.2009 года, поскольку полагал, что указанная ответчиком стоимость является завышенной.

09.12.2009 Ответчик направил в адрес истца письмо №11-03/15078, в котором уведомлял ООО «Фаст-Уссури» о том, что оплата стоимости имущества является существенным условием договора купли-продажи и сообщил о том, что не принимает условия истца по оплате арендуемого имущества, в связи с чем, в соответствии со ст.443 ГК РФ несогласие истца на подписание договора расценивается как отказ от заключения договора купли-продажи муниципального имущества.

Истец, полагая, что ответчик уклоняется от заключения спорного договора, путем отказа в урегулировании разногласий, обратился с данным иском в суд.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителей сторон, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного акта.

Исходя из смысла ст. 3 ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящего в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" при обращении в суд с иском о понуждении заключить договор в соответствии с указанным законом истцу надлежит доказать, что он относится к субъектам малого и среднего предпринимательства; арендует спорные помещения; владеет и пользуется арендуемыми спорными помещениями в течение трех лет и более до вступления в законную силу Федерального закона N 159-ФЗ от 02 июля 2008 года; перечисляет арендную плату за арендованное имущество надлежащим образом в течение в течение трех лет и более до вступления в законную силу Федерального закона N 159-ФЗ, а также отсутствуют обстоятельства, установленные п. п. 3, 4 названной статьи.

Судом первой инстанции установлено и сторонами не оспаривается, что истец является субъектом, который вправе требовать выкупа арендованного имущества в соответствии с указанным Федеральным законом N159-ФЗ от 02 июля 2008 года.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции обоснованно указал на ошибочность доводов ответчика об обязательности для сторон договора величины стоимости объекта, определенной тем независимым оценщиком, который привлечен муниципальным органом, и на необходимость самостоятельного оспаривания достоверности отчета об оценке.

Данные доводы заявителя противоречат разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в информационном письме от 30.05.2005 N 92.

В абзаце 4 пункта 1 информационного письма N 92 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что оспаривание достоверности определения независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Таким образом, рыночная стоимость имущества, выкупаемого на основании Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящего в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", является рекомендуемой для сторон договора.

Судебная коллегия отклоняет, как основанные на неверном толковании норм права, доводы заявителя о том, что истец утратил преимущественное право на выкуп арендуемого имущества в силу пункта 9 статьи 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, так как не подписал договор купли-продажи данного объекта по истечении тридцати дней со дня получения проекта договора.

Судом первой инстанции установлено,