Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2011 по делу n А59-51/2011. Изменить решение

Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115 Владивосток, 690001

тел.: [phone], факс [phone]

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Владивосток                                              Дело

№ А59-51/2011

 21 июня 2011 года

Резолютивная часть постановления оглашена 14 июня 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 июня 2011 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: Т.А. Аппаковой

судей: Н.А. Скрипки, С.Б. Култышева

при ведении протокола секретарем судебного заседания: Е.А. Хоменко  

при участии:

извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом Муниципального образования «Городской округ Ногликский»

апелляционное производство № 05АП-3599/2011

на решение от 08.04.2011

судьи В.В. Иванова

по делу № А59-51/2011 Арбитражного суда Сахалинской области  

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Муниципального образования «Городской округ Ногликский»

к Индивидуальному предпринимателю Васильевой Эльвире Аркадьевне

о расторжении договора, взыскании арендной платы

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Муниципального образования «Городской округ Ногликский» (далее по тексту – Комитет) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к индивидуальному предпринимателю Васильевой Эльвире Аркадьевне (далее по тексту – Предприниматель) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 166936 руб. и пени в размере 71782,48 руб. за период действия договора с 30.01.2008 по 10.12.2010, о расторжении договора аренды нежилого помещения (строения) № 13/08 от 30.01.2008, обязании ответчика освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: Ногликский район, пгт. Ноглики, ул. Советская, д. 49, общей площадью 16 кв.м. и сдать его по акту приема-передачи в Комитет по управлению муниципальным имуществом МО «Городской округ Ногликский».

Решением от 08.04.2011 Арбитражный суд Сахалинской области в удовлетворении исковых требований отказал.

Не согласившись с вынесенным решением, истец обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить в связи с нарушением судом первой инстанции норм материального и процессуального права, несоответствием выводов суда обстоятельствам дела, принять по делу новый судебный акт.

Полагает, что поскольку уведомления Комитета не содержали формулировки об одностороннем отказе от договора, за расторжение договора Комитет в суд не обращался, то договор аренды нежилого помещения № 13/08 от 30.01.2008 не был расторгнут Комитетом в одностороннем порядке и продолжал свое действие до 25.01.2009, а впоследствии приобрел статус заключенного на неопределенный срок, поскольку арендатор в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ продолжал пользоваться арендуемым имуществом по окончании срока действия договора.

Обращает внимание на то, что имущество не было передано истцу по акту приема-передачи в соответствии со ст. 655 ГК РФ, в связи с чем составленный ответчицей односторонний акт об освобождении помещения не может быть принят в качестве доказательства возврата помещения арендодателю.

Ответчик письменный отзыв на апелляционную жалобу не представил.

Представители сторон в судебное заседание не явились, поскольку в материалах дела имеются доказательства их надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания, дело слушается в отсутствие указанных лиц по правилам ст. 156 АПК РФ.

Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемый судебный акт подлежит изменению в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, 30.01.2008 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом МО «Городской округ Ногликский» (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Васильевой Э.А. (арендатор) был заключен договор аренды № 13/08 недвижимого муниципального имущества, по условиям которого арендодатель предоставил во временное владение и пользование арендатору объект недвижимого муниципального имущества – часть нежилого помещения с прилегающим коридором в двухэтажном административном здании общей площадью 16 кв.м., расположенное по адресу: пгт. Ноглики, ул. Советская, д. 49 (п. п. 1.1., 1.2. договора). Арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок, на срок аренды помещения, указанного в п. 1.1.1, площадью 10 кв.м., где расположено арендуемое помещение и прилегающая к нему территория по адресу: пгт. Ноглики, ул. Советская, д. 49.

Срок договора установлен сторонами с 01.02.2008 по 25.01.2009 (п. 2.1. договора).

В соответствии с п. 4.1. договора размер ежемесячной арендной платы составляет 5962 руб.

Согласно п. 4.3. договора арендная плата за помещение уплачивается ежемесячно не позднее 20 числа текущего месяца.

Пунктом 5.1. договора установлено, что арендатор в случае невнесения арендной платы в размере и сроки, установленные договором, уплачивает неустойку в размере 0,1 % от суммы долга за каждый день просрочки.

Помещение было передано ответчику по акту приема-передачи от 01.02.2008.

Письмом от 06.06.2008 № 525 истец уведомил ответчика о нарушении п. 1.4. договора аренды в связи с использованием помещения не по целевому назначению, указанному в договоре, предложил в течение 10 дней после получения уведомления привести в соответствие вид деятельности с заключенным договором аренды или освободить занимаемое помещение. Кроме того обратил внимание на то, что ответчиком неверно заполняются платежные документы для перечисления арендной платы, в связи с чем денежные средства поступают с задержкой.

Письмом от 09.10.2008 № 929 истец уведомил ответчика о нарушении последним п. 3.4.2. договора аренды в части своевременной оплаты арендных платежей в размере и порядке, определяемым указанным договором, наличии задолженности в размере 11924 руб. Также Комитет предупредил ответчика о намерениях расторжения договора аренды и о необходимости освобождения и передачи арендуемого объекта не позднее 10.12.2008.

Письмом от 26.01.2009 № 44 Комитет уведомил Предпринимателя о наличии задолженности по арендной плате по состоянию на 25.01.2009 в сумме 35772 руб., начислении пени в сумме 3577,20 руб., за земельный участок под арендуемым помещением – 1,22 руб., просил погасить задолженность в течение 10 дней со дня получения претензии. Также Комитет напомнил об окончании действия договора аренды и предупредил о необходимости освобождения и передачи арендуемого объекта.

19.03.2010 истец направил ответчику уведомление № 295 о намерении в порядке п. 2 ст. 610 ГК РФ прекратить договорные отношения по причине образовавшейся задолженности по арендной плате. Просил оплатить образовавшуюся задолженность и освободить от принадлежащего ответчику имущества спорное нежилое помещение в течение 3 месяцев с момента получения уведомления.

Поскольку ответчик по акту приема-передачи помещение не передал, истец обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что уведомлениями от 06.06.2008 и 09.10.2008 истец фактически отказался от договора аренды, при этом согласно акту от 16.06.2008 Предприниматель освободила помещение по требованию истца, в связи с чем суд первой инстанции сделал вывод о том, что истец сам отказался от исполнения договора, а договор, прекративший свое действие, не может быть расторгнут, истцом также не соблюден досудебный порядок урегулирования спора в этой части. Поскольку ответчик освободил помещение согласно акту от 16.06.2008 и обратного истцом не доказано, задолженность на указанную дату согласно расчета истца у ответчика отсутствовала, суд посчитал, что отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований об освобождении спорного помещения и взыскания арендной платы и пени.

Однако суд первой инстанции не учел следующего.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 6.2. договора предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор аренды может быть расторгнут по решению судебных органов в случае нарушения другой стороной условий договора.

Согласно п. 6.3. договора арендодатель вправе в одностороннем порядке полностью отказаться от исполнения договора в следующих случаях: при использовании объекта не в соответствии с его назначением и/или особыми условиями; при нарушении или несоблюдении арендатором своих обязанностей по договору; в случае неуплаты арендатором арендной платы более двух раз подряд; при ликвидации арендатора; в случае отвода земельного участка под арендуемым объектом для нового строительства; при нарушении арендатором санитарно-эпидемиологических и экологических норм.

Поскольку в п. 6.3. не закреплен порядок, соблюдение которого при одностороннем отказе арендодателя от исполнения договора влечет его автоматическое прекращение, апелляционная коллегия, принимая во внимание п. 6.2. договора, приходит к выводу, что прекращение договора при одностороннем отказе арендодателя от исполнения договора в случаях, указанных в п. 6.3., возможно только в судебном порядке.

Уведомления от 06.06.2008 № 525, 09.10.2008 № 929 не содержат однозначного отказа истца от исполнения договора. Более того, направив в адрес ответчика указанные уведомления, истец не обратился в суд с требованием о расторжении договора аренды.

Таким образом, договор не был досрочно расторгнут истцом до окончания срока его действия.

Пунктом 2 ст. 621 ГК РФ установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Согласно п. 2.1. договора срок его действия установлен до 25.01.2009.

В соответствии с п. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

Согласно п. 2 ст. 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных п. 1 ст. 655 ГК РФ.

26.01.2009 письмом № 44 Комитет уведомил ответчика об окончании действия договора аренды с 26.01.2009 и необходимости освобождения и передачи арендуемого объекта. Согласно имеющемуся в материалах дела почтовому уведомлению указанное письмо получено ответчиком лично 06.02.2009.

Однако ответчик имущество по акту приема-передачи истцу не передал.

Не может быть принят во внимание Акт об освобождении помещения от 16.06.2008, представленный ответчиком, поскольку данный документ составлен арендатором в одностороннем порядке, арендодатель при составлении указанного акта не участвовал, доказательств его уведомления об освобождении спорного помещения, а также возврата арендодателю ключей от помещения ответчиком не представлено.

Несмотря на уведомление ответчика об окончании срока действия договора 26.01.2009 письмом № 44, по окончании срока действия договора арендодатель действий по возврату спорного помещения не предпринимал, в суд не обращался, при этом арендатор в порядке ст. 655 ГК РФ арендованное имущество истцу не возвратил, в связи с чем апелляционный суд приходит к выводу о возобновлении договора аренды № 13/08 недвижимого муниципального имущества от 30.01.2008 по окончании его действия на неопределенный срок.

В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ в случае возобновления договора аренды на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может