Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2011 по делу n А24-187/2011. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115 Владивосток, 690001

тел.: [phone], факс [phone]

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Владивосток                                              Дело

№ А24-187/2011

 22 июля 2011 года

Резолютивная часть постановления оглашена 20 июля 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 июля 2011 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева

судей И.Л. Яковенко, Н.А. Скрипка

при ведении протокола секретарем судебного заседания: А.В. Лукониной,

при участии:

от ОАО "Дирекция по эксплуатации зданий" (ИНН 4101127385, ОГРН 1084101005713) - Филатова Е.А. - паспорт 30 10 444593 begin_of_the_skype_highlightingend_of_the_skype_highlighting, доверенность № 30 от 21.05.2011 со специальными полномочиями,

от ООО "Книжный мир" (ИНН 4101129008, ОГРН 1094101000894) – не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Книжный мир"

апелляционное производство № 05АП-4362/2011

на решение от 25.05.2011

судьи Э.Ю. Ферофонтовой

по делу № А24-187/2011 Арбитражного суда Камчатского края  

по иску (заявлению) ОАО "Дирекция по эксплуатации зданий"

к ООО "Книжный мир"

о взыскании 402 294 рублей 63 копеек

УСТАНОВИЛ:

 Открытое акционерное общество «Дирекция по эксплуатации зданий»  (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Камчатского края с исковым заявлением о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью «Книжный мир» (далее - ответчик) 402 294 рубля 63 копеек неосновательного обогащения в соответствии со статьями 1102, 1105 ГК РФ.

Решением Арбитражного суда Камчатского края от 25.05.2011 заявленное требование удовлетворено в полном объеме.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленного требования.

В апелляционной жалобе ответчик указал на необоснованность вывода суда первой инстанции о том, что истец является эксплуатационной организацией на основании протокола общего собрания собственников здания, расположенного по адресу: ул. Ленинская, г. Петропавловск – Камчатский, д. 46. Полагал, что протокол собрания собственников здания нежилого назначения можно рассматривать как оферту на заключение договора на оказание эксплуатационных услуг, который подлежит заключению по согласованию со всеми участниками долевой собственности. Счел, что существенные условия предлагаемого к заключению договора в нарушение статьи 435 Гражданского кодекса РФ не соблюдены. Указал, что договор заключен без его согласия. Полагал, что понесенные истцом расходы понесены им в рамках осуществления предпринимательской деятельности, осуществляемой на свой риск. Ответчик также полагал, что за период с 01.04.2008 по 20.10.2009 обязанность по возмещению эксплуатационных услуг возложена на ООО «Бегемот» в рамках договора № 498 от 01.04.2008. Указал на недоказанность объема поставленных ответчику эксплуатационных услуг.

В канцелярию суда от истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен судом к материалам дела в порядке статьи 262 АПК РФ. В отзыве истец указал на законность и обоснованность принятого по делу решения, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, о причине неявки не сообщил. Представитель истца не возражает против рассмотрения дела в его отсутствие. Суд, руководствуясь статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проводит судебное заседание в отсутствие неявившегося представителя ответчика.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов, прилагаемых к отзыву на апелляционную жалобу: квитанция от 07.07.2011, реестр адресатов, копия доверенности № 30 от 21.05.2011, протокол №1 от 21.12.2009, копии решений собственников нежилых помещений от 18.12.2009, 21.12.2009, 20.01.2009, 17.12.2009, 18.12.2009, 18.12.2009, 10.12.2009,20.12.2009, 18.12.2009, копия реестра собственников, копия уведомления о проведении общего собрания собственников нежилых помещений в форме заочного голосования, копия реестра отметок о получении уведомления, телефонограмма от 10.12.2009, копия справки Камчатского краевого БТИ № 627, от 24.10.2010, конверт. Указанное ходатайство судом апелляционной инстанции удовлетворено, документы приобщены к материалам дела.

Представитель на доводы апелляционной жалобы возразил по основаниям отзыва, обжалуемое решение просил оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя истца, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела апелляционная коллегия установила, что 01.04.2008 между Муниципальным унитарным предприятием Петропавловск-Камчатского городского округа «Дирекция по эксплуатации зданий» - ныне открытым акционерным обществом «Дирекция по эксплуатации зданий» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Бегемот» (арендатор) был заключен договор аренды №498 нежилых помещений позиции №№1, 3, 4, 5, 6, 13, 17 - 20, 22, 23, 32, 38, 39, 48, 49, 50 - 53 в подвале д. 46 по улице Ленинская в г. Петропавловске - Камчатском общей площадью 591,8 кв.м. (далее - спорное имущество).

Указанные помещения переданы арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 01.04.2008. Собственником передаваемых в аренду по договору от 01.04.2008 №498 помещений являлся Петропавловск - Камчатский городской округ. Пунктом 2.4.1 договора на арендатора возложена обязанность по возмещению эксплуатационных затрат арендодателя пропорционально занимаемой площади, а также затрат арендодателя по оплате коммунальных услуг, электроэнергии и отопления в сроки и на условиях настоящего договора.

         На основании договора купли-продажи муниципального имущества от 03.10.2008 №3/10/08 открытое акционерное общество «Книжный мир» приобрело в собственность нежилые помещения позиции №№1, 3 - 6, 8, 10, 13, 14, 17 - 20, 22, 23, 30, 32, 36, 38, 39, 46, 48, 49, 50 - 53 подвала в здании Дома Быта «Чайка», назначение: нежилое, общей площадью 626 кв. м., расположенные по адресу:  г. Петропавловск - Камчатский, ул. Ленинская,  д. 46.

         Согласно соглашению о внесении изменений в договор купли-продажи 03.10.2008 №3/10/08 от 08.12.2008 на момент подписания указанного договора купли-продажи право муниципальной собственности обременено договором аренды от 01.04.2008 №498.

24.12.2008 открытое акционерное общество «Книжный мир» зарегистрировало права собственности на вышеперечисленные объекты недвижимости.

         Письмом от 24.12.2009 открытое акционерное общество «Книжный мир» уведомило общество с ограниченной ответственностью «Бегемот» о переходе права собственности на спорное имущество.

         20.03.2009 открытое акционерное общество «Книжный мир» преобразовано в общество с ограниченной ответственностью «Книжный мир».

         31.12.2008 общим собранием собственников здания Дома Быта «Чайка» по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, ул. Ленинская, дом 46, открытое акционерное общество «Дирекция по эксплуатации зданий» избрано эксплуатирующей организацией данного здания.

Для осуществления функций эксплуатирующей организации истец заключил со специализированными организациями договоры на техническое обслуживание, согласно которым Открытое акционерное общество «Дирекция по эксплуатации зданий» оплачивает предоставленные услуги специализированным организациям в полном объеме, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями.

         Открытое акционерное общество «Дирекция по эксплуатации зданий», в свою очередь, выставляло собственникам и арендаторам помещений, расположенных в Доме Быта «Чайка» счета на оплату коммунальных услуг по тарифам специализированных организаций.

         Истец направлял ответчику оферту о заключении договора на оказание эксплуатационных и коммунальных услуг, вместе с тем, проект договора на оказание эксплуатационных и коммунальных услуг ответчиком подписан не был, эксплуатационные услуги не оплачены.

         Полагая, что ответчик как собственник спорных помещений в силу статьи 210 ГК РФ обязан нести расходы по содержанию данных помещений, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании неосновательного обогащения в размере 402 294 рублей 63 копеек, составляющих стоимость эксплуатационных услуг за период с 24.12.2008 по 31.07.2010.

Удовлетворяя заявленное исковое требование, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно части 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно пункту 2.4 договора аренды на ООО «Бегемот» как арендатора возложена обязанность вносить арендные платежи, возмещать эксплуатационные затраты арендодателя пропорционально занимаемой площади, а также затраты арендодателя по оплате коммунальных услуг, электроэнергии и отопления в сроки и на условиях настоящего договора.

Срок договора аренды истек 27.05.2009, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Камчатского края от 28.09.2009 по делу № А24-2497/2009 на ООО «Бегемот» возложена обязанность освободить спорные помещения.

Заявитель жалобы полагает, что в силу указанного договора обязанным к оплате эксплуатационных услуг за взыскиваемый период является ООО «Бегемот».

Апелляционная коллегия полагает указанный довод заявителя жалобы подлежащим отклонению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

 Статьей 244 ГК РФ установлено, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

         Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст.  36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

В силу пункта 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Материалами дела подтверждается, что нежилые помещения, находящиеся в здании по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, ул. Ленинская, дом 46, принадлежат нескольким собственникам. Из имеющихся в материалах дела копий выпики из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и договора купли-продажи недвижимости от 03.10.2008 №№/10/08 следует, что ответчик является собственником части нежилых помещений, расположенных в Доме Быта «Чайка».

Следовательно, ответчик, являясь собственником спорных помещений в обслуживаемом истцом Доме Быта «Чайка» по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, ул. Ленинская, дом 46, обязан нести эксплуатационные расходы по содержанию общего имущества в Доме Быта «Чайка» пропорционально размеру общей площади занимаемых помещений с момента приобретения титула собственника.

Положения пункта 2.4.1 договора аренды не могут быть применимы к правоотношениям ответчика как арендодателя и ООО «Бегемот» как арендатора, поскольку ответчик не являлся стороной указанного договора аренды при его заключении, не выражал волеизъявления о распределении бремени содержания нежилого помещения в части оплаты эксплуатационных услуг соответствующим образом.

Договор аренды является сохраняющим свое действие при смене собственника объекта аренды, вместе с тем положение о субъекте, обязанном к несению расходов на эксплуатационные услуги, в рассматриваемой ситуации не может иметь правового значения для сторон. Доказательств того, что стороны пришли к соглашению о распределении соответствующим образом обязанности по уплате эксплуатационных расходов, в материалы дела не представлено.

Изложенное соответствует правовой позиции, закрепленной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 12.04.2011 N 16646/10 по делу N А55-11329/2009.

В таком случае суду необходимо исходить из общих положений гражданского (статьи 210 ГК РФ) и жилищного законодательства (часть 3 статьи 30 ЖК РФ) РФ, возлагающего обязанность по содержанию принадлежащего имущества на собственника.

Довод заявителя жалобы о необоснованности вывода суда первой инстанции о том, что истец является эксплуатационной организацией на основании протокола общего собрания собственников здания, судом апелляционной инстанции отклонен по следующим основаниям.

Согласно представленному истцом в материалы дела протоколу № 1 от 21.12.2009 в качестве эксплуатационной организации большинством голосов выбрано ОАО «ДЭЗ». Ответчик принимал участие в голосование по вопросам, поставленным на повестку дня. Решение в установленном частью 3 статьи 46 Жилищного кодекса РФ порядке не