Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2011 по делу n А51-5881/2010. Изменить решение

открыть заемщику невозобновляемую кредитную линию с лимитом в сумме 454 103 552 рублей для финансирования затрат на строительство 22-х этажного жилого дома в г. Владивостоке в районе Океанского – Партизанского проспектов на срок до 26.11.10 под 12,5 % годовых, заемщик обязуется возвратить кредитору полученный кредит и уплатить проценты за пользование денежными средствами в размере и срок, установленный договором.

27.11.07 в целях обеспечения обязательств общества перед банком по кредитному договору между сторонами заключен договор ипотеки №800/01, по условиям которого залогодатель передал в залог залогодержателю объект незавершенного строительства (жилой дом), площадь застройки 1068, 0 кв. м., степень готовности объекта – 20,7% (лит. А), расположенный по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. 2-я Круговая, 14, инвентарный номер 05:401:002:000254240, в соответствии с техническим паспортом, являющемся неотъемлемой частью договора; право аренды земельным участком, сроком на 25 лет для строительства и дальнейшей эксплуатации жилого комплекса, площадью 2 605 кв. м. назначение: земли поселений, адрес объекта: Приморский край, Океанский проспект, 136, примерно 44 м. на юго-восток от ориентира.

Согласно п. 1.6 договора ипотеки общая залоговая стоимость предмета залога, составляет 140 861 250 рублей.

На 06.07.10 согласно кадастрового паспорта объекта незавершенного строительства степень готовности объекта составляла – 94,50%.

Ввиду того, что ООО «СТРОЙТЭКС» приняло решение о продаже жилого дома без учета доли истца, последний обратился в суд с настоящим иском.

Сбербанк, полагая, что спорное имущество находится в залоге по договору об ипотеке № 800/01, заключенному в обеспечение исполнения кредитных обязательств общества, обратился с самостоятельными требованиями о признании недействительным договора №НД2-05/07-001 от 25.05.2007 о долевом участии в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. 2-я Круговая, д. 14, заключенного между истцом и ответчиком, в силу его ничтожности.

Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемый судебный акт подлежит изменению в силу следующих обстоятельств.

Удовлетворяя исковые требования истца, суд первой инстанции основывался на нормах главы 16 ГК РФ, Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее - Закон об инвестиционной деятельности в РФ),  Закона РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» (далее Закон об инвестиционной деятельности в РСФСР).

Согласно ст. 3 Закона об инвестиционной деятельности в РСФСР объектами инвестиционной деятельности являются вновь создаваемые и модернизируемые основные фонды и оборотные средства во всех отраслях и сферах, ценные бумаги, целевые денежные вклады, научно-техническая продукция, другие объекты собственности, а также имущественные права и права на интеллектуальную собственность. На основании п. 3 ст. 7 данного закона незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.

В соответствии со ст. 6 Закона об инвестиционной деятельности в РФ инвесторы (участники долевой собственности) имеют права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

При этом статьи 244, 252, 254 ГК РФ устанавливают порядок владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в долевой и совместной собственности, условия и порядок раздела имущества, находящегося на праве общей собственности, а также выдел из него доли. В соответствии с п. 2 ст. 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

Между тем, суд апелляционной инстанции обращает внимание на следующее обстоятельство.

По своей правовой сути заключенный между истцом и ответчиком договор о долевом участии в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. 2-ая Круговая, д. 14, с учетом даты его заключения, является соглашением инвестиционного характера, направленным на приобретение объектов недвижимости, подлежащих созданию в будущем.

Согласно разъяснениям правоприменительной практики Высшего Арбитражного суда РФ, носящим обязательный характер, содержащимися в п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Данное Постановление размещено на сайте ВАС РФ 28.07.2011, и является обязательным при рассмотрении апелляционной жалобы на не вступивший в законную силу судебный акт первой инстанции.

Оценивая содержание спорного договора о долевом участии в строительстве жилого дома от 25.05.2007 с позиций его существенных условий, характера прав и обязанностей сторон,  апелляционная коллегия приходит к выводу  о том, что указанное соглашение является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи.

В силу изложенного, в соответствии с правилами главы 30 ГК РФ, истец в сложившейся спорной ситуации не является сособственником объекта незавершенного строительства, следовательно, не может заявлять требования, связанные с признанием права на отдельные части объекта незавершенного строительства определенной площади в определенных осях координат.

Изложенное позволяет суду апелляционной инстанции прийти к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований ООО «Стико-Инвест».

Анализируя доводы жалобы Сбербанка о признании договора №НД2-05/07-001 от 25.05.2007 о долевом участии в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. 2-я Круговая, д. 14, заключенного между ООО «Стико-Инвест» и ООО «СТРОЙТЭКС» недействительным, апелляционная инстанция не находит оснований для их удовлетворения в силу следующего.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Факт аргументированного оспаривания с приведением доказательств истцом, ответчиком, предполагает в силу состязательности процесса (ч. 1 ст. 9 АПК РФ) необходимость наличия документально подтвержденных контраргументов со стороны третьего лица с самостоятельными требованиями.

Между тем, Сбербанком не приведено в материалы дела достоверных доказательств, подтверждающих его позицию о недействительности договора о долевом участии в строительстве от 25.05.2007 №НД2-05/07-001.

Довод о сообщении ответчиком недостоверных сведений относительно отсутствия каких-либо договоров долевого участия по жилому комплексу, расположенному по адресу: Приморский край, г. Владивосток, в районе Океанского - Партизанского проспекта, 136 (II очередь), опровергается с учетом наличия в материалах дела экспертного заключения №983/01 от 09.08.2010, согласно которому изображение подписи на справке, выданную директором ООО «СТРОЙТЭКС» Цветковым С.В., выполнено иным лицом с подражанием подлинной подписи Цветкова С.В.

Иных доказательств, подтверждающих введения ответчиком Сбербанка  в заблуждение относительно существования обременений в виде правопритязаний третьих лиц на объект незавершенного строительства, в материалы дела не представлено.

Доказательства фактического заключения договора о долевом участии в строительстве от 25.05.2007 №НД2-05/07-001 после даты заключения договор об открытии невозобновляемой кредитной линии №800 Сбербанком не предоставлены, что является основанием для отклонения доводов жалобы о необоснованности заключения данного договора помимо согласия Банка. Доводы о мнимости указанного договора не подтверждаются материалами дела.

Довод Сбербанка о том, что ответчиком исчерпан лимит, установленный кредитным договором на отчуждение квартир, правомерно не принят судом первой инстанции в силу обоснованно оцененных доказательств, свидетельствующих о том, что  общая площадь подлежащих передаче ООО «Стико-Инвест» квартир составила 517,58 кв.м., что не превышает 20% лимит, установленный п. 7.2 договора № 800 от 27.11.2007.

При изложенных обстоятельствах апелляционная жалоба является обоснованной, решение суда первой инстанции подлежит изменению, в удовлетворении заявленных исковых требований надлежит отказать в полном объеме.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку в удовлетворении заявленных исковых требований отказано, расходы по оплате государственной пошлины по иску относятся на истца.Расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 2000 руб. подлежат взысканию с истца в пользу заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 29.06.2011 по делу № А51-5881/2010 изменить.

В удовлетворении исковых требований ООО «Стико-Инвест» отказать.

В удовлетворении требований ОАО Сберегательный банк РФ отказать.

Взыскать с ООО «Стико-Инвест» в пользу ОАО Сберегательный банк РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 2 000 (двух тысяч) рублей.

Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительный лист.

         Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.    

Председательствующий

 С.Б. Култышев

Судьи

 Н.А. Скрипка

Т.А. Аппакова