Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2011 по делу n А51-414/2011. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115 Владивосток, 690001

тел.: [phone], факс [phone]

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Владивосток                                              Дело

№ А51-414/2011

 20 октября 2011 года

Резолютивная часть постановления оглашена 20 октября 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 октября 2011 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Т.А. Аппаковой

судей И.Л. Яковенко, С.Б. Култышева

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Ткаченко

при участии

от Акционерного коммерческого Сберегательного банка РФ Приморского отделения № 8635: Нестреляев М.В., доверенность № 21-03/11-72 со специальными полномочиями,                                                                                                          

от Открытого акционерного общества АКБ «Приморье»: Алешина О.А., доверенность от 22.12.2009 со специальными полномочиями,      от Общества с ограниченной ответственностью «Торговый Дом Самотлор ДВ», истца: не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «Дальневосточный центр недвижимого имущества»

апелляционное производство № 05АП-6972/2011

на решение от 16.08.2011

судьи А.В. Бурова

по делу № А51-414/2011 Арбитражного суда Приморского края  

по иску Общества с ограниченной ответственностью «Дальневосточный центр недвижимого имущества»

к Обществу с ограниченной ответственностью «Торговый Дом Самотлор ДВ», Акционерному коммерческому Сберегательному банку РФ (ОАО) в лице Приморского отделения № 8635, Открытому акционерному обществу АКБ «Приморье»

о признании права собственности на долю, признании недействительным договора ипотеки

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Дальневосточный центр недвижимого имущества» обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый Дом Самотлор ДВ», акционерному коммерческому Сберегательному банку РФ (открытое акционерное общество) в лице Приморского отделения № 8635 (далее по тексу - Сбербанк РФ) о признании права собственности на долю в размере 1/3 в праве собственности на объект незавершенного строительства - административное здание, лит. А, назначение: нежилое, площадь застройки 702 кв.м., степень готовности 30 %, инв. № 05:401:002:000277460, адрес объекта Приморский край, г. Владивосток, ул. Светланская, 131б; признании недействительным договора ипотеки № 519/01 от 18.08.2008 в части передачи в залог объекта незавершенного строительства (административное здание, лит. А), назначение: нежилое, площадь застройки 702 кв.м., степень готовности 30 %, инв. № 05:401:002:000277460, адрес объекта Приморский край, г. Владивосток, ул. Светланская, 131б.

До принятия судом первой инстанции решения по делу истец в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил заявленные требования, просил помимо заявленных исковых требований признать недействительным договор ипотеки № 328/04 от 19.06.2009, заключенный между Акционерным коммерческим Сберегательным банком РФ в лице Приморского отделения № 8635 и ООО «ТД Самотлор ДВ» в части передачи в залог объекта незавершенного строительства по адресу г. Владивосток, ул. Светланская, 131б, кроме того, признать недействительным Договор залога № 2873 от 10.08.2009 между ОАО АКБ «Приморье» и ООО «ТД Самотлор ДВ» в части передачи в залог объекта незавершенного строительства по адресу г. Владивосток, ул. Светланская 131б.

К участию в деле в качестве ответчика привлечено ОАО АКБ «Приморье».

Решением от 16.08.2011 Арбитражный суд Приморского края в удовлетворении заявленных исковых требований отказал.

Не согласившись с вынесенным решением, истец обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить в связи с нарушением судом первой инстанции норм материального права, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований истца.

Ссылаясь на ст. ст. 6, 7 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», полагает, что у истца возникло право собственности на объект незавершенного строительства в силу факта осуществления им капитальных вложений.

Сбербанк России,  ОАО АКБ «Приморье» в письменных отзывах на апелляционную жалобу с доводами жалобы не согласились, просят решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Полагают, что право собственности истца на долю в праве на объект незавершенного строительства не возникло ввиду отсутствия его государственной регистрации.

Представители Общества с ограниченной ответственностью «Торговый Дом Самотлор ДВ», истца в судебное заседание не явились, поскольку в материалах дела имеются доказательства их надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания, дело слушается в отсутствие указанных лиц по правилам ст. 156 АПК РФ.

Представитель Акционерного коммерческого Сберегательного банка РФ Приморского отделения № 8635 на доводы апелляционной жалобы возразил. Решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель ОАО АКБ «Приморье»  на доводы апелляционной жалобы возразил. Решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, 08.08.2008 ООО «Торговый Дом Самотлор ДВ» (Сторона 1) и ООО «Дальневосточный центр недвижимого имущества» заключили Соглашение о прекращении обязательства новацией, согласно условиям которого стороны договорились о замене (новации) обязательств по Договору возмездного оказания услуг от 20.05.2006 путем заключения сторонами Договора инвестирования строительства административного здания в г. Владивостоке по ул. Светланская, д. 151б.

Пунктом 1.3. Соглашения предусмотрено, что новое обязательство Стороны 1 перед Стороной 2 заключается в замене обязанности Стороны 1 оплатить оказанные Стороной 2 услуги в размере 15368750 руб. обязательством по выполнению работ и совершению всех необходимых действий по реализации Проекта по созданию Результата инвестиционной деятельности (объекта) на земельном участке по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, 131 по Договору инвестирования строительства административного здания по ул. Светланской г. Владивостока, который должен быть заключен сторонами в течение 3 дней со дня подписания настоящего соглашения.

08.08.2008 ООО «Торговый Дом Самотлор ДВ» (Заказчик) и ООО «Дальневосточный центр недвижимого имущества» (Инвестор) заключили Договор инвестирования строительства административного здания, в соответствии с условиями которого Заказчик принял на себя обязательства выполнить работы и совершить все необходимые действия по реализации Проекта по созданию Объекта капитального строительства – административного здания компании «Дизайн класс» на земельном участке по адресу г. Владивосток в районе ул. Светланская, 131, а Инвестор – передать Заказчику денежные средства в сумме, установленной договором, для реализации Проекта.

Согласно п. 1.3. договора результатом инвестиционной деятельности Инвестора является приобретение 1/3 доли в праве собственности на административное здание по адресу: г. Владивосток, 131б (далее по тексту – спорный объект), строительство которого будет осуществляться в соответствии с Проектом, указанным в п. 1.2. договора.

10.06.2009 ООО «Торговый Дом Самотлор ДВ» (Сторона 1) и ООО «Дальневосточный центр недвижимого имущества» заключили Соглашение о прекращении обязательства новацией, согласно условиям которого стороны договорились о замене (новации) обязательств по Договору возмездного оказания услуг от 03.05.2008 путем заключения сторонами Дополнительного соглашения к Договору инвестирования строительства административного здания от 08.08.2008.

Пунктом 1.3. Соглашения предусмотрено, что новое обязательство Стороны 1 перед Стороной 2 заключается в замене обязанности Стороны 1 оплатить оказанные Стороной 2 услуги в размере 14912500 руб. обязательством по выполнению работ и совершению всех необходимых действий по реализации Проекта по созданию Результата инвестиционной деятельности (объекта) на земельном участке по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, 131 по Договору инвестирования строительства административного здания от 08.08.2008, которое должно быть заключено сторонами в течение 3 дней со дня подписания настоящего соглашения.

Дополнительным соглашением от 10.06.2009 к Договору инвестирования строительства административного здания от 08.08.2008 стороны увеличили размер инвестиций по договору.

Объект незавершенного строительства (административно-жилое здание), назначение: нежилое, площадь застройки 702 кв.м., степень готовности 30 процентов (лит. А), расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, 131б, а также право аренды на земельный участок для строительства и эксплуатации данного объекта были переданы Обществом с ограниченной ответственностью «Торговый Дом Самотлор ДВ» в залог Акционерному коммерческому Сберегательному банку Российской Федерации (ОАО) по договору ипотеки № 519/01 от 18.08.2008 в обеспечение обязательств ООО «Торговый Дом Самотлор ДВ» на основании Договора об открытии невозобновляемой кредитной линии № 519 от 18.08.2008.

Впоследствии указанный объект был передан в залог Акционерному коммерческому Сберегательному банку Российской Федерации (ОАО) по договору № 328/04, а также ОАО АКБ «Приморье» по договору залога № 2873.

Ссылаясь на то, что в результате инвестирования спорного объекта истец приобрел долю в праве собственности на объект и, соответственно, ООО «Торговый Дом Самотлор ДВ» не вправе был им распоряжаться, в том числе отдавая в залог, истец обратился в Арбитражный суд Приморского края с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

         Согласно п. 3 ст. 7 Закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг. В случае отказа инвестора (заказчика) от дальнейшего инвестирования проекта он обязан компенсировать затраты другим его участникам, если иное не предусмотрено договором (контрактом).

         В то же время п. 2 ст. 8 ГК РФ предусмотрено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

         Как обоснованно указано судом первой инстанции, нормы Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» и Закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» не исключают положения императивных норм ст. 8 ГК РФ.

         В п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» разъяснено, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам п. 2 ст. 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Условие инвестиционного договора о том, что незавершенный строительством объект принадлежит сторонам такого договора на праве общей долевой собственности, которое в случае необходимости будет зарегистрировано в установленном порядке, порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 08.02.2011 № 13534/10,