Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2011 по делу n А24-1837/2011. Изменить решение

Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115 Владивосток, 690001

тел.: [phone], факс [phone]

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Владивосток                                              Дело

№ А24-1837/2011

 11 ноября 2011 года

Резолютивная часть постановления оглашена 09 ноября 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 ноября 2011 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего И.Л. Яковенко

судей Н.А. Скрипки, С.Б. Култышева

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко

при участии: извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Государственного унитарного предприятия «Камчатсккоммунэнерго»

апелляционное производство № 05АП-6657/2011

на решение от 04.08.2011

судьи В.П. Березкиной

по делу № А24-1837/2011 Арбитражного суда Камчатского края  

по иску Управления финансов и имущественных отношений администрации Елизовского муниципального района

к Государственному унитарному предприятию «Камчатсккоммунэнерго»

о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договоров аренды и обязании освободить нежилые помещения

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное учреждение Управление финансов и имущественных отношений администрации Елизовского муниципального района (далее по тексту – Управление) обратилось в Арбитражный суд Камчатского края с иском к государственному унитарному предприятию «Камчатсккоммунэрего» о взыскании долга по договору аренды муниципального имущества № 18 от 10.06.2008 в сумме 559043,85 руб. за период 15.12.2010 по 19.04.2011, по договору аренды муниципального имущества № 17 от 27.12.2010 в сумме 47390,62 руб. за период с 15.12.2010 по 19.04.2011, а также о расторжении указанных договоров и обязании ответчика освободить занимаемые помещения.

До принятия судом первой инстанции решения по делу истец в порядке ст. 49 АПК РФ заявил об уточнении периода взыскания долга по договору № 18 от 10.06.2008 с 01.01.2011 по 30.04.2011, по договору № 17 от 27.12.2010 с 27.12.2010 по 30.04.2011.

Решением от 04.08.2011 Арбитражный суд Камчатского края заявленные исковые требования удовлетворил частично, взыскал с государственного унитарного предприятия «Камчатсккоммунэнерго» в пользу Управления финансов и имущественных отношений администрации Елизовского муниципального района – муниципального учреждения 606434,47 руб., из них 559043,85 руб. долга, 47390,62 руб. неосновательного обогащения; расторг договор аренды муниципального имущества № 18 от 10.06.2008, заключенный между Управлением финансов и имущественных отношений – муниципальным учреждением и государственным унитарным предприятием «Камчатсккоммунэнерго»; обязал государственное унитарное предприятие «Камчатсккоммунэнерго» возвратить Управлению финансов и имущественных отношений администрации Елизовского муниципального района – муниципальному учреждению занимаемые нежилые помещения №№ 1-6, 7, 8-10, 14, 19-29, 32, 33, первого этажа в жилом доме, расположенном по адресу: Камчатский край, г. Елизово, пер. Темирязевский, дом 7, передав их по акту приема-передачи в течение 30 дней со дня вступления решения в законную силу, в удовлетворении остальной части иска отказал; взыскал с государственного унитарного предприятия «Камчатсккоммунэнерго» в доход федерального бюджета 23128,68 руб. государственной пошлины.

Не согласившись с вынесенным решением, ответчик обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить в связи с нарушением судом первой инстанции норм материального права, принять по делу новый судебный акт.

Считает недоказанным факт занятия ответчиком помещений, указанных в договоре № 18 от 10.06.2008. Договор аренды № 18 от 10.06.2008, по мнению ответчика, подлежал государственной регистрации, поскольку заключен на срок более одного года. Полагает необоснованным самостоятельное изменение судом предмета иска.

Истец в письменном отзыве на апелляционную жалобу с доводами жалобы не согласился, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Представители сторон в судебное заседание не явились, поскольку в материалах дела имеются доказательства их надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания, дело слушается в отсутствие указанных лиц по правилам ст. 156 АПК РФ.

Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, 10.06.2008 между Управлением (арендодатель) и ГУП «Камчатсккомунэнерго» (арендатор) заключен договор аренды муниципального имущества № 18, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение, пользование, а арендатор принять нежилые помещения №№ 1-6, 8-10, 14, 19-29, 32-33 первого этажа в жилом доме, расположенном по адресу: Камчатский край, г. Елизово, пер. Тимирязевский, 7 общей площадью 289,6 кв.м., разрешенное использование: для размещения филиала «Теплоэнерго» государственного унитарного предприятия «Камчатскоммунэнерго» (п. 1.1. договора).

Согласно п. 2.1. договора срок аренды объекта устанавливается с 11.06.2008 по 09.06.2009.

Пунктом 2.2. договора стороны определили, что условия договора применяются к отношениям сторон, возникшим в связи с эксплуатацией филиалом «Теплоэнерго» государственного унитарного предприятия «Камчатсккоммунэнерго» нежилых помещений, указанных в п. 1.1. договора, в том числе в период с 01.01.2002 по 10.06.2008 включительно.

Порядок расчетов и размер арендной платы по договору установлен в разделе 3 договора. Арендная плата вносится арендатором самостоятельно без выставления счетов арендодателем согласно расчету арендной платы, в соответствии с Прложением № 1 к договору, являющемуся неотъемлемой его частью, ежемесячно не позднее 15-го числа текущего месяца. Размер арендной платы изменяется согласно п. 3.3. договора.

Из приложения № 1 к договору следует, что размер арендной платы, установленный и согласованный сторонами в период с 11.06.2008 по 09.06.2009 составляет 14862,72 руб. в месяц (50,70 руб. за 1 кв.м., исходя из площади помещения 289,6 кв.м.)

Приложением № 3 к договору сторонами определен размер арендной платы за фактическое пользование нежилыми помещениями в период с 01.01.2002 по 31.12.2005.

Дополнительным соглашением № 1 от 11.01.2010 в договор № 18 от 10.06.2008 внесены изменения в части увеличения с 10.06.2009 размера арендной платы, которая в соответствии с расчетом к указанному соглашению установлена сторонами в размере 111808,77 руб.

Сторонами 27.12.2010 также подписан договор аренды муниципального имущества № 17, по условиям которого Управление (арендодатель) передает за плату во временное владение, пользование, а ГУП «Камчатсккоммунэнерго» (арендатор) принимает нежилое помещение поз. № 7, расположенное на первом этаже жилого дома по адресу: Камчатский край, г. Елизово, пер. Тимирязевский, д. 7, общая площадь 31 кв.м., разрешенное использование: офисное помещение.

В соответствии с п. 2.1. договора срок аренды составляет три года: с 27.12.2010 по 26.12.2013.

Порядок расчетов по договору и размер арендной платы установлен сторонами в разделе 3 договора. Размер арендной платы определен в Приложении № 1 к договору и составляет 11968,48 руб. в месяц.

Спорное помещение передано ответчику по акту приема-передачи, что ответчиком не оспаривается.

Уведомлениями № 499 от 17.03.2011, № 598 от 31.03.2011, № 599 от 31.03.2011, № 802 от 22.04.2011 истец извещал ответчика о необходимости погасить имеющуюся задолженность по заключенным договорам и предлагал указанные договоры расторгнуть.

Неисполнение ответчиком требований истца послужило основанием для обращения Управления в Арбитражный суд Камчатского края с рассматриваемым иском.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Пунктом 2.1. договора аренды муниципального имущества № 18 от 10.06.2008 срок договора установлен с 11.06.2008 по 09.06.2009, то есть срок договора составляет менее одного года.

Согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора аренды применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

В п. 2.2. стороны установили, что условия договора применяются к отношениям сторон, возникшим в связи с эксплуатацией филиалом «Теплоэнерго» государственного унитарного предприятия «Камчатсккоммунэнерго» нежилых помещений, указанных в п. 1.1. договора, в том числе в период с 01.02.2002 по 10.06.2008 включительно.

Таким образом, стороны установили, что условия заключенного между ними договора применяются к ранее возникшим между ними отношениям.

Из содержания п. 2 ст. 425 ГК РФ следует, что наличие в договоре названного условия не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса.

Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Следовательно, судом первой инстанции при исчислении срока договора № 18 обоснованно не принят в расчет п. 2.2. договора, в связи с чем суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что договор № 18 от 10.06.2008 заключен на срок менее одного года и не требовал государственной регистрации.

Поскольку по окончании срока действия договора аренды ответчик продолжил пользоваться помещениями при отсутствии на то возражений арендодателя, суд первой инстанции, правомерно руководствуясь п. 2 ст. 621 ГК РФ, пришел к правомерному выводу о возобновлении договора № 18 от 10.06.2008 на новый срок.

В материалах дела отсутствует акт приема-передачи помещений, подтверждающий передачу ответчику нежилых помещений, являющихся предметом договора № 18 от 10.06.2008. Вместе с тем, суд первой инстанции, оценив имеющиеся в деле доказательства в совокупности и взаимосвязи, пришел к правильному выводу о доказанности факта передачи нежилых помещений по данному договору ответчику.

Содержание п. 2.2. договора № 18 от 10.06.2008 свидетельствует о том, что между сторонами на момент заключения договора фактически сложились арендные отношения и ответчик занимает указанные в договоре помещения с 01.01.2002. Обстоятельства занятия ответчиком спорных помещений также подтверждаются фактом подписания сторонами Дополнительного соглашения № 1 к договору от 11.01.2010, подписания в 2008 и 2009 годах расчетов арендной платы за фактическое пользование нежилыми помещениями с 01.01.2002 площадью 289,6 кв.м., внесения арендных платежей в размере, установленном сторонами.

В то же время доказательств освобождения указанных помещений и возврата их по акту приема-передачи истцу ответчиком в материалы дела не представлено, как не представлено доказательств погашения образовавшейся задолженности по договору № 18 от 10.06.2008 в сумме 559043,85 руб. за период с 01.01.2011 по 30.04.2011.

При таких обстоятельствах требования истца о взыскания с ответчика задолженности по арендной плате в сумме 559043,85 руб. за период с 01.01.2011 по 30.04.2011 являются обоснованными и правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

В соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 250 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В силу п. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Уведомлениями № 499 от 17.03.2011 и № 598 от 31.03.2011 истец уведомил арендатора о необходимости погашения задолженности и предложил расторгнуть договор аренды № 18 от 10.06.2011, подписав соответствующее соглашение.

Таким образом, истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора о расторжении договора.

Установив, что ответчиком допущена просрочка внесения арендной платы более двух раз подряд, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об обоснованности исковых требований Управления о расторжении договора № 18 от 10.06.2010.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу изложенного требования истца об обязании ответчика освободить занимаемые помещения №№ 1-6, 8-10, 14, 19-29, 32-33 первого этажа в жилом