Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2011 по делу n А24-2239/2011. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115 Владивосток, 690001

тел.: [phone], факс [phone]

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Владивосток                                              Дело

№ А24-2239/2011

 11 ноября 2011 года

Резолютивная часть постановления оглашена 08 ноября 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 ноября 2011 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Н.А. Скрипки

судей И.Л. Яковенко, С.Б. Култышева

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко

при участии: извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Айдаровой Оксаны Юрьевны

апелляционное производство № 05АП-7467/2011

на решение от 01.09.2011

судьи В.П. Березкиной

по делу № А24-2239/2011 Арбитражного суда Камчатского края  

по иску Индивидуального предпринимателя Айдаровой Оксаны Юрьевны

к Открытому акционерному обществу «Дирекция по эксплуатации зданий»

третье лицо: Муниципальное унитарное предприятие «Горизонт»

о взыскании 585 659 рублей 24 коп., обязании ответчика возобновить договор аренды на прежних условиях и возложения на ответчика обязанности по уплате коммунальных платежей и арендной платы в период простоя комиссионного магазина

УСТАНОВИЛ:

Идивидуальный предприниматель Айдарова Оксана Юрьевна (далее по тексту -  ИП Айдарова О.Ю.) обратилась в Арбитражный суд Камчатского края с иском о взыскании с открытого акционерного общества «Дирекция по эксплуатации зданий» (далее по тексту - ОАО «ДЭЗ») убытков в размере 465 085 рублей 80 коп.;   неосновательного обогащения в сумме 106 270 рублей; процентов за пользование чужими денежными средствами по ставке рефинансирования ЦБ РФ 8,25 % на сумму 106 270 рублей с октября 2009 года по настоящее время в размере 14 303 рублей 44 коп.: обязании ответчика оформить заключенный между сторонами договор аренды нежилого помещения, находящегося по адресу Космический проезд 5а, надлежащим образом и возложении на ответчика обязанности по уплате коммунальных платежей и арендной платы в период простоя комиссионного магазина по адресу: ул. Космический проезд, 5а, с 01.12.2010 по настоящее время.

До принятия судом решения по делу истец уточнил заявленные требования и просил взыскать с ответчика 585 659 рублей 24 коп., в том числе: 106 270 рублей арендной платы в период ремонта с апреля до начала октября 2009 г.; 14 303 рублей 44 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, в соответствии статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, по ставке ЦБ РФ - 8,25 %, на сумму арендной платы 106 270 рублей с октября 2009 г. по май 2011 г.; 422957 рублей расходов на ремонт помещения: 72 957 рублей стоимость материалов, 350000 рублей стоимость ремонтных работ; 42 128 рублей 80 коп. убытков, связанных с выплатой кредита, при неработающем по вине ОАО «ДЭЗ» магазине, 15 895 рублей 76 коп. погашенных поручителем, 26 233 рублей непогашенная задолженность банку».

Истец уточнил четвертое требование просительной части искового заявления, просил: обязать ответчика возобновить договор аренды, на прежних условиях, с 01 декабря 2010 года, оформить его надлежащим образом.

Дополнительно уточнил второе требование, просил взыскать сумму 106 270,00 руб. не в качестве неосновательного обогащения ОАО «ДЭЗ», а в качестве убытков истца являющихся следствием незаконных действий ОАО «ДЭЗ».

Арбитражный суд Камчатского края принял уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

         Решением от 01.09.2011 Арбитражный суд Камчатского края в удовлетворении заявленных исковых требований отказал.

Не согласившись с вынесенным решением, истец обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просил его отменить, принять по делу новый судебный акт.

Указал на то, что помещение  передано истцу по акту приема-передачи без осмотра, в ненадлежащем состоянии, препятствующем его использованию по назначению.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу ответчик с доводами жалобы не согласился, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Сослался на то, что истец осмотрел помещение еще до подписания акта приема-передачи, был ознакомлен с Отчетом об оценке, знал о технических характеристиках передаваемого в аренду объекта и был согласен с состоянием данного объекта. Обратил внимание на то, что истец до марта 2011 года не предъявлял претензий к ответчику относительно ненадлежащего состояния переданных по договору помещений.

Представители сторон, третьего лица в судебное заседание не явились, поскольку в материалах дела имеются доказательства их надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания, дело слушается в отсутствие указанных лиц по правилам ст. 156 АПК РФ.

Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не нашёл оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, 15.04.2009 между открытым акционерным обществом «Дирекция по эксплуатации зданий» (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Айдаровой Оксаной Юрьевной (арендатор) заключен договор аренды № 162, по условиям которого арендодатель предоставляет нежилое помещение за плату во временное пользование, а арендатор принимает за плату во временное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, Космический проезд, 5 «А», для осуществления деятельности по прочей розничной торговли в специализированных магазинах. Площадь передаваемых нежилых помещений составляет 144,2 кв.м. Местонахождение арендуемых нежилых помещений в здании: Цокольный этаж- 144,2 кв.м., номера арендованных помещений по позициям: № 7, 8, 15, 16 (Приложение № 2 - схема арендуемых помещений).

Согласно п. 1.3 договора срок аренды установлен с 15.04.2009 по 31.03.2010.

Пунктом 1.4 договора стороны определили отсутствие возможности его пролонгации. Аренда указанного в настоящем договоре помещения на новый срок возможна только путем заключения нового договора.

В п. 2.4.9 договора стороны установили, что к обязанностям арендатора относится проведение текущего и косметического ремонта внутри арендуемых нежилых помещений за счет собственных средств.

В соответствии с п.п. 2.4.17-2.4.19 договора в случае возникновения необходимости проведения капитального ремонта в занимаемом арендатором помещении, арендатор обязан получить письменное разрешение арендодателя на проведение такого ремонта с указанием возможности (или невозможности) проведения последующего зачета затрат арендатора в счет арендной платы. После принятия арендодателем решения о разрешении проведения капитального ремонта силами арендатора в арендуемых помещениях, арендатор обязан предоставить локальный сметный расчет затрат на его проведение, составленный в соответствии с единой методикой определения стоимости строительной продукции на территории РФ. По окончании производства работ в арендуемых помещениях, составляется Акт выполненных работ силами арендатора с участием представителей (тех. службы, договорного отдела, экономического отдела) ОАО «ДЭЗ». Ремонт, выполненный без согласования с арендодателем, зачету не подлежит.

 Согласно акту сдачи помещения арендатору от 15.04.2009 арендатор принял помещение в соответствии с п. 1.1 договора в техническом состоянии: электропроводка и инженерные коммуникации в исправном состоянии; стены окна, потолки полы капитального ремонта не требуют.

Между открытым акционерным обществом «Дирекция по эксплуатации зданий» (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Айдаровой Оксаной Юрьевной (арендатор) 01.04.2010  заключен договор аренды № 344.

Объект аренды согласован сторонами в п. 1.1 договора,  схема  помещений отражена в Приложении № 2 к договору, а именно: нежилые помещения цокольного этажа позиции 7, 8, 15, 16 в здании общежития, расположенного по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, проезд Космический, д. 5 А.

В соответствии с п.п. 1.3, 1.4 договор аренды № 344 заключен сроком с 01.04.2010 по 31.05.2010, не пролонгируется на новый срок, аренда указанного в договоре помещения на новый срок возможна только путем заключения нового договора.

Пунктом 2.4.9 договора установлена обязанность арендатора производить текущий и косметический ремонт внутри арендуемых нежилых помещений за счет собственных средств.

В соответствии с п.п. 2.4.17-2.4.19 договора в случае возникновения необходимости проведения капитального ремонта в занимаемом арендатором помещении, арендатор обязан получить письменное разрешение арендодателя на проведение такого ремонта с указанием возможности (или невозможности) проведения последующего зачета затрат арендатора в счет арендной платы. После принятия арендодателем решения о разрешении проведения капитального ремонта силами арендатора в арендуемых помещениях, арендатор обязан предоставить локальный сметный расчет затрат на его проведение, составленный в соответствии с единой методикой определения стоимости строительной продукции на территории РФ. По окончании производства работ в арендуемых помещениях, составляется Акт выполненных работ силами арендатора с участием представителей (тех. службы, договорного отдела, экономического отдела) ОАО «ДЭЗ». Ремонт, выполненный без согласования с арендодателем, зачету не подлежит.

Актом сдачи помещения арендатору от 01.04.2010 арендатор принял помещение в соответствии с п. 1.1 договора в техническом состоянии: электропроводка и инженерные коммуникации в исправном состоянии. Стены окна, потолки полы капитального ремонта не требуют.

Соглашением от 19.05.2010 к договору № 344 от 01.04.2010 срок действия договора определен до 31.07.2010.

Соглашением от 31.07.2010 срок действия договора определен до 30.11.2010.

Ссылаясь на то, что спорное помещение передано в аренду в ненадлежащем состоянии, препятствовавшем его использованию по целевому назначению, истец обратился в Арбитражный суд Камчатского края с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Из акта сдачи помещения арендатору от 15.04.2009, подписанному обеими сторонами без замечаний, следует, что электропроводка и инженерные коммуникации помещения в исправном состоянии, стены окна, потолки полы капитального ремонта не требуют.

Доказательств обратного истцом в материалы дела не представлено.

Не может быть принят в качестве надлежащего доказательства Акт осмотра нежилого помещения от 15.04.2009, подписанный представителем МУП «Горизонт», поскольку акт составлен в отсутствие ответчика, при этом ответчик не был уведомлен о его составлении, в данном акте отсутствует подпись истца.

Отчет № 1789/7-08 об оценке нежилых помещений поз. №№ 7, 8, 15, 16 цокольного этажа в здании общежития, назначение: нежилое, общая площадь 144,20 кв.м., адрес объекта: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, Космический проезд, 5а от 25.07.2008 также не может быть принят во внимание ввиду давности его составления.

Кроме того, пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

  Доказательств того, что арендатор в период действия договора обращался к арендодателю с требованием об устранении имеющихся недостатков либо уменьшении арендной платы истцом в материалы дела не представлено.

  Более того, по окончании срока действия договора № 162 от 15.04.2009 сторонами заключен договор № 344 от 01.04.2010, при этом возражений относительно состояния переданных помещений истцом также не заявлено.

Кроме того, пунктом 2 статьи 612 Гражданского