Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2011 по делу n А51-11538/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

объекта оценки установлены статьей 11 Закона об оценочной деятельности. Приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 254 и от 20.07.2007 № 265 утверждены Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» и Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)».

Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256, устанавливает, что проведение оценки включает такие этапы, как:

- сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

- применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

- согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и  определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

- составление отчета об оценке (пункт 16 ФСО № 1).

Сбор и анализ информации состоит в изучении количественных и качественных характеристик объекта оценки, сбора информации, существенной для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности; информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки; информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения (пункт 19 ФСО № 1).

Согласно пункту 4 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 254, установлено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости).

Оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ отчет ООО «Оценочно-консалтинговая компания «Эталон» № 026 от 21.04.2010 об оценке рыночной стоимости 14 объектов недвижимости, расположенных на территории Дальнегорского городского округа Приморского края, в части оценки рыночной стоимости четырех объектов недвижимости площадью 185,4 кв.м., 125,6 кв.м., 150,6 кв.м. и 350,3 кв.м., коллегия приходит к выводу, что он не соответствует требованиям и принципам существенности, обоснованности, однозначности и проверяемости в силу следюущего:

В подпункте 3 раздела 4.1 отчета № 026 от 21.04.2010  указано, что в процессе подготовки отчета оценщики исходили из того, что копии представленных документов соответствуют оригиналам, в разделе 5.1 назван технический паспорт на здание кафе по адресу: г. Дальнегорск, пр-т 50 лет Октября, 68. Из анализа технического паспорта на спорное здание по состоянию на 15.08.2005, представленному администрацией для целей проведения оценки, и использованному оценщиком, и техническому паспорту по состоянию на 28.02.2006, представленному заявителем, следует, что арендуемые предпринимателем нежилые помещения претерпели перепланировку. После проведенной перепланировки в результате устройства и сноса перегородок изменилась не только площадь, но и конфигурация (периметр) и нумерация помещений, появились новые помещения (№ 40 площадью 29,3 кв.м., которое отсутствует в техническом паспорте, представленном к оценке). При этом договор от 20.03.2006 № 124 аренды предпринимателем помещений заключен на объект площадью 150,6 кв.м., состоящий из нежилых помещений №№ 30, 31, 32, 34, 35-40, что соответствует данным технического паспорта по состоянию на 28.02.2006.

Из технического паспорта по состоянию на 13.11.2010 следует, что общая площадь нежилых помещений №№ 30-32, 34, 35-38 составляет 75,3 кв.м., помещения  №№ 39, 40 на поэтажном плане отсутствуют. Объект недвижимости общей площадью 185,4 кв.м. (нежилые помещения №№ 1, 3, 4, 6-19 на первом этаже здания) и объект недвижимости площадью 125,6 кв.м. (нежилые помещения №№ 20-29 на первом этаже здания) в связи с изменением нумерации помещений на техническом паспорте 2005 года имеют не только иную конфигурацию (периметр) по сравнению с той, которая отражена в техпаспорте 2006 года и техпаспорте по состоянию на 13.11.2010, но и значительное расхождение площади (ныне площадь помещений с такой нумерацией составляет 247,9 кв.м. и 169,8 кв.м. соответственно); изменилась и площадь помещения по договору аренды № 124/1 от 20.03.2006: ранее площадь помещений №№ 1-4, 6-20 составляла 350,3 кв.м., ныне – 302,7 кв.м.

При описании объектов в разделе 5.2 отчета № 026 также имеется ссылка, что в оцениваемых помещениях произведена перепланировка, не отраженная в техническом паспорте.

При этом из текста отчета об оценке рыночной стоимости спорных объектов недвижимости от 21.04.2010 № 026 следует, что оценка производилась на основании представленной документации, интервью с представителями Заказчика и инспекции объекта оценки.

Однако из отчета оценки № 026 достоверно не ясно, что именно оценивалось (какие помещения и какой общей площади) оценщиком, учитывая устаревшие данные по объектам оценки и фактические изменения в состоянии объектов недвижимости.

Также, устанавливая рыночную стоимость оцениваемых объектов недвижимости площадью 185,4 кв.м., 125,6 кв.м., 150,6 кв.м. и 350,3 кв.м. в размере 1 703 390,0 руб., 1 161 017,0 руб., 1 127 119,0 руб. и 2 822 034,0 руб. соответственно, оценщик в отчете № 026 не указал и из текста отчета не следует, по каким критериям (основаниям выбора) оценщик выбирал объекты–аналоги для оценки рыночной стоимости, учитывая при этом установленную выше неясность в том, что фактически обозревалось и исследовалось оценщиком для целей получения результатов оценки.

Описание объектов-аналогов, указанных в таблицах 12, 13, 14, 20 отчета № 026), не приведено. Из содержания отчета не представляется возможным установить, чем руководствовался оценщик, квалифицируя физическое состояние оцениваемых объектов и объектов-аналогов как «удовлетворительное», «хорошее», «отличное», а также что именно вошло в понятие «физическое состояние» (наличие капитального ремонта и состояние здания в целом, его несущих конструкций либо наличие ремонта в отдельных помещениях здания).

При этом оценщик не воспользовался своим правом требовать от заказчика обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления оценки.

На основании вышеизложенного, коллегия считает, что отчет ООО «Оценочно-консалтинговая компания «Эталон» от 21.04.2010 № 026 в части определения рыночной стоимости объектов недвижимости площадью 185,4 кв.м., 125,6 кв.м., 150,6 кв.м., 350, 3 кв.м. соответственно в суммах 1 703 390 руб., 1 161 017 руб., 1 127 119 руб., 2 822 034 руб. является незаконным и нарушает права и законные интересы заявителя.

Соответственно является незаконным и постановление администрации от 28.05.2010 № 424-па в части пунктов 1.1, 2.1, 3.1, 4.1 об установлении рыночной стоимости четырех объектов недвижимости площадью 185,4 кв.м., 125,6 кв.м., 150,6 кв.м., 350, 3 кв.м. соответственно в суммах 1 703 390 руб., 1 161 017 руб., 1 127 119 руб., 2 822 034 руб., как принятое на основании незаконных результатов оценки рыночной стоимости объектов.

Доводы администрации о незаконной перепланировке предпринимателем арендуемых помещений относятся к порядку реализации заявителем преимущественного права в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ и не влияют на оценку обстоятельств настоящего спора, предметом которого является оценка соблюдении процедуры определения рыночной стоимости имущества согласно отчету оценки № 026.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на то, что постановлением администрации ДГО от 04.02.2011 № 72-па постановление от 28.05.2010 № 424-па «Об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества» отменено в связи с самовольно произведенной предпринимателем перепланировкой и реконструкцией арендуемых нежилых помещений, в связи с чем, по мнению администрации, в настоящее время отсутствует предмет спора, и производство по делу подлежит прекращению в соответствии со ст. 150 АПК РФ, коллегией не принимается, поскольку законность ненормативного правового акта проверяется судом на момент его издания.

Указание администрации в апелляционной жалобе на то, что оценка судом достоверности величины рыночной стоимости, рассчитанной оценщиком,  возможна только на основании экспертизы, назначенной судом в порядке ст. ст. 82,83 АПК РФ, коллегией также не принимается как несостоятельный. Ответчик не обосновал какие именно специальные познания необходимы были суду, требующие привлечения специалиста, для принятия решения по существу, какие вопросы должны быть поставлены перед экспертом для разрешения настоящего дела.             

На основании вышеизложенного, решение суда является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы нет.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 08.08.2011 по делу №А51-11538/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

         Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.    

Председательствующий

 О.Ю. Еремеева

Судьи

Т.А. Солохина

Е.Л. Сидорович