Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2012 по делу n А51-11559/2011. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115 Владивосток, 690001

тел.: [phone], факс [phone]

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Владивосток                                              Дело

№ А51-11559/2011

 20 марта 2012 года

Резолютивная часть постановления оглашена 15 марта 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 марта 2012 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.М. Синицыной,

судей Н.А. Скрипки, Т.А. Аппаковой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания  Е.А. Хоменко,

при участии

от истца Бурмистрова Е.А., доверенность № 9юр/2011 от 01.01.2011,

от ответчика Крук М.А., доверенность № 3 от 28.12.2011,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "Альфа-Восток"

апелляционное производство № 05АП-527/2012

на решение от 06.12.2011

судьи А.К. Калягина

по делу № А51-11559/2011 Арбитражного суда Приморского края  

по иску ООО "Альфа-Восток"

к Управлению имущественных отношений администрации

Арсеньевского городского округа

о взыскании 1 318 906 рублей 24 копеек неосновательного обогащения,

         УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Альфа-Восток» (далее – ООО «Альфа-Восток») обратилось в  Арбитражный суд Приморского края с исковыми требованиями к Управлению имущественных отношений администрации Арсеньевского городского округа (далее – Управление) о взыскании 1 205 971 рубля 06 копеек неосновательного обогащения за период с 01.07.2008 по 31.08.2009.

         В судебном заседании 29.11.2011 истец в порядке ст.49 АПК РФ уточнил исковые требования, просит взыскать с ответчика 1 318 906 рублей 24 копейки неосновательного обогащения за период с июля 2008 по август 2009.

Решением от 06.12.2011 Арбитражный суд Приморского края отказал в удовлетворении  исковых требований.

Не согласившись с вынесенным решением,  истец обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование апелляционной жалобы указывает на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, считает решение незаконным и необоснованным. Полагает, что   ответчиком при начислении арендной платы по договорам №132 и №133 необоснованно применялся завышенный коэффициент территориального расположения арендованных истцом объектов недвижимости; указал, что добровольная уплата арендных платежей в превышающем размере не является признаком отсутствия неосновательного обогащения; из переписки сторон, свидетельствующей о зачете произведенной истцом переплаты следует, что Управление признало необоснованность применения коэффициента 0,4 в отношении спорных объектов недвижимого имущества, что освобождает истца от бремени доказывания данных обстоятельств; считает, что при определении размера арендной платы следует руководствоваться градостроительным законодательством.

В судебном заседании представитель истца  поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель ответчика жалобу оспорил, настаивал на своей правовой позиции, изложенной в представленном суду и  приобщенном к материалам дела письменном отзыве на жалобу.

На вопрос суда представитель ответчика пояснил, что в генеральном плане г.Арсеньева отсутствует понятие такой территориальной единицы как частный сектор. Пояснил, что по другим договорам производился перерасчет по другому коэффициенту. Сообщил, что арендуемые истцом здания находятся в центральной части г.Арсеньева.

Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, апелляционной коллегией установлено следующее.

24.08.2007  между  Управлением (арендодатель) и ООО «Альфа-Восток» (арендатор) были заключены договоры №132 и №133, по условиям которых арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование двухэтажное здание общей площадью 723,6 кв.м, расположенное по адресу: г.Арсеньев, ул.Жуковского, 58, и двухэтажное здание общей площадью 747,4 кв.м, расположенное по адресу: г.Арсеньев, ул.Жуковского, 60, соответственно, для использования под оптовую и розничную торговлю.

На основании актов приема - передачи 01.09.2007 названные  объекты недвижимого имущества были переданы арендатору.

Дополнительными соглашениями от 26.08.2009 действие договоров аренды №№132 и 133 было прекращено.

26.10.2009 между сторонами  были заключены договоры №№121 и 122 в отношении тех же объектов недвижимого имущества, зарегистрированные в установленном законом порядке, что подтверждается соответствующими регистрационными надписями.

По актам приема - передачи от 27.08.2009  здания были переданы в аренду ООО «Альфа-Восток» сроком по 30.06.2015.

  В соответствии с п.3.1 договора №132 размер арендной платы за пользование двухэтажным зданием общей площадью 696,6 кв.м, расположенным по адресу: г. Арсеньев, ул. Жуковского, 58  до 01.01.2008 составил 87 286 рублей в месяц, после указанной даты – 98 441, 28 рублей в месяц. По договору №121 арендная плата за пользование этим же объектом составила 156 881,76  рублей в месяц.

  В соответствии с п.3.1 договора №133 размер арендной платы за пользование двухэтажным зданием общей площадью 733,5 кв.м, расположенным по адресу: г. Арсеньев, ул. Жуковского, 60 до 01.01.2008 составил 74 157,44 рублей в месяц, после указанной даты – 84 304,64 рубля в месяц. По договору №122 арендная плата за пользование этим же объектом составила 165 893, 84 рубля в месяц.

 Истец, полагая, что арендодатель при расчете арендной платы по договорам №№132, 133 неверно применил   коэффициент территориального расположения объектов, использовав вместо коэффициента 0,2 коэффициент 0,4, что повлекло завышение суммы арендной платы за арендуемое ООО «Альфа-Восток» недвижимое имущество и, как следствие, возникновение на стороне Управления неосновательного обогащения  в размере  1 318 906 рублей 24 копейки, обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке ст.ст.266, 268, 270 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта в силу следующего.

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьей 424 ГК РФ установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии со ст.132 Конституции Российской Федерации органы местного самоуправления самостоятельно управляют муниципальной собственностью, формируют, утверждают и исполняют местный бюджет, устанавливают местные налоги и сборы, осуществляют охрану общественного порядка, а также решают иные вопросы местного значения.

Статьей 51 Федерального закона от 06.10.2003 №131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" установлено, что органы местного самоуправления от имени муниципального образования самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом в соответствии с Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Согласно ст.7 вышеназванного Федерального закона по вопросам местного значения населением муниципальных образований непосредственно и (или) органами местного самоуправления и должностными лицами местного самоуправления принимаются муниципальные правовые акты. Муниципальные правовые акты, принятые органами местного самоуправления, подлежат обязательному исполнению на всей территории муниципального образования.

Устав Арсеньевского городского округа, принятый решением Думы г.Арсеньева 20.10.1998 №97 и действовавший на момент заключения спорных договоров аренды, содержал аналогичные положения.

С учетом изложенного муниципальные правовые акты, определяющие порядок владения, пользования и распоряжения муниципальным имуществом, в том числе регулирующие порядок определения размера арендной платы, являются обязательными на территории муниципального образования.

Таким образом, арендная плата за переданные ответчику объекты муниципального имущества -  два двухэтажных здания, расположенных по адресу: г.Арсеньев, ул.Жуковского, 58 и ул.Жуковского, 60, является регулируемой в контексте ст.424 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 3.2. Положения о порядке сдачи в аренду муниципального имущества Арсеньевского городского округа, утвержденного решением Думы г.Арсеньева 07.06.2005 №183, размер арендной платы за нежилые помещения определяется в соответствии с Методикой расчета арендной платы за объекты муниципальной собственности (приложение №1).

Кроме того, в Арсеньевском городском округе  в спорный период действовали муниципальный правовой акт «Методика расчета арендной платы за объекты муниципальной собственности» от  20.07.2007 №124-МПА (действие которого распространяется на взаимоотношения сторон в период с июля по декабрь 2008 года) и муниципальный правовой акт «Методика расчета арендной платы за объекты муниципальной собственности» от  26.11.2008 №258-МПА (действие которого распространяется на период с января по август 2009 года).

 Из содержания вышеназванных нормативный актов  следует, что арендная плата за переданные в аренду объекты устанавливается в зависимости от базовой ставки, организационно-правовой формы организации арендатора, целей использования объекта и его территориального расположения, а также  площади объекта. При расчете арендной платы учитывается, в том числе,   коэффициент территориального расположения объекта (Кт), определяемый в зависимости от местонахождения объекта в соответствии с приведенной в названных Методиках таблицей 2.

Обосновывая исковые требования, истец ссылается на то обстоятельство, что ему передано в аренду имущество, относящееся к зоне 1,2-этажной  усадебной застройки, равнозначное понятию «частный сектор», к которому применяется коэффициент, равный  0,15 за период с июля по декабрь 2008 года (муниципальный правовой акт от 20.07.2007 №124-МПА) и коэффициент, равный  0,2 за период с  января по август 2009 года (муниципальный правовой акт от  26.11.2008 №258-МПА), а не коэффициент 0,4, применимый к району «многоэтажной застройки». Истец  указывает, что в спорном случае подлежат применению нормы градостроительного законодательства.

В соответствии с ч.1 ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Однако истец в нарушение ст.65 АПК РФ не доказал тот факт, что арендуемые по договорам №№132 и 133 здания расположены на территории «протяженностью два квартала, прилегающей к району многоэтажной застройки», либо на территории «частного сектора и промышленной зоны», к которым в соответствии с вышеназванными муниципальными правовыми актами применяется коэффициенты территориального расположения 0,15 и 0,2 соответственно спорным периодам.

Копия выкопировки из генерального плана г.Арсеньева, а также письмо Управления Архитектуры и градостроительства администрации Арсеньевского городского округа от 13.10.2011  №04/525, согласно которым переданные истцу в аренду по договорам №№132, 133 двухэтажные здания, расположенные в г.Арсеньеве по  ул.Жуковского, 58 и ул.Жуковского, 60, находятся в зоне «1-2 этажной усадебной застройки», которая, в свою очередь, относится к зоне «частный сектор», не могут достоверно свидетельствовать о том, что спорные объекты недвижимости  подпадают под действие коэффициентов 0,15  и 0,2, установленных вышеназванными муниципальными актами.

Кроме того, как следует из материалов дела генеральный план г.Арсеньева был утвержден в  1988, у суда отсутствуют сведения о том, что в указанный документ вносились соответствующие корректировки, отражающие фактическое положение вещей по состоянию на спорный период, и что представленная выкопировка из генплана города составлена с учетом фактических обстоятельств. 

Понятие «частного сектора» и «зоны 1-2 этажной усадебной застройки», к  которым, по мнению истца, отнесены спорные объекты, и которые позволяли бы применять к ним коэффициенты 0,15 и 0,2,  не расшифровывается в самих муниципальных правовых актах №№124-МПА, 258-МПА, иных правовых актах муниципального уровня, указанные понятия отсутствуют в градостроительных правовых актах федерального и краевого уровней.

Статьей 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее  - ГрК РФ), предусматривающей территориальное зонирование, установлено градостроительное зонирование на жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон. Каждая из перечисленных зон имеет свою структуру. Между тем, отнесение  спорных административных зданий к  «зоне 1-2 этажной усадебной застройки»,  «частному сектору» не позволяет соотнести их с какой-либо из зон, предусмотренных ГрК РФ, и предположить их фактическое территориальное зонирование в соответствии с нормами действующего законодательства.

Вместе с тем, в «Методике расчета арендной платы за объекты муниципальной собственности