Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2012 по делу n А24-5236/2011. Отменить решение полностью и принять новый с/а

Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115 Владивосток, 690001

тел.: [phone], факс [phone]

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Владивосток                                              Дело

№ А24-5236/2011

 19 апреля 2012 года

Резолютивная часть постановления оглашена 17 апреля 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 апреля 2012 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Т.А. Аппаковой

судей Н.А. Скрипки, С.М. Синицыной

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко  

при участии: извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Коробка Алексея Александровича

апелляционное производство № 05АП-2145/2012

на решение от 02.02.2012

судьи В.П. Березкиной

по делу № А24-5236/2011 Арбитражного суда Камчатского края  

по иску Открытого акционерного общества «Единая городская недвижимость»

к Индивидуальному предпринимателю Коробку Алексею Александровичу

об обязании возвратить объект недвижимости

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество «Единая городская недвижимость»  обратилось в Арбитражный суд Камчатского края с иском к индивидуальному предпринимателю Коробку Алексею Александровичу (далее - ИП Коробок А.А.) об обязании возвратить по акту приема-передачи нежилые помещения поз. 19-22, 22а, 23 первого этажа в жилом доме, расположенные по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, проспект 50 лет Октября, д. 35, общей площадью 74,1 кв.м., просил взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины в сумме 4000 руб., а также расходы на получение выписки из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей в отношении ответчика в размере 200 руб.

Решением от 02.02.2012 Арбитражный суд Камчатского края исковые требования удовлетворил, обязал индивидуального предпринимателя Коробка Алексея Александровича возвратить открытому акционерному обществу «Единая городская недвижимость» занимаемые нежилые помещения позиции №№ 19-22, 22а, 23 первого этажа в жилом доме, расположенном по адресу: г.Петропавловск-Камчатский, проспект 50 лет Октября, д. 35, площадью 74,1 кв.м., передав их по акту приема-передачи в течение 5 календарных дней со дня вступления решения в законную силу; взыскал с индивидуального предпринимателя Коробка Алексея Александровича в пользу открытого акционерного общества «Единая городская недвижимость» 4000 руб. расходов по уплате государственной пошлины и 200 руб. судебных издержек.

Не согласившись с вынесенным решением, ответчик обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить в связи с нарушением судом первой инстанции норм материального права, неполным исследованием обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанностью имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.

Ссылаясь на то, что ст. 619 ГК РФ предусмотрена возможность одностороннего расторжения договора аренды по требованию арендодателя только в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, ответчик указывает на несоблюдение истцом порядка расторжения договора, так как отказ от договора заявлен истцом до истечения двухмесячного срока.

Обращает внимание на то, что уведомление о расторжении договора было направлено истцом по адресу, который не является адресом места жительства либо места осуществления хозяйственной деятельности ответчика, что также, по мнению заявителя, свидетельствует о несоблюдении порядка расторжения договора истцом.

Указывает на принятие судом первой инстанции решения в отсутствие ответчика, не извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу истец с доводами жалобы не согласился, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Полагает, что п. 4.1.7. договора аренды не противоречит ст. 450 ГК РФ, ст. 619 ГК РФ, соответственно, арендодатель вправе заявить отказ от договора и в случае однократного неполного внесения и (или) однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок. Обращает внимание на то, что арендатором неоднократно нарушались обязательства по внесению арендной платы, в связи с чем у арендатора образовалась задолженность за два месяца – октябрь и ноябрь 2011 года. Считает соблюденным порядок расторжения договора, поскольку уведомление об отказе от договора направлялось по адресу ответчика, указанному в договоре, об изменении адреса арендатор арендодателя не уведомлял.

Представители сторон в судебное заседание не явились. Поскольку в материалах дела имеются доказательства их надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания, дело слушается в отсутствие указанных лиц по правилам ст. 156 АПК РФ.

Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, 01.07.2008 между муниципальным унитарным предприятием Петропавловск-Камчатского городского округа «Богородское озеро» (арендодатель) и ИП Коробком А.А. (арендатор) с согласия Комитета по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа заключен договор аренды нежилого помещения № 016/2008, по условиям которого арендодатель предоставляет нежилое помещение за плату во временное пользование, а арендатор принимает во временное пользование и оплачивает нежилые помещения поз. 19-22, 22а, 23, первого этажа в жилом доме, расположенные по адресу: 683000, г. Петропавловск-Камчатский, проспект 50 лет Октября, 35, для использования в целях: розничная торговля фармацевтическими товарами (п. 2.1 договора).

Общая площадь сдаваемого в аренду объекта 74,1 кв.м.

Срок аренды установлен в п. 2.3 договора с 01.07.2008 по 31.05.2013.

Размер арендной платы и порядок ее внесения определены в разделе 3 договора, в соответствии с которым арендная плата за текущий месяц вносится арендатором самостоятельно в соответствии с расчетом не позднее 15 числа текущего месяца.

Пунктом 4.1.5 договора стороны определили право арендодателя на досрочное расторжение договора (во внесудебном порядке) при использовании объекта аренды не по целевому назначению, при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной палаты более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, в случае неподписания арендатором приложений, дополнительных соглашений к договору.

В соответствии с п. 6.4 договор подлежит досрочному расторжению в одностороннем (во внесудебном) порядке по требованию арендодателя, а арендатор выселению в случае однократного неполного внесения и (или) однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный настоящим договором срок.

01.07.2008 арендодатель передал в пользование арендатору нежилые помещения, указанные в п. 2.1 договора, по акту приема-сдачи помещения.

Договор аренды 25.03.2009 зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Камчатскому краю.

Постановлением главы Петропавловск-Камчатского городского округа № 3111 от 22.10.2008 «Об условиях приватизации Муниципального унитарного предприятия Петропавловск-Камчатского городского округа «Богородское озеро» имущественный комплекс Муниципального унитарного предприятия Петропавловск-Камчатского городского округа «Богородское озеро» приватизирован путем преобразования в открытое акционерное общество «Единая городская недвижимость».

В соответствии с п. 1.1. Устава ОАО «Единая городская недвижимость» общество создано путем преобразования Муниципального унитарного предприятия Петропавловск-Камчатского городского округа «Богородское озеро», зарегистрированного в Инспекции ФНС по г. Петропавловску-Камчатскому за № 2074101082570 и является его правопреемником в соответствии с передаточным актом.

В представленном передаточном акте от 28.10.2008 отмечено, что по настоящему акту передаются основные средства (включая спорные помещения), нематериальные активы от Муниципального унитарного предприятия Петропавловск-Камчатского городского округа «Богородское озеро» к ОАО «Единая городская недвижимость».

На основании вышеуказанного передаточного акта ОАО «Единая городская недвижимость» выдано свидетельство серии 41АВ № 045687 от 03.06.2009 о государственной регистрации права собственности на нежилые помещения, поз. 19-22, 22а, 23, 34 первого этажа в жилом доме, назначение: нежилое, общая площадь 80,7 кв.м, этаж 1, адрес объекта: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, проспект 50 лет Октября, д. 35.

Уведомлением № 597 от 21.11.2011 истец сообщил ответчику об отказе в одностороннем порядке от исполнения договора с даты направления указанного уведомления (21.11.2011) в связи с несвоевременным внесением ИП Коробком А.А. арендной платы.

Платежным поручением № 210 от 23.11.2011 ответчик оплатил арендную плату за октябрь, ноябрь 2011 года в сумме 115000 руб.

Ссылаясь на неосвобождение ответчиком арендуемых помещений после расторжения договора, истец обратился в Арбитражный суд Камчатского края с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из соблюдения истцом порядка расторжения договора аренды нежилого помещения № 016/2008 от 01.07.2008.

Однако судом первой инстанции не учтено следующее.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 2 указанной статьи по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

  Статьей 619 ГК РФ установлены случаи досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.

Так, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

  Кроме судебного порядка расторжения договора по требованию арендодателя, ГК РФ предусматривает также возможность одностороннего отказа от исполнения договора.

Согласно п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В п. 4.1.5. Договора аренды нежилого помещения № 016/2008 от 01.07.2008 предусмотрено право арендодателя досрочно (во внесудебном порядке) расторгнуть договор, в том числе при невнесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

В соответствии с п. 6.4. договора договор подлежит досрочному расторжению в одностороннем (во внесудебном) порядке по требованию арендодателя, а арендатор выселению, в том числе в случае однократного неполного внесения и (или) однократного невнесения

  Вместе с тем указанными пунктами договора, иными положениями договора не определен конкретный порядок реализации арендодателем права на односторонний (внесудебный) порядок расторжения договора. Из содержания договора невозможно определить, с какого момента договор будет считаться прекратившим свое действие.

  Кроме того, из реестра отправленной корреспонденции от 21.11.2011, почтовой квитанции (л.д. 32, 33 т. 1) следует, что указанное уведомление было направлено ответчику по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, ул. Рябиковская, д. 11, указанный в договоре. Однако доказательств того, что арендатор получил уведомление № 597 от 21.11.2011 арендодателя об отказе от договора, в материалах дела не имеется.

  При таких обстоятельствах у суда первой инстанции отсутствовали основания считать договор № 016/2008 от 01.07.2008 прекращенным.

Поскольку в соответствии со ст. 622 ГК РФ обязанность вернуть имущество арендодателю обусловлена фактом прекращения договора, в то же время судом установлено, что договор аренды не прекратил свое действие, требования истца об обязании ответчика вернуть спорное имущество удовлетворению не подлежат.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения указанных требований суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

Уведомлением № 597 от 21.11.2011 истец предупредил ответчика о наличии задолженности по внесению арендной платы в сумме 114855 руб. и одновременно заявил отказ от договора с даты направления уведомления.

Платежным поручением № 210 от 23.11.2011 ответчик оплатил