Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2012 по делу n А51-16520/2011. Отменить решение полностью и принять новый с/а

Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115 Владивосток, 690001

тел.: [phone], факс [phone]

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Владивосток                                              Дело

№ А51-16520/2011

 19 апреля 2012 года

Резолютивная часть постановления оглашена 17 апреля 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 апреля 2012 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.М. Синицыной,

судей Н.А. Скрипки, Т.А. Аппаковой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания  Е. А. Хоменко

при участии в заседании:

от истца: Андреева Н.Ю., доверенность от 01.09.2011;

от ответчика: Подольский А.С., удостоверение №1123, доверенность №29/03/02-08/24557 от 27.12.2011;

от третьих лиц: от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю: Норкина А.Ю., удостоверение ТО № 047477, доверенность № 01-208 от 29.12.2011;

от ОАО Банк ВТБ: Трушенко Ю.С., доверенность от 09.12.2011;

от Управления градостроительства и архитектуры администрации города Владивостока: Талько А.А., удостоверение №4054 от 26.12.2011, доверенность № 27/1-1-13 от 10.01.2012;

от администрации города Владивостока: Талько А.А., доверенность №1-3/4740 от 26.12.2011;

от ФБУ "Кадастровая палата" по Приморскому краю – не явились,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края

апелляционное производство № 05АП-2356/2012

на решение от 15.02.2012

судьи Е.А. Левченко

по делу № А51-16520/2011 Арбитражного суда Приморского края  

по иску ООО «Финэкс»

к Департаменту земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, ОАО Банк ВТБ, ФБУ «Кадастровая палата» по Приморскому краю, Администрация г.Владивостока, Управление градостроительства и архитектуры администрации г.Владивостока

о внесении изменений в договор аренды земельного участка

           УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Финэкс» (далее – ООО «Финэкс») обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к Департаменту земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (далее – Департамент) о внесении изменений в договор аренды земельного участка №04-0012-5-Ю-Ф-0780 от 08.01.2003, заменив по тексту договора сторону «Администрация г.Владивостока» на «Департамент», исключив из пункта 1.1 раздела 1 договора слова «для использования в целях занимаемого объектом незавершенного строительства» и дополнив раздел 1 пунктом 1.2, изложив его в следующей редакции: «1.2. Разрешенное использование земельного участка - многоквартирные жилые дома».

Арбитражным судом Приморского края к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее – Управление росреестра по Приморскому краю), ОАО Банк ВТБ, ФБУ «Кадастровая палата» по Приморскому краю, администрация г.Владивостока (далее – Администрация), Управление градостроительства и архитектуры администрации г.Владивостока (далее – Управление).

Решением от 15.02.2012 Арбитражный суд Приморского края  удовлетворил заявленные  исковые требования.

Не согласившись с вынесенным решением,  ответчик обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить его в части внесения  в договор аренды от 08.01.2003 изменения разрешенного использования земельного участка на «многоквартирные жилые дома». В обоснование апелляционной жалобы указывает, что изменение разрешенного использования земельного участка, предоставленного «под объект незавершенного строительства»  на «многоквартирные жилые дома» противоречит требованиям действующего законодательства, которым предусмотрено предоставление земельных участков под строительство жилых объектов исключительно на аукционе; считает, что наличие на участке объекта незавершенного строительства, как и невозможность завершения строительства не дает истцу преимущественного права приобретения права аренды для строительства многоквартирного жилого дома без проведения аукциона.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу истец с доводами жалобы не согласился, считает их необоснованными, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Пояснил, что, являясь собственником объекта незавершенного строительства (детского сада) готовностью 50% и арендатором земельного участка, не может завершить строительство объекта, поскольку в непосредственной близости от него находится автозаправочная станция; объект незавершенного строительства не примыкает к красным линиям улиц и дорог всех типов, являющихся территориями общего пользования, как это требуется для объектов, в том числе, дошкольного образования и не является обязательным для объектов жилого назначения; иные объекты, отнесенные  к основным видам использования в зоне Ж-3, не могут быть возведены, поскольку установлено ограничение по площади застройки земельного участка; учитывая наличие на спорном земельном участке принадлежащего  ООО «Финэкс» на праве собственности объекта незавершенного строительства, данный участок не может являться предметом аукциона; без изменения целевого назначения земельного участка истец лишается возможности использовать участок и объект незавершенного строительства по назначению; вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края по аналогичному делу (№А51-3804/2011) судом внесены изменения в  договор аренды в части изменения вида разрешенного использования.

Согласно письменному отзыву ОАО Банк ВТБ, третье лицо считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Представитель ФБУ «Кадастровая палата» по Приморскому краю в судебное заседание не явился, поскольку в материалах дела имеются доказательства его надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания, дело слушается в отсутствие указанного лица по правилам ст.156 АПК РФ.

В судебном заседании представитель ответчика настаивал на доводах жалобы, представитель истца  доводы апелляционной жалобы оспорил, настаивал на своей правовой позиции, изложенной в отзыве на жалобу.

Представитель Управления Росреестра по Приморскому краю поддерживает доводы апелляционной жалобы. Просит решение суда в обжалуемой части отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Представитель Администрации города и Управления на доводы апелляционной жалобы возразил. Решение Арбитражного суда Приморского края в обжалуемой части считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. На вопрос суда пояснил, что размещение объектов розничной торговли, спортивных комплексов  возможно только на земельных участках, примыкающих к красным линиям улиц и дорог всех типов, являющихся территориями общего пользования.

Представитель ОАО Банка ВТБ на доводы апелляционной жалобы возразил. Решение Арбитражного суда Приморского края в обжалуемой части считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В соответствии с ч.5 ст.268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Согласно разъяснениям, данным в п.25 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 №36 «О применении АПК РФ при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», при применении ч.5 ст.268 АПК РФ необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.

При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в ч.4 ст.270 АПК РФ.

Поскольку решение Арбитражного суда Приморского края от 15.02.2012 в порядке апелляционного производства обжалуется в части, при  отсутствии возражений у   присутствующих в судебном заседании лиц и не представлении  ФБУ «Кадастровая палата» по Приморскому краю в материалы дела возражений по обжалованию судебного акта в части, отсутствие последнего в данном судебном заседании не препятствует суду апелляционной инстанции в осуществлении проверки судебного акта в обжалуемой части в соответствии с ч.5 ст.268 АПК РФ.

Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, апелляционной коллегией установлено следующее.

08.01.2003 между Администрацией (арендодатель) и Дергуновым Д.Д., Солоневичем Т.О., Калашниковым А.А. (арендаторы)  был заключен договор аренды земельного участка №04-001205-Ю-Ф-0780, согласно которому  арендаторам во временное владение и пользование передан земельный участок площадью 10 050 кв.м с кадастровым номером 25:28:04 00 10:0089 для использования объекта незавершенного строительства, находящийся по адресу: г.Владивосток, в районе ул.Аллилуева, сроком на 10 лет. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

01.06.2004 арендаторы заключили с ООО «Финэкс» (новый арендатор) соглашение о перемене лиц в обязательстве, согласно которому новый арендатор принял право аренды вышеназванного земельного участка и обязался выполнять права и обязанности, предусмотренные договором аренды земли от 08.01.2003 №04-001205-Ю-Ф-0780. Указанное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.

Согласно выписке из ЕГРП от 05.10.2011 №01/209/2011-087 в отношении спорного земельного участка зарегистрирована ипотека права аренды сроком с 26.09.2011 по 03.09.2013, залогодержателем по которой указано ОАО Банк ВТБ.

01.06.2004  между   Калашниковым А.А.,   Солоневичем Т.О,  Дергуновым Д.Д., выступающими на стороне продавца, и  ООО «Финэкс» (покупатель) был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства (детский сад) готовностью 50%, расположенного по адресу: Приморский край, г.Владивосток, ул.Аллилуева, б/н, на основании которого за истцом зарегистрировано право собственности на названный объект, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 01.04.2008 серии 25-АА №994638.

 Согласно кадастровому плану земельного участка от 31.05.2004 №1092-02/2004 указанный объект незавершенного строительства расположен на спорном земельном участке.

Намереваясь завершить строительство объекта, изменив его целевое назначение с «детский сад» на «жилой дом», 16.07.2010 истец обратился в Управление с заявлением об изготовлении градостроительного плана, в чем ему было отказано в связи с необходимостью приведения  в соответствие документов, подтверждающих право на земельный участок.

Решением учредителя ООО «Финэкс» от 27.04.2011 №8/08 общество приняло решение самостоятельно изменить вид разрешенного использования  принадлежащего ему на праве аренды земельного участка и находящегося на нем объекта незавершенного строительства на вид разрешенного использования  «для строительства и дальнейшей эксплуатации жилого дома» и «жилой дом со встроено-пристроенными помещениями» соответственно.

На основании заявления ООО «Финэкс» ФБУ «Кадастровая палата» по Приморскому краю был выдан кадастровый паспорт 22.06.2011 в отношении земельного участка с  кадастровым номером 25:28:040010:0089, согласно которому вид разрешенного использования был определен как «многоквартирные жилые дома».

Однако в государственной регистрации внесения изменения, касающегося  вида разрешенного использования вышеназванного земельного участка Управлением Росреестра по Приморскому краю истцу было отказано в связи  с отсутствием у арендатора права внесения такого рода изменений в одностороннем порядке (сообщение от 22.07.2011).

28.07.2011 ООО «Финэкс» обратилось в Департамент с заявлением о подготовке и подписании дополнительного соглашения к договору аренды от 08.01.2003 №04-001205-Ю-Ф-0780 в части изменения вида разрешенного использования арендуемого земельного участка с «занимаемого объектом незавершенного строительства» на «многоквартирные жилые дома». Поскольку указанное заявление не было рассмотрено ответчиком, письмом от 19.09.2011 №17 ООО «Финэкс» повторно обратилось в Департамент с предложением подписать дополнительное соглашение к спорному договору аренды.

В связи с тем, что заявление истца было оставлено  Департаментом без ответа,  ООО «Финэкс» обратилось в суд с настоящим иском.

Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в обжалуемой части в силу следующих обстоятельств.

В соответствии со ст.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Статьей