Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2012 по делу n А51-16520/2011. Отменить решение полностью и принять новый с/а

7 ЗК РФ произведено подразделение земель на категории и определено, что эти земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Статьей 85 ЗК РФ установлено, что порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Земельные участки могут использовать в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые  подразделяются на  основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (ч.ч.1,  2 ст. 37 ГрК РФ).

Согласно ст.7 ЗК РФ возможность самостоятельного выбора разрешенного использования земельных участков поставлена законодателем в зависимость от видов использования, предусмотренных зонированием территорий. Данное положение конкретизировано в ч.4 ст.37 ГрК РФ, которой предусмотрено, что без дополнительных разрешений и согласования правообладателями выбираются основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В соответствии с ч.3 ст. 37 ГрК РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

В соответствии со ст. 30 ГрК РФ виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в градостроительных регламентах, которые вместе с положениями об изменении таких видов являются составной частью Правил землепользования и застройки территорий.

Из системного анализа положений ст.ст.30, 36, 37 ГрК РФ, ст.ст.7, 85 ЗК РФ, ст.22 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» следует, что кадастровый учет изменения вида разрешенного использования земельного участка осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом, а изменение вида разрешенного использования земельных участков, виды разрешенного использования которых градостроительному регламенту не соответствуют, может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования, установленными градостроительным регламентом.

В соответствии с п.3 ст.35 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) и пп. 5 ст.85 ЗК РФ земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового назначения, здравоохранения, дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования,  стоянками автомобильного транспорта, гаражами, объектами, связанными с проживанием граждан и не оказывающими негативного воздействия на окружающую среду.

Исходя из ч.1 ст.41 ЗК РФ арендаторы земельных участков вправе осуществлять права собственников земельных участков, установленные ст.40 ЗК РФ, в том числе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

Из материалов дела усматривается, что арендуемый истцом земельный участок площадью 10050 кв.м с кадастровым номером 25:28:04 00 10:0089, расположенный по адресу: г.Владивосток, в районе ул.Аллилуева, отнесен к землям населенных пунктов. На указанном земельном участке расположен объект незавершенного строительства  (детский сад) готовностью 50%, принадлежащий ООО «Финэкс» на праве собственности.

Как следует из представленных в материалы настоящего дела сведений информационной системы обеспечения градостроительной деятельности от 24.05.2011 №582, подготовленных Управлением в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:28:040010:89, данный земельный участок расположен в границах территориальной зоны Ж-3 «зона застройки многоэтажными жилыми домами».

В соответствии с п.1 ст.25 Правил землепользования и застройки Владивостокского городского округа, утвержденных решением Думы г. Владивостока от 07.04.2010 №462 (далее – Правила) зона застройки многоэтажными жилыми домами определена для застройки жилыми домами высотой свыше 5-ти этажей, а также объектами социального и культурно-бытового обслуживания населения, инженерной и транспортной инфраструктуры, необходимыми для функционирования зоны.

При этом  основными видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в указанной территориальной зоне  являются многоэтажные жилые дома, объекты жилищных ремонтно-эксплуатационных служб и организаций,  объекты розничной торговли,  объекты общественного питания,  объекты бытового обслуживания, объекты дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования,  объекты амбулаторно-поликлинического назначения, медицинские лаборатории, станции скорой и неотложной помощи, учреждения санитарно-эпидемиологической службы, учреждения судебно-медицинской экспертизы и другие подобные объекты здравоохранения без специальных требований к размещению таких объектов, спортивные объекты и сооружения без трибун для зрителей,  объекты культуры и искусства, связанные с проживанием населения (библиотеки, музыкальные, художественные, хореографические школы и студии, дома творчества и другие подобные объекты), объекты социального обеспечения,  почтовые отделения, телефонные и телеграфные станции,  административные здания, предусмотренные для размещения органов государственной власти, органов местного самоуправления,  объекты охраны общественного порядка, объекты специализированных ведомств по предупреждению чрезвычайных ситуаций,  гаражи,  стоянки автомобильного транспорта,  сады, скверы, парки, бульвары (ч.2 ст.25 Правил).

Как установлено материалами дела, в связи  со строительством на смежном земельном участке с кадастровым №25:28:04 00 10:0024.000, расположенном по адресу: г.Владивосток, ул.Аллилуева, д.3, в непосредственной близости (на расстоянии от 13 до 18 метров) от  спорного земельного участка автозаправочной станции ЗАО «Экстраойл», завершение строительства объекта – детский сад невозможно в связи с нарушением норм СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», согласно п.6.42 которого расстояние от АЗС с подземными резервуарами для хранения жидкого топлива до границ земельных участков детских дошкольных учреждений, общеобразовательных школ, школ-интернатов, лечебных учреждений со стационаром или до стен жилых домов и других общественных зданий и сооружений следует принимать не менее 50 м.  Данное обстоятельство подтверждается заключением ООО «Дальневосточный Промстройниипроект» №97 от 07.04.2005, а также письмом ООО Проектно-конструкторского бюро «КАПИТЕЛЬ» от 18.11.2011 №2011/11/05.

Удовлетворяя исковые требования ООО «Финэкс» суд первой инстанции исходил из того, что поскольку  спорный  земельный участок  расположен в зоне застройки многоэтажными домами, условия договора от 08.01.2003, связанные с установлением цели использования данного земельного участка для объекта незавершенного строительства, противоречат нормам действующего законодательства. Кроме того, размещение детского сада в  границах санитарно-защитной зоны автозаправочной станции, при отсутствии примыкания его к красным линиям, противоречит градостроительному регламенту.

Между тем, Арбитражным судом Приморского края не учтено следующее.

Существенным обстоятельством, имеющим значение для настоящего дела, является то, что ЗК РФ предусмотрен особый порядок предоставления земельных участков под строительство объектов жилого назначения.

Процедура предоставления земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентируется статьей 30.1 ЗК РФ, согласно которой земельный участок под указанные цели может быть предоставлен только посредством проведения аукциона.

Материалами дела подтверждается, что спорный земельный участок был предоставлен без проведения аукциона для строительства детского сада, что соответствует законодательству. Между тем, при предоставлении земельного участка для жилищного строительства необходимо руководствоваться специальной нормой, установленной ст.30.1 ЗК РФ.

Системное толкование ст.37 ГрК РФ, ст.7, 85, 42, 30.1 ЗК РФ свидетельствует о невозможности произвольного изменения землепользователем вида разрешенного использования земельного участка, в том числе, в рамках предусмотренных градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, в случаях, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель.

Из норм статей 40 - 41 ЗК РФ следует, что если земельный участок закреплен за лицом, то возможность его застройки определяется в зависимости от целевого назначения и разрешенного использования участка. Первоначально разрешенное использование участка определяется в процессе градостроительного зонирования или в процессе предварительного согласования места размещения объекта. Если же правообладатель земельного участка по тем или иным причинам желает застроить его иным образом, то для этого подлежит изменению его целевое назначение и разрешенное использование с получением на это необходимых согласований и с соблюдением процедуры, установленной законом.

Таким образом, осуществление жилищного строительства на основании договора аренды от 08.01.2003 №04-001205-Ю-Ф-0780 на земельном участке, предоставленном не по установленной процедуре, недопустимо в силу п.п.1 и 2 ст.30.1 ЗК РФ. При изложенных обстоятельствах изменение целевого назначения спорного земельного участка в интересах ООО «Финэкс» может привести к нарушению требований закона в части порядка предоставления земель для жилищного строительства.

Из материалов дела следует, что истец обращался в Департамент с заявлением об изменении целевого назначения земельного участка путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды от 08.01.2003 №04-001205-Ю-Ф-0780; исковые  требования ООО «Финэкс» направлены на внесение изменений в гражданско-правовой договор аренды земельного участка.

В силу ч.3 ст.3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Порядок внесения изменения в гражданско-правовой договор регламентирован Главой 29 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). По общему правилу основанием внесения изменений в действующий договор с учетом принципа свободы договора (ст.1, 421 ГК РФ) является взаимное волеизъявление сторон сделки. Нормами поименованной главы ГК РФ закреплены также основания и условия удовлетворения судом требования о внесении изменений в договор в принудительном порядке.

В соответствии с ч.1 ст.615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Договором аренды от 08.01.2003 №04-001205-Ю-Ф-0780 согласовано условие о том, что земельный участок предоставляется арендатору «для использования в целях  занимаемого объектом незавершенного строительства». ООО «Финэкс» приобрело по соглашению о перемене лиц в обязательстве от 01.06.2004 все права и обязанности арендатора в соответствии с вышеназванным договором аренды, в том числе, в части использования участка соответственно приведенному выше назначению.

Внесение изменений в государственный кадастр недвижимости в части избрания иного вида разрешенного использования земельного участка из перечня, утвержденного градостроительным регламентом, может являться основанием для изменения целевого назначения земельного участка применительно к условиям договора аренды земли (ст. 615 ГК РФ). Однако указанное не может быть осуществлено с нарушением установленного законом порядка, а также вопреки воле собственника земельного участка. Изменение цели предоставления земельного участка посредством внесения изменений в договор аренды от 08.01.2003 №04-001205-Ю-Ф-0780 противоречило бы положениям статьи 30.1 ЗК РФ.

Наличие у ООО «Финэкс» статуса собственника незавершенного объекта строительства со степенью готовности 50% не является основанием для изменения установленной процедуры предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства.

Учитывая вышеизложенное, вывод суда первой инстанции о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка на «многоквартирные жилые дома» путем внесения изменений в договор аренды, поскольку спорный земельный участок был предоставлен на  приоритетных условиях, вне конкурса Калашникову А.А., Солоневич Т.О. и Дергунову Д.Д., передавшим истцу свои права по договору аренды от 08.01.2003,  судом апелляционной инстанции отклоняются, как основанные на ошибочном  толковании правовых норм.

Поскольку земельный участок предоставлен истцу под объект незавершенного строительства без проведения соответствующего аукциона,  испрашиваемое ООО «Финэкс» изменение договора аренды позволит истцу в будущем