Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2013 по делу n А51-13559/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, ул.Калинина, 52, нежилого помещения №3 в здании (лит.Б1), расположенном по адресу: Приморский край, г.Уссурийск, ул.Краснознаменная, д.59б» Управление направило обществу проект договора купли-продажи муниципального имущества, по условиям которого Управление обязалось передать в собственность обществу нежилое помещение №47 (лит. А) общей площадью 294,8 кв.м, расположенное по адресу: Приморский край, г.Уссурийск, ул. Калинина, 52, этаж: 1, и нежилое помещение №3 общей площадью 63,8 кв.м, расположенное по адресу: Приморский край, г.Уссурийск, ул.Краснознаменная, д. 59б, этаж: 1, назначение нежилое (далее – нежилые помещения).

Как следует из пунктов 2.1, 2.2 проекта договора купли-продажи муниципального имущества, рыночная стоимость нежилого помещения №47 без учета НДС составила 8881985 рублей, рыночная стоимость нежилого помещения №3 без учета НДС - 1922772 рубля. Рыночная стоимость приобретаемого имущества (без учета НДС) составляет 10804757 рублей (пункт 2.3 проекта договора купли-продажи).

В соответствии с пунктом 2.6 проекта договора купли-продажи муниципального имущества первоначальный взнос основного долга в сумме 540237 рублей 85 копеек и проценты за пользование рассрочкой в сумме 1628 рублей 11 копеек уплачиваются покупателем в течение 10 дней с момента подписания договора купли-продажи.

ООО «Магазин №6» направило в адрес Управления протокол разногласий от 08.04.2013 к договору купли-продажи муниципального имущества, включающий спорные по настоящему делу разногласия, которые не приняты ответчиком.

Рыночная стоимость нежилого помещения №47 в размере 8881985 рублей, установленная в проекте договора купли-продажи муниципального имущества, определена Управлением на основании составленного 17.12.2012 ООО «ПримЭксперт» отчета №7416/21 по определению рыночной стоимости объекта недвижимости (далее - отчет от 17.12.2012 № 7416/21).

Рыночная стоимость нежилого помещения №3 в размере 1922772 рубля, установленная в проекте договора купли-продажи муниципального имущества, определена ответчиком на основании составленного 17.12.2012 ООО «ПримЭксперт» отчета №7416/20 по определению рыночной стоимости объекта недвижимости (далее – отчет от 17.12.2012 № 7416/20).

В соответствии с составленным 26.03.2013 оценщиком ООО «Оценка-Сервис» отчетом №20 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения №47 и нежилого помещения №3 рыночная стоимость нежилого помещения №47 составила 5449000 рублей с учетом НДС, а нежилого помещения №3 - 256000 рублей с учетом НДС.

Неурегулированные с Управлением разногласия по проекту договора купли-продажи муниципального имущества в части содержания пунктов 2.1, 2.2, 2.3, абзаца 2 пункта 2.6, приложения №1 к договору купли-продажи муниципального имущества, по поводу цены выкупаемых нежилых помещений послужили основанием для обращения ООО «Магазин №6» в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ), законом или добровольно принятым обязательством (статья 421 ГК РФ).

Порядок заключения договора в обязательном порядке регламентируется пунктом 2 статьи 445 ГК РФ, которым установлено, что в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Заключение договора купли-продажи объектов недвижимости с субъектами малого предпринимательства при наличии условий, предусмотренных статьёй 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», является для ответчика обязательным в силу положений статьи 4 указанного закона.

Статьей 446 ГК РФ установлено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьей 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Спорные разногласия сторон связаны определением рыночной стоимости нежилых помещений и нежеланием Управления установить в проекте договора купли-продажи рыночную стоимость, определенную независимым оценщиком в отчете от 26.03.2013 №20 в размере 5449000 рублей и 256000 рублей с учетом НДС.

Согласно абзацу 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В силу статьи 12 Федерального Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как установлено судом, при вынесении постановления от 13.02.2013 №401 и подготовке проекта договора купли-продажи недвижимого имущества Управление руководствовалось отчетами оценщика ООО «ПримЭксперт» от 17.12.2012 №7416/20 и №7416/21.

В свою очередь ООО «Магазин №6» обратилось к другому независимому оценщику, который определил меньшую рыночную стоимость нежилых помещений: согласно отчету от 26.03.2013 №20 рыночная стоимость нежилых помещений составляет 5449000 рублей и 256000 рублей с учетом НДС. Данный отчет составлен экспертом ООО «Оценка-Сервис» Гончаровой Т.И., которая является компетентным оценщиком.

Представленный истцом отчет от 26.03.2013 №20 об оценке рыночной стоимости Управлением не оспорен, достоверность сведений указанного отчета не опровергнута доказательствами по делу, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно признал его достоверным.

Доводы ответчика, аналогичные доводам его апелляционной жалобы, о необходимости применения для определения рыночной стоимости нежилых помещений отчетов от 17.12.2012 №7416/20 и №7416/21 являются необоснованными, поскольку из содержания указанных отчетов следует, что при их составлении экспертом не учтены такие существенные характеристики нежилых помещений, способные повлиять на их стоимость, как степень износа, отсутствие канализации, неудовлетворительное состояние, которые подтверждается представленным техническим паспортом нежилых помещений по состоянию на 15.08.2006 (л.д. 84-108 т.д. 2).

Кроме того, о необходимости критически оценивать сведения отчетов от 17.12.2012 №7416/20 и №7416/21 свидетельствует и то, что при расчете рыночной стоимости нежилых помещений оценщиком не был использован затратный подход в связи с тем, что он привел бы к большим погрешностям в вычислениях (л.д. 70 т.д.1), а также не была учтена ставка арендной платы за владение и пользование помещениями, тогда как точные сведения о размере такой ставки могли быть получены у ответчика как заказчика оценки рыночной стоимости спорного объекта и арендодателя.

В материалы настоящего дела также представлены заключения экспертно-консультационного комитета Приморского регионального отделения Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» от 23.04.2013 (л.д. 118-134 т.д. 2) на представленные ответчиком отчеты от 17.12.2012, согласно которым отчеты от 17.12.2012 №7416/20 и №7416/21 об оценке рыночной стоимости не соответствуют требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки, ССО-РОО 2010, а выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости нежилых помещений, нельзя признать обоснованными.

Вышеуказанные заключения от 23.04.2013 оценены судом первой инстанции в совокупности с другими письменными доказательствами по делу с учетом того обстоятельства, что заключения от 23.04.2013 составлены компетентным в области проведения проверок в отношении отчетов оценщиков лицом.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что рыночная стоимость нежилых помещений правомерно определена истцом на основании отчета от 26.03.2013 №20 и составляет в общем размере 5705000 рублей с учетом НДС. Довод апелляционной жалобы ответчика о том, что оценка, предложенная истцом, не может быть положена в основу установления рыночной стоимости имущества, а указанная в отчетах истца стоимость не может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, подлежит отклонению в силу того, что достоверность сведения представленных истцом отчетов не оспорена Управлением и не опровергнута доказательствами по делу.

Судебная коллегия оценила представленные сторонами отчеты, заключения экспертно-консультационного комитета от 23.04.2013 в их совокупности и взаимосвязи, признала отчет от 26.03.2013 № 20 об оценке рыночной стоимости, представленный истцом, достоверным и считает, что оценка, предложенная истцом, должна быть положена в основу установления рыночной стоимости имущества, а указанная в отчете истца стоимость должна быть применена для целей совершения сделки с объектом оценки.

Новых доказательств, влияющих на законность принятого судом первой инстанции решения, суду не представлено, новых доводов ответчиком не приведено.

Подлежат отклонению доводы апелляционной жалобы Управления о том, что судом не рассмотрено ходатайство ответчика о привлечении в судебное разбирательство специалистов-оценщиков ООО «ПримЭксперт». Данное ходатайство Управления от 14.06.2013 (л.д. 137-137 т.д. 2) отклонено судом в судебном заседании 17.06.2013 как необоснованное, что подтверждается протоколом судебного заседания и определением суда от 17.06.2013.

Согласно части 1 статьи 87.1 АПК РФ арбитражный суд может привлекать специалиста в целях получения разъяснений, консультаций и выяснения профессионального мнения лиц, обладающих теоретическими и практическими познаниями по существу разрешаемого арбитражным судом спора. В ходатайстве Управление в качестве цели вызова специалиста указало на необходимость разъяснений и консультаций по проведенной оценке объектов недвижимости, однако не указало, какие положения отчетов от 17.12.2012 №7416/20 и №7416/21 вызывают недопонимание и требуют дополнительных разъяснений.

Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Оснований для изменения или отмены обжалуемого решения Арбитражного суда Приморского края не имеется, апелляционная жалоба Управления удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 09.07.2013 с учетом определения об исправлении опечатки от 18.10.2013 по делу №А51-13559/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

А.В. Ветошкевич

Судьи

Т.А. Аппакова

Н.А. Скрипка