Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2013 по делу n А51-20065/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: [phone], факс [phone]

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Владивосток                                                  Дело

№ А51-20065/2013

10 декабря 2013 года

Резолютивная часть постановления оглашена 03 декабря 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 10 декабря 2013 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего А.В. Ветошкевич,

судей Т.А. Аппаковой, Н.А. Скрипки,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества «Морской Орел»,

апелляционное производство № 05АП-12923/2013

на решение от 16.09.2013

судьи А.К. Калягина

по делу № А51-20065/2013 Арбитражного суда Приморского края

по иску Департамента градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа (ОГРН 1094101003710, ИНН 4101131945)

к Закрытому акционерному обществу «Морской Орел» (ОГРН 1058200094974, ИНН 4105029364)

о взыскании 1023929 рублей 84 копеек,

при участии:

от истца представитель не явился;

от ответчика: Бондаренко Е.О. – представитель по доверенности от 31.05.2013 сроком до 31.12.2013 со специальными полномочиями,

УСТАНОВИЛ:

Департамент градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Приморского края к закрытому акционерному обществу «Морской Орел» (далее - ЗАО «Морской Орел») с иском о взыскании 1023929 рублей 84 копеек, в том числе 381938 рублей 25 копеек основного долга по договору аренды земельного участка от 21.02.2008 № 4378 за период с 08.12.2011 по 29.11.2012, 641991 рубля 59 копеек пени за просрочку внесения арендной платы за период с 16.12.2011 по 31.05.2013.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 16.09.2013 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с вынесенным решением, ЗАО «Морской Орел» обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы ответчик ссылается на то, что при переходе к нему права собственности на расположенное на земельном участке здание зарядно-разрядной станции права на использование земельного участка бывшим собственником здания ответчику не передавались, уступка прав по договору аренды не осуществлялась, а изменения законодательства о государственной регистрации права на недвижимость, связанные с одновременной регистрацией изменения арендатора, вступили в силу после оформления права на здание. В этой связи ответчик полагает, что при продаже здания он лишь прибрел право на часть земельного участка, непосредственно занятую зданием и необходимую для его использования, но он не приобрел права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка. Ответчик ссылается на то, что фактически площадь земельного участка, занятая принадлежащим ему зданием, составляет согласно заключению специалиста 401,8982 кв.м, с учетом чего ответчик предоставил контррасчет суммы, подлежащей взысканию.

В обоснование ходатайства о снижении неустойки ответчик ссылается на превышение суммы заявленной истцом неустойки суммы основного долга почти в два раза; на специальную правоспособность истца, которая ограничивает его возможности по свободному использованию в гражданском обороте неполученных от пользователя земельного участка денежных средств; на превышение размера договорной неустойки двойной ставки рефинансирования Банка России более чем в 10 раз, в связи с чем в данном случае неустойка становится для истца источником дохода.

В канцелярию суда поступил письменный отзыв Департамента на апелляционную жалобу, в котором истец просит в удовлетворении жалобы отказать, полагает, что ответчик в силу прямого указания закона принял на себя права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка под приобретенным зданием.

Департамент, извещенный о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку своего представителя в суд не обеспечил. Суд, руководствуясь пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившегося представителя истца.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам, обжалуемое решение Арбитражного суда Приморского края просил отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

         Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителя ответчика, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

         Из материалов дела судом установлено, что 21.02.2008 Комитетом по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа (арендодатель), действующим от имени и в интересах собственника Петропавловск-Камчатского городского округа, и ЗАО «Морской Ворон» (арендатор) на основании постановления администрации Петропавловск-Камчатского городского округа от 21.02.2008 №2689 подписан договор аренды земельного участка №4378, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок, имеющий кадастровый номер 41:01:010112:0141, площадью 1,9716 га (19716 кв.м), категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу (местоположение): установлено относительно ориентира здание зарядно-разрядной станции, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Камчатский край, г.Петропавловск-Камчатский, проспект Победы, 79а, разрешенное использование: для эксплуатации здания зарядно-разрядной станции (пункт 1.1 договора аренды). Границы участка закреплены в натуре и обозначены в кадастровом плане земельного участка (пункт 1.2 договора аренды).

         Размер и условия внесения арендной платы установлены сторонами в разделе 5 договора, согласно пункту 5.1 которого арендатор обязан вносить арендную плату за право пользования участком согласно протоколу расчета арендной платы. Протокол расчета арендной платы составляется и подписывается сторонами ежегодно.

         В соответствии с пунктом 5.3 договора аренды размер арендной платы может изменяться (не чаще одного раза в год) по требованию арендодателя в одностороннем порядке, без дополнительного согласования с арендатором, в связи с изменениями и дополнениями, вносимыми в действующее законодательство и нормативные акты, публикуемые в печати, а также других причин, повлекших изменение условий использования земельного участка. Публикация в средствах массовой информации сведений об изменении ставок арендной платы, а также методики ее расчета, является надлежащим уведомлением арендатора об изменении размера арендной платы.

         В пункте 5.4 договора стороны согласовали, что арендная плата вносится ежеквартально равными частями не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 декабря текущего года.

         В силу пункта 6.2 договора аренды за просрочку платежей по договору, а также за уплату платежей не в полном объеме, начисляются пени в размере 0,5% от суммы задолженности за каждый день просрочки. Уплата пени, установленной договором, не освобождает арендатора от выполнения своих обязательств по договору.

         Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 13.03.2009.

         По договору купли-продажи недвижимого имущества от 21.11.2011 №МВ-МО/2011-Н ЗАО «Морской Ворон» продало здание зарядно-разрядной станции общей площадью 188 кв.м (лит.Ш), расположенное по адресу: Камчатский край, г.Петропавловск-Камчатский, проспект Победы, 79а, ответчику. Представленными в материалы дела договором купли-продажи от 04.10.2012 и свидетельствами о государственной регистрации прав подтверждается, что в период с 08.12.2011 по 29.11.2012 здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 41:01:010112:0141, принадлежало на праве собственности ответчику.

         Судом установлено, что полномочия по распоряжению земельным участком с кадастровым номером 41:01:010112:0141 осуществляются Департаментом как представителем собственника земельного участка на основании пунктов 2, 3 статьи 125 ГК РФ, решения Городской Думы Петропавловск-Камчатского городского округа от 24.06.2009 №515-р «Об учреждении Департамента градостроительства и земельных отношений Петропавловск-Камчатского городского округа», Положения о Департаменте, решения Городской Думы Петропавловск-Камчатского городского округа от 23.12.2009 №687-р «О внесении изменений в Положение о Департаменте градостроительства и земельных отношений Петропавловск-Камчатского городского округа», решения Городской Думы Петропавловск-Камчатского городского округа от 23.12.2009 №693-р «О внесении изменений в Положение о Комитете по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа, утвержденное решением Думы от 29.12.2005 №267-р» и Устава Петропавловск-Камчатского городского округа.

         Неисполнение ЗАО «Морской Орел» обязательств по договору аренды земельного участка от 21.02.2008 №4378 в период, когда общество являлось собственником расположенного на участке здания, явилось основанием для обращения Департамента в арбитражный суд с настоящим иском.

         Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.  

Одним из принципов земельного законодательства, закрепленных в статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) является платность использования земли; согласно этому принципу любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Таким образом, стоимость аренды земли, находящейся в муниципальной (государственной) собственности, относится к категории регулируемых цен.

Арендная плата в таком случае должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 02.02.2010 №12404/09, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

В разделе 5 договора аренды и протоколах расчета арендной платы к договору стороны договора (истец и прежний собственник здания зарядно-разрядной станции) согласовали порядок, сроки внесения арендной платы и ее размер, который соответствует нормативным актам органов местного самоуправления г.Петропавловска-Камчатского исходя из базовых (исходных) ставок.

         Возражая по иску, ответчик, не оспаривая факта использования в спорный период земельного участка непосредственно под принадлежавшим ему зданием, ссылается на то, что при перемене собственника указанного здания не произошла перемена лиц по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 41:01:010112:0141, и ответчик не стал являться арендатором всего вышеуказанного земельного участка. В обоснование данных доводов общество предоставило заключение специалистов ООО «Дальневосточный экспертно-криминалистический центр» от 16.08.2013 №35/ЭН-13, согласно которому площадь земельного участка, занятого зданием зарядно-разрядной подстанции и необходимого для его использования, составляет 401,8982 кв.м.

  В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец