Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2013 по делу n А51-20065/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

недвижимости.

Пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Как разъяснено в пункте 14 Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Как следует из договора аренды земельного участка от 21.02.2008 №4378, участок был предоставлен в пользование для эксплуатации здания зарядно-разрядной станции. Земельный участок сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет с площадью 19716 кв.м.

         Поскольку к ответчику перешло право собственности на указанное здание, переход права был зарегистрирован в установленном законом порядке, и ответчик в период с 08.12.2011 по 29.11.2012 являлся собственником здания, то в указанный период ответчику принадлежали права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 21.02.2008 №4378, в том числе обязанность по внесению арендной платы, вне зависимости от наличия либо отсутствия заключенного истцом и ответчиком отдельного договора аренды такого земельного участка или перехода прав арендатора на основании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды. Доводы ответчика относительно использования земельного участка только в части, непосредственно занятой зданием и необходимой для его использования, и необходимости расчета арендной платы за пользование площадью 401,8982 кв.м основаны на неверном толковании обществом положений гражданского и земельного законодательства.

         Не имеет правого значения то обстоятельство, что изменения в законодательство о государственной регистрации - статью 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», касающиеся одновременной государственной регистрации перехода права собственности на здание и изменения арендатора расположенного под зданием земельного участка, вступили в силу после оформления права ответчика на здание зарядно-разрядной станции. Как следует из вышеприведенных норм гражданского и земельного законодательства, права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка переходят к собственнику здания независимо как от переоформления на нового собственника здания прав на земельный участок, так и от государственной регистрации такого изменения арендатора.

Расчет задолженности по арендной плате за период с 08.12.2011 по 31.12.2011 произведен истцом с учетом положений постановления Правительства Камчатского края от 27.02.2009 №96-П «Об установлении Порядка определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и на которых расположены здания, строения, сооружения, а также предоставленных для целей, не связанных со строительством»; постановления Правительства Камчатского края от 30.12.2009 №518-П «О внесении изменений в приложение к Постановлению Правительства Камчатского края от 27.02.2009 №96-П»; постановления Правительства Камчатского края от 28.01.2011 №22-П «О внесении изменений в приложение к Постановлению Правительства Камчатского края от 27.02.2009 №96-П»; постановления главы Петропавловск-Камчатского городского округа от 12.05.2009 №1344 «Об утверждении коэффициентов, устанавливающих зависимость арендной платы от состава вида разрешенного использования земельного участка и от зоны градостроительной ценности».

На основании положений вышеуказанных нормативных правовых актов, регулирующих размер и порядок исчисления арендной платы, сумма арендной платы за период с 08.12.2011 по 31.12.2011 составила 24707 рублей 71 копейка с учетом кадастровой стоимости земельного участка, указанной в кадастром паспорте (19336467 рублей), ставки вида разрешенного использования земельного участка 2.00, и коэффициентов состава вида разрешенного использования и зоны градостроительной ценности 1.00.

Расчет задолженности по арендной плате за период с 01.01.2012 по 29.11.2012 произведен истцом на основании положений постановления Правительства Камчатского края от 27.02.2009 №96-П, постановления Правительства Камчатского края от 30.12.2009 №518-П, постановления Правительства Камчатского края от 28.01.2011 №22-П, постановления Правительства Камчатского края от 14.06.2012 №266-П «О внесении изменений в приложение к Постановлению Правительства Камчатского края от 27.02.2009 №96-П», которым в формулу расчета арендной платы добавлен коэффициент индексации, составивший в 2012 году 1.076.

С учетом изложенного сумма арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 41:01:010112:0141 в период с 01.01.2012 по 29.11.2012 составила 357230 рублей 54 копейки.

Подлежат отклонению довод ответчика о периоде использования части земельного участка с 21.11.2011 по 04.10.2012. Данный довод основан на том, что ответчик приобрел здание зарядно-разрядной станции по договору купли-продажи от 21.11.2011 и продал по договору купли-продажи от 04.10.2012. Однако судом установлено, что государственная регистрация права собственности ответчика на здание была произведена 08.12.2011, а регистрация перехода права к покупателю по договору купли-продажи от 04.10.2012 состоялась 30.11.2012, поэтому права и обязанности ответчика по договору аренды возникли и прекратились одновременно в возникновением и прекращением права на здание с учетом положений статьи 552 ГК РФ, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Поскольку доказательств внесения ответчиком платы за пользование земельным участком в период с 08.12.2011 по 29.11.2012 в общей сумме 381938 рублей 25 копеек в материалы дела не представлено, задолженность в указанной сумме подлежит взысканию с ООО «Морской Орел» в пользу Департамента на основании статей 309, 614 ГК РФ.

Департаментом также заявлены требования о взыскании пени в сумме 641991 рубля 59 копеек.

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Таким образом, неустойка (пеня) является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязанностей.

В пункте 6.2 договора аренды стороны согласовали, что за просрочку платежей по договору, а также за уплату платежей не в полном объеме, начисляются пени в размере 0,5% от суммы задолженности за каждый день просрочки. Согласно пункту 5.4 договора аренды арендная плата вносится ежеквартально равными частями не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 декабря текущего года.

Поскольку факт неисполнения ответчиком обязательств по договору аренды судом установлен, соглашение о неустойке в виде пени и её размере сторонами в договорах достигнуто, требование Департамента о взыскании договорной пени заявлено правомерно.

Проверив правильность расчетов пени и заявленные периоды просрочки исполнения обязательства, учитывая установление факта нарушения ответчиком денежных обязательств по договору аренды, суд установил, что сумма пени за ненадлежащее исполнение обязательств за период с 16.12.2011 по 31.05.2013 составила 641991 рубля 59 копеек, которые также подлежат взысканию с ООО «Морской Орел» в пользу Департамента на основании статьи 330 ГК РФ.

 Согласно статье 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.12.2011 №81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление №81) разъяснено, что исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своём интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статья 333 ГК РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

Ответчиком в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, а также в апелляционной жалобе заявлено ходатайство об уменьшении неустойки до 57789 рублей 81 копейки.

В пункте 1 Постановления №81 также разъяснено, что ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства. Поскольку в силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков, он может в опровержение заявления ответчика о снижении неустойки представить доказательства, свидетельствующие о том, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего в гражданском обороте разумно и осмотрительно при сравнимых обстоятельствах, в том числе основанные на средних показателях по рынку (изменение процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, колебания валютных курсов и т.д.).

В соответствии с пунктом 2 Постановления №81 при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).

Как разъяснено в пункте 2 Постановления №81, если ответчик при рассмотрении судом дела по правилам суда первой инстанции заявил о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства и представил соответствующие доказательства, однако суд первой инстанции ее размер не снизил либо снизил, но истец или ответчик не согласен с суммой неустойки, взысканной судом, суд апелляционной инстанции по жалобе соответствующей стороны решает вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, исходя из имеющихся в деле и дополнительно представленных (с учетом положений частей 1 - 3 статьи 268 АПК РФ) доказательств.

В обоснование заявления об уменьшении размера неустойки ответчик ссылается на общую сумму подлежащей взысканию задолженности, на превышение суммы заявленной истцом неустойки относительно суммы основного долга почти в два раза; на специальную правоспособность истца, которая ограничивает его возможности по свободному использованию в гражданском обороте неполученных от пользователя земельного участка денежных средств; на превышение размера договорной неустойки двойной ставки рефинансирования Банка России более чем в 10 раз.

Однако, установление в договоре размера неустойки, превышающего ставку рефинансирования Центрального банка России, а также превышение подлежащей взысканию пени суммы основного долга сами по себе не являются достаточным основанием для уменьшения суммы пени и не свидетельствуют о несоразмерности подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательства.

Доказательств явной несоразмерности взысканной судом неустойки последствиям неисполнения обязательств ответчиком не представлено. Злоупотребление истца правами по защите своего нарушенного права, недопустимое в силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ, судом не установлено.

Суд, исходя из конкретных обстоятельств дела, характера существующих между сторонами фактически сложившихся правоотношений, продолжительности периода просрочки, учитывая согласование сторонами размера пени, а также принимая во внимание отсутствие доказательств несоразмерности размера предъявленной ко взысканию неустойки последствиям нарушения обязательств, приходит к выводу о том, что взысканная обжалуемым решением неустойка соразмерна последствиям нарушения обязательства. При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания для применения статьи 333 ГК РФ.

При этом суд отклоняет ссылки ответчика на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2012 по делу №А24-3336/2012, которым уменьшена сумма пени, подлежащая взысканию с прежнего арендатора земельного участка с кадастровым номером 41:01:010112:0141 ООО «Морской Ворон» в пользу Департамента, учитывая отличие рассматриваемого спора в части обстоятельств нарушения ООО «Морской Орел» обязательств по своевременному внесению платы за пользование землей.

Кроме того, как видно из расчета ответчика, им произведен расчет пени с учетом иного периода просрочки – с 21.11.2011 по 04.10.2012, а также площади земельного участка 401,8982 кв.м, что не соответствует установленным по делу обстоятельствам.

С учетом изложенного оснований для изменения или отмены обжалуемого решения Арбитражного суда Приморского края не имеется, апелляционная жалоба ООО «Морской Орел» удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 16.09.2013 по делу №А51-20065/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

А.В. Ветошкевич

Судьи

Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2013 по делу n А51-20610/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)  »