Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2014 по делу n А51-39513/2013. Изменить решение (ст.269 АПК)

Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: [phone], факс [phone]

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Владивосток                                                  Дело

№ А51-39513/2013

25 июня 2014 года

Резолютивная часть постановления оглашена 19 июня 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 июня 2014 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего А.В. Ветошкевич,

судей Д.А. Глебова, Н.А. Скрипки,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Производственного кооператива «ВОСХОД»,

апелляционное производство № 05АП-6543/2014

на решение от 24.03.2014

судьи Н.В. Перязевой

по делу № А51-39513/2013 Арбитражного суда Приморского края

по иску Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края (ОГРН 1072540005724, ИНН 2538111008, место нахождения: Приморский край, г.Владивосток, ул.Светланская, 22)

к Производственному кооперативу «ВОСХОД» (ОГРН 1052503109515, ИНН 2536003230, место нахождения: Приморский край, г.Владивосток, ул.Островского, 6)

о взыскании 45705471 рубля 05 копеек,

при участии:

от истца: заместитель начальника отдела Талько С.В. по доверенности от 30.12.2013 сроком до 31.12.2014 со специальными полномочиями; от ответчика: Ерохов С.С. – представитель по доверенности от 01.08.2013 сроком на один год со специальными полномочиями,

УСТАНОВИЛ:

Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Приморского края к Производственному кооперативу «ВОСХОД» (далее - ПК «ВОСХОД») с иском о взыскании 45705471 рублей 05 копеек, в том числе 2870891 рубля 50 копеек задолженности по договору аренды от 08.01.1997 №002542 за период с 15.02.2000 по 27.11.2013; 42834579 рублей 55 копеек пени за период с 16.02.2000 по 27.11.2013.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 24.03.2014 с ПК «ВОСХОД» в пользу Департамента взыскано 2273749 рублей 15 копеек, в том числе 770756 рублей основной задолженности, 1502993 рубля 15 копеек пени, в остальной части требований отказано.

Не согласившись с вынесенным решением, ПК «ВОСХОД» обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемое решение изменить и принять новый судебный акт. Ответчик полагает, что договор аренды от 08.01.1997 №002542 прекратился по окончании срока его действия - с 08.01.2002, в связи с чем обязательства сторон прекратились и арендодатель не имел препятствий для изъятия фактически не используемого арендатором земельного участка после окончания срока действия договора. Указывает на то, что сформировал новый земельный участок для своей деятельности, который 08.04.2013 поставлен на кадастровый учет. Ссылается на отсутствие уведомлений со стороны арендодателя об изменении размера арендной платы, платежных реквизитов для её перечисления, об имеющейся задолженности с требованием её погасить, а также на отсутствие между сторонами соглашений об изменении арендной платы. Ответчик указывает на явную несоразмерность заявленной истцом суммы неустойки последствиям нарушения обязательства и истечение срока исковой давности по требованиям о взыскании пени за период с 01.01.2011. По расчету кооператива пеня за период с 15.02.2011 по 27.11.2013 составляет 199320 рублей с применением двухкратной учетной ставки банковского процента.

В отзыве на апелляционную жалобу Департамент указывает на необоснованность доводов о прекращении договорных отношений в связи с истечением срока договора аренды, о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, просит в удовлетворении жалобы отказать.

В судебном заседании представитель ПК «ВОСХОД» поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам, обжалуемое решение Арбитражного суда Приморского края просил отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Представитель Департамента по апелляционной жалобе возражал, обжалуемое решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемый судебный акт подлежит изменению в силу следующих обстоятельств.

         Как установлено судом, Администрацией города Владивостока (арендодатель) и ПК «Восход» (арендатор) заключен договор аренды от 08.01.1997 №002542 (далее – договор аренды) в отношении земельного участка площадью 5733 кв.м, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Островского, 6, для использования в целях размещения строений кооператива. Договор заключен сроком на 5 лет.

         Согласно пункту 2 договора аренды арендная плата установлена с коэффициентом 3.00 по отношению к ставке земельного налога. В силу пункта 3 договора арендная плата вносится равными долями ежеквартально не позднее 15 числа среднего месяца квартала.

  Договор аренды зарегистрирован в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству г.Владивостока в соответствии в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 11.12.93 N 2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость», согласно которому на Роскомзем и его территориальные органы на местах были возложены функции по регистрации и оформлению документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость, что подтверждается оттиском штампа на договоре.

         В соответствии с пунктом 21(1) статьи 7 Закона Приморского края от 29.12.2003 № 90-КЗ «О регулировании земельных отношений в Приморском крае» с 01.02.2007 органы исполнительной власти Приморского края в области регулирования земельных отношений обладают полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Приморского края.

         В соответствии с пунктом 2.1.1 Положения о Департаменте земельных и имущественных отношений Приморского края, утвержденного постановлением Администрации Приморского края от 05.12.2012 № 374-па, Департамент осуществляет управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности и в ведении Приморского края.

         Согласно пункту 2.1.1.8 Положения Департамент заключает, изменяет и расторгает договоры аренды земельных участков, безвозмездного срочного пользования земельными участками и контролирует исполнение их условий. Таким образом, с 01.02.2007 Департамент является арендодателем по договору аренды от 08.01.1997 №002542.

         Письмом от 15.07.2013 исх.№20/04/07-12/15910 Департаментом в адрес кооператива направлено предупреждение о наличии задолженности по арендной плате по состоянию на 12.07.2013 в сумме 1402423 рублей 66 копеек, на которую начислена пеня в сумме 25711939 рублей 26 копеек, и о необходимости исполнения обязательств по договору аренды.

         Указанную задолженность ПК «Восход» не оплатил, что послужило основанием обращения Департамента в Арбитражный суд Приморского края с рассматриваемым иском.

         В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

         Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлен порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

         Подлежат отклонению доводы ответчика о прекращении обязательств сторон по договору аренды в связи с истечением срока договора, заключенного сроком на 5 лет.

Согласно статье 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В пункте 1 договора аренды от 08.01.1997 сторонами установлено, что договор заключен сроком на пять лет.

В силу статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения и признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

По правилу пункта 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

         В соответствии с пунктом 8 договора аренды не менее чем за три месяца до истечения срока действия договора арендодатель предупреждает арендатора о прекращении договора и о приведении земельного участка в первоначальное состояние.

         Поскольку после 08.01.2002 арендодатель не уведомил арендатора о прекращении договора аренды и об освобождении земельного участка, не заявил возражений относительно пользования ответчиком земельным участком, а арендатор земельный участок по правилам статьи 622 ГК РФ арендодателю не вернул, то договор аренды был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

         Суд признает необоснованной ссылку ответчика на отсутствие государственной регистрации договора аренды в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации).

  В соответствии с пунктом 2 статьи 6 Закона о регистрации, вступившего в действие с 30.01.1998, права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу указанного Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной указанным Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

         Земельный кодекс Российской Федерации, который установил требования об обязательной государственной регистрации договора аренды земельного участка, заключенного на срок более одного года, введен в действие с 30.10.2001.

         Поскольку договор аренды зарегистрирован в соответствии с действовавшим в период его заключения Указом Президента Российской Федерации от 11.12.93 N 2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость» в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству г.Владивостока, то арендные правоотношения сторон являются юридически действительными и при отсутствии государственной регистрации договора аренды.

         Формирование ответчиком иного земельного участка для размещения строений кооператива, как и фактическое неиспользование земельного участка, переданного по договору аренды, в данном случае правового значения не имеют, так как рассматриваемый земельный участок кооперативом арендодателю не возвращен.

Статьёй 424 ГК РФ установлено, что в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Таким образом, стоимость аренды земли, находящейся в муниципальной (государственной) собственности, относится к категории регулируемых цен.

Арендная плата в таком случае должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 02.02.2010 №12404/09, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Как разъяснено в пункте 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая