Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2014 по делу n А51-38441/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

(обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки (пункт 24 ФСО № 1).

В соответствии с пунктом 22 ФСО № 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Согласно пункту 23 ФСО № 1 затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Исследовав отчет № И75-04/13 от 29.04.2013, экспертное заключение от 30.09.2013, суд первой инстанции установил, что в них исследованы все вопросы, поставленные перед оценщиком, каких-либо противоречий в выводах оценщика не имеется, отсутствует неясность и неполнота заключения оценщика.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что кадастровая стоимость спорного земельного участка, сведения о котором внесены в Государственный кадастр недвижимости на момент рассмотрения настоящего дела, существенно превышает рыночную стоимость этого же земельного участка в соответствии с выводами, сделанными оценщиком в отчете.

Достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки не была оспорена в установленном законом порядке (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Материалы дела не содержат доказательства, подтверждающие соответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2010.

Таким образом, доказательств того, что отчет № И75-03/13 от 29.04.2013 содержит недостоверные сведения и не соответствует Закону об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, в материалы дела не представлено.

Ссылки заявителя апелляционной жалобы на недостоверность отчета носят предположительный характер, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что представитель Администрации обладает специальными познаниями в области оценки.

Учитывая изложенные нормы права, а также принцип состязательности сторон (статья 9 АПК РФ), позиция апеллянта о нарушениях, допущенных при составлении отчета об оценке, является необоснованной и субъективной.

При таких обстоятельствах апелляционная коллегия поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что обоснованность размера рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 25:31:010407:3021 в размере 1 842 478 рублей достаточно и достоверно подтверждена отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка № И75-03/13 от 29.04.2013.

  Довод апеллянта о том, что Бакарева Т.В. является ненадлежащим истцом по настоящему делу отклоняется коллегией, поскольку Бакарева Т.В.  является собственником зданий, расположенных на спорном земельном участке (здание - склад участок ЖБИ и здание – участок по изготовлению ЖБИ), что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 10.02.2006 серии 25-АА №663822 и №663823, а следовательно, фактическим пользователем земельного участка, о чем также свидетельствует письмо Управления имуществом Администрации Находкинского городского округа от 06.06.2013 б/н. 

В соответствии с разделом 9 кадастрового паспорта спорного земельного участка от 18.04.2013 разрешенное использование земельного участка – «здание  - участок по изготовлению ЖБИ, здание – склад участок ЖБИ».  

Поскольку право собственности на здания, которые расположены на спорном земельном участке, зарегистрировано за истцом, на последнего возложены обязанности пользователя земельного участка, предусмотренные земельным законодательством Российской Федерации, в частности, обязанность вносить плату за фактическое использование земельного участка (статья 1102 ГК РФ, статьи 35, 36, 65 ЗК РФ). При этом расчет размера данной платы производится, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, что подтверждается представленными истцом документами: копиями расчета платы за фактическое использование земельного участка, расчетом задолженности и квитанции об оплате с 10.02.2006 по 31.12.2014.

  Кроме того, в силу пункта 1 статьи 36 ЗК РФ, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельного участка или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства (абзац второй пункта 7 статьи 36 ЗК РФ).

Данное право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого таким зданием, строением, сооружением, либо на приобретение этого участка в аренду.

Как следует из материалов дела, Бакарева Т.В. намерена реализовать свое право на приватизацию земельного участка, о чем свидетельствуют ее обращения в Администрацию.

В соответствии со ст.36 ЗК РФ, Федеральным законом от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», постановлением администрации Приморского края от 12.09.2012 №253-па «О порядке определения на территории Приморского края цены земельных участков, находящихся в собственности Приморского края или государственная собственность на которые не разграничена, при продаже собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, и их оплаты», размер выкупной стоимости земельного участка при его приватизации зависит от размера кадастровой стоимости земельного участка и не может превышать кадастровую стоимость (пункт 1.2 статьи 36 ЗК РФ).

Арендная плата за землю также рассчитывается с учетом кадастровой стоимости земельного участка. Так, постановлением администрации Приморского края от 19.03.2009 №71-па утвержден порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, к которым относится спорный земельный участок.

Согласно пункту «а» части 1 вышеуказанного постановления размер арендной платы устанавливается по формуле: А = К x С (аn), где А - размер арендной платы за использование земельного участка, рублей в год; К - кадастровая стоимость передаваемого в аренду земельного участка, определяемая в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации; С (an) - ставка арендной платы за использование земельного участка.

На основании вышеизложенного, учитывая, что кадастровая стоимость земельного участка применяется для целей определения размера платы за пользование землей, а также влияет на стоимость земельного участка при его выкупе в порядке статьи 36 ЗК РФ и на размер арендной платы, существенное расхождение данных о рыночной стоимости спорного земельного участка и его кадастровой стоимости нарушает права истца как собственника объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, поскольку влечет за собой дополнительные расходы для истца.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно признал требования истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости в размере 1 842 478 рублей законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Требования об обязании внести в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка также подлежат удовлетворению, поскольку по смыслу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ установление арбитражным судом рыночной стоимости земельного участка является основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в законную силу судебного акта.

При таких обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

          Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 20.03.2014  по делу №А51-38441/2013  оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.М. Синицына

Судьи

А.В. Ветошкевич

Д.А. Глебов