Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2014 по делу n А51-34002/2013. Изменить решение (ст.269 АПК)

находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса РФ), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Поскольку договор от 20.05.2004 подписан после вступления в силу ЗК РФ, то размер арендной платы по данному договору является регулируемым в соответствии с решениями органов государственной власти или местного самоуправления, то есть, размер арендной платы изменяется с принятием нормативных актов, подлежащих применению к отношениям по договору от 20.05.2004.

Спорный земельный участок относится к государственной собственности, право собственности на которую не разграничено.

В соответствии с подпунктом к) пункта 1 статьи 72 Конституции РФ земельное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов РФ.

В силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ.

Постановлением Администрации Приморского края от 19.03.2009 № 71-па утвержден порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, к которым относится спорный земельный участок.

Согласно пункту «а» части 1 Постановления № 71-па размер арендной платы устанавливается по формуле: А = К x С (аn), где А - размер арендной платы за использование земельного участка, рублей в год; К - кадастровая стоимость передаваемого в аренду земельного участка, определяемая в соответствии с земельным законодательством РФ; С (an) - ставка арендной платы за использование земельного участка. При этом ставка арендной платы устанавливается равной ставке, принятой для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Таким образом, региональный законодатель, устанавливая порядок определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Приморского края, а также участков, государственная собственность на которые не разграничена, действовал в пределах нормотворческой компетенции в сфере земельных отношений.

Постановление № 71-па не оспорено в установленном законом порядке, в связи с чем размер платы за пользование земельными участками устанавливается указанным нормативным актом.

Отказывая во взыскании арендной платы на основании того, что не определена кадастровая стоимость земельного участка, суд не учел следующее.

По пункту 2 статьи 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Согласно статье 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации.

В соответствии с пунктами 2, 4 и 9 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 № 316 (далее - Правила кадастровой оценки) установлено, что государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.

Статьей 70 ЗК РФ определено, что государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Федеральный закон N 221-ФЗ).

Согласно пункту 13 Правил кадастровой оценки при проведении государственного кадастрового учета вновь образуемых земельных участков, а также текущих изменений, связанных с изменением категории земель, вида разрешенного использования или уточнением площади земельных участков, определение их кадастровой стоимости осуществляется на основе результатов государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с положениями пунктов 8, 10 Правил кадастровой оценки в процессе государственной кадастровой оценки земель на основе данных об их целевом назначении и виде функционального (разрешенного) использования проводится оценочное зонирование территории, по результатам которой составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон (удельный показатель кадастровой стоимости), утверждаемая органом исполнительной власти соответствующего субъекта РФ. В силу абзаца 2 части 2 статьи 66 ЗК РФ органы исполнительной власти утверждают средний уровень кадастровой стоимости земельных участков по муниципальному району (городскому округу).

Таким образом, в отсутствие иного, при определении кадастровой стоимости конкретного земельного участка необходимо учитывать средний уровень кадастровой стоимости земельных участков (удельный показатель кадастровой стоимости земли), установленный органом исполнительной власти субъекта РФ для соответствующей оценочной зоны (кадастрового квартала) в границы которой входит данный земельный участок с учетом его целевого назначения и вида функционального (разрешенного) использования.

Иной подход предоставляет необоснованные имущественные выгоды арендаторам земельных участков, предоставленных по договорам, заключенным до вступления в силу Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

При этом апелляционная коллегия учитывает, что, будучи лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность на свой страх и риск (статья 2 ГК РФ), и полагая, что при проведении кадастрового учета земельного участка и установлении кадастровой стоимости (в том числе в размере рыночной) изменится сумма подлежащей внесению арендной платы в его интересе, ответчик не был лишен возможности обратиться по собственной инициативе с заявлением о кадастровом учете в порядке статьи 16 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», и несет риск неосуществления таких действий.

Из утвержденных Постановлением Администрации Приморского края от 30.12.2010 № 437-па средних значений удельных показателей кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов населенных пунктов Приморского края, следует, что кадастровая стоимость земли в кадастровом квартале №25:28:040014, в состав которого входит спорный земельный участок, составляет 3 134,34 рубля за кв.м, что в пересчете на площадь спорного участка составляет 5 165 392, 32 рубля.

Указанная кадастровая стоимость также подтверждена представленным истцом отчетом о размере рыночной стоимости спорного земельного участка.

Методикой расчета арендной платы за пользование земельными участками на территории города Владивостока, утвержденной муниципальным правовым актом Думы г. Владивостока от 05.03.2008 № 17-МПА установлено, что ставка арендной платы (%) рассчитывается по формуле Сзн x Кфи x Ккор, где Сзн - ставка земельного налога, %; Кфи - коэффициент функционального использования; Ккор - корректирующий коэффициент.

Согласно пункту 2 раздела 3 Решения Думы г. Владивостока ставка земельного налога в отношении спорного участка составляет 1,5%.

В спорный период (с 05.11.2010 по 02.10.2013) коэффициенты, подлежащие применению при расчете платы за спорный земельный участок, устанавливались Решением Думы г.Владивостока от 24.11.2009 № 396 и составляли: функциональный и корректирующий – 1, функциональный в период по 01.06.2011 – 15, с 01.06.2011 – 10,  таким образом, ставка арендной платы в период по 01.06.2011 составляет 1,5%*15*1= 0,225, с 01.06.2011 – 1,5%*10*1= 0,15.

Таким образом, размер арендной платы за спорный участок рассчитывается по формуле 5 165 392,32 рубля (кадастровая стоимость)*(ставка арендной платы), за ноябрь 2010 – май 2011 составляет 1 162 213,27 рублей в год (96 851,11 рублей в месяц), начиная с июня 2011 – 774 808,84 рублей в год (64 567,4 рублей в месяц).

Приведенные расчеты судебной коллегии соответствуют позиции истца в дополнительном расчете размера арендной платы за спорный участок, представленном в суд апелляционной инстанции в обоснование доводов жалобы. Таким образом, истец имел право требовать взыскания арендной платы в указанном размере.

В то же время, в суде первой инстанции истцом первоначально предъявлены исковые требования исходя из расчета арендной платы 28 477,44 рублей в месяц, поскольку истец основывал свои требования на условиях заключенного договора.

Учитывая, что по смыслу статьи 49 АПК РФ суд при рассмотрении иска не вправе выходить за пределы исковых требований заявленных истцом, при рассмотрении жалобы судом апелляционной инстанции правила об изменении исковых требований не применяются, апелляционная коллегия отмечает, что исковые требования подлежат удовлетворению из расчета арендной платы 28 477,44 рублей в месяц, поскольку указанный размер заявленных требований не превышает установленный коллегией надлежащий расчет арендной платы за спорный участок согласно Постановлению Администрации Приморского края от 30.12.2010 № 437-па.

 Таким образом, за период с 05.11.2010 по 02.10.2013 подлежащая взысканию сумма долга по арендной плате составляет 992 913, 40 рублей, расчет прилагается коллегией к материалам дела.

Довод ответчика о необходимости применения 2% ставки от кадастровой стоимости земельного участка согласно подпункту «д» пункта 3 постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 коллегией отклоняется, поскольку указанное положение распространяется на земельные участки, предназначенные для строительства, с предварительным согласованием места размещения объектов в порядке, установленном ЗК РФ, в то время как целью предоставления спорного земельного участка является размещение строительной площадки (пункт 1.1. договора, л.д. 14).

Доказательств согласования места размещения объекта на спорном земельном участке в порядке, предусмотренном Земельным Кодексом РФ, в материалы дела не представлено, как и доказательств осуществления строительства, поскольку согласно пояснений истца, фактически участок используется для эксплуатации и ремонта уже расположенного на нем объекта.

Рассмотрев требование департамента о взыскании неустойки, апелляционная коллегия находит его соответствующим положениям статьи 330 ГК РФ и пункта 3.4 договора аренды.

С учетом отказа во взыскании задолженности за период до 05.11.2010, расчет неустойки, приложенный истцом к исковому заявлению коллегией не принимается. Исходя из выполненного апелляционным судом расчета взысканию за период с 05.11.2010 по 02.10.2013 с учетом размера неустойки 0,1% от суммы задолженности в день (пункт 3.4 договора) требование подлежит удовлетворению в размере 512 903 рубля 37 копеек, расчет приобщен к материалам дела.

Заявленное в суде первой инстанции ходатайство о снижении размера неустойки коллегией отклоняется в силу следующего.

В соответствии со статьёй 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Как разъяснено в пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса РФ», ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства. Поскольку в силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков, он может в опровержение заявления ответчика о снижении неустойки представить доказательства, свидетельствующие о том, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего в гражданском обороте разумно и осмотрительно при сравнимых обстоятельствах, в том числе основанные на средних показателях по рынку (изменение процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, колебания валютных курсов и т.д.).

Ответчик не представил какого-либо обоснования несоразмерности взыскиваемой неустойки, при этом, учитывая длительность неисполнения обязанности по внесению платежей, явной несоразмерности коллегией не установлено, в связи с чем заявление о снижении размера неустойки удовлетворению не подлежит.

В силу вышеизложенного, обжалуемое решение подлежит изменению в части отказа во взыскании основного долга в размере 992 913 рублей                    40 копеек, пени в размере 512 903 рубля 37 копеек, как принятое с неправильным применением норм права, требования департамента подлежат частичному удовлетворению в указанном размере.

Согласно частям 1,5 статьи 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины по иску и жалобе относятся на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям, при этом поскольку  истец освобожден от уплаты госпошлины, последняя взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета в силу части 3 статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 15.05.2014