Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2014 по делу n А59-1021/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля).

По смыслу данной нормы возможность использования спорных земельных участков способом, приносящим доход, у товарищества отсутствует.

В отчете оценщиком указано, что основой для расчета рыночной стоимости спорных земельных участков являлась стоимость одного земельного участка, определенная методом сравнения продаж с учетом корректировки на различия. При этом от применения сравнительного подхода к определению рыночной стоимости оценщик отказался со ссылкой на отсутствие на рынке объектов – аналогов, что вызывает сомнения в обоснованности такого отказа.

Коллегией установлено, что рыночная стоимость земельных участков определялась оценщиком как разность между потенциальным валовым доходом от продаж и суммой всех издержек на улучшения и устройство земельных участков с учетом укладки асфальтобетонного покрытия на протяжении 3 км, устройства водоснабжения дачного поселка, строительства трансформаторной подстанции и кабельного участка ЛЭП-10кВ, а также затрат на содержание председателя правления, бухгалтера, охраны и маркетинг.

Оценивая структуру расходов, необходимых, по мнению оценщика, для использования земельных участков в соответствии с вариантом наиболее эффективного использования, коллегия находит их необоснованными и документально неподтвержденными.

Так, оценщиком не указано, какое именно использование земельных участков наиболее эффективно в рассматриваемом случае и не приведено обоснование такой позиции (в то же время рыночная стоимость 1 кв.м земли с учетом улучшений снизилась согласно отчету с 1609 руб./кв.м до                        30 руб./кв.м), отсутствует анализ улучшений, которые необходимо произвести для достижения наибольшей эффективности использования земельного участка, и оценка влияния таких улучшений на рыночную стоимость земельного участка.

Фактически затраты на улучшения земельного участка приняты оценщиком безотносительно к достижению наибольшего эффекта от его использования на основании представленных истцом локальных смет.

При этом  проект организации и застройки территории товарищества, из которого было бы возможно установить необходимость устройства проезда на протяжении 3 км, в материалах дела отсутствует, технические условия на подключение товарищества к водо- и электроснабжению, устанавливающие параметры такого подключения (в том числе необходимость строительства трансформаторной подстанции), не представлены. Решения о проведении работ по улучшению земельных участков в объеме, учтенном оценщиком, а равно доказательства заключения договоров на выполнение таких работ ни суду первой инстанции, ни в апелляционную инстанцию не представлялись. Локальные сметы, на которые ссылается оценщик, не оформлены надлежащим образом.

Кроме того, оценщиком не обоснована позиция о включении в состав расходов на улучшения земельных участков затрат на содержание председателя правления, бухгалтера, охраны и маркетинг, тем более что размер таких затрат документально не подтвержден и доказательства их несения не представлены.

Учитывая изложенное, коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что отчет от 28.02.2014 № 747-2-14 не отражает реальную рыночную стоимость спорных земельных участков по состоянию на 01.01.2012.

Экспертное заключение некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация российских магистров оценки» от 20.05.2014 № Э-237/14 об обратном не свидетельствует, поскольку не устраняет возникшие у коллегии сомнения в обоснованности применения доходного подхода и учета указанных товариществом затрат на улучшение земельных участков в целях их наиболее эффективного использования. 

Согласно части 1 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для данного дела.

Частью 2 названной статьи предусмотрено, что в качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.

В соответствии со статьей 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В силу положений части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, а также по своей инициативе - в случаях, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором.

Поскольку товарищество не ходатайствовало о назначении экспертизы по делу, а итоги оценки имеющихся в деле доказательств не позволили суду первой инстанции достоверно определить рыночную стоимость спорных земельных участков, основания для удовлетворения заявленных требований у суда первой инстанции отсутствовали.

         Выводы суда сделаны на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу в соответствии со статьей 71 АПК РФ, с правильным применением норм материального и процессуального права.

         Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

         Таким образом, основания для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 22.07.2014 по делу №А59-1021/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

О.Ю. Еремеева

Судьи

С.В. Гуцалюк

Е.Н. Номоконова