Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2014 по делу n А51-16422/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

настоящего дела на территории Безверховского сельского поселения правила землепользования и застройки в установленном порядке не приняты.

Таким образом, до принятия правил землепользования и застройки, как верно указывает Общество, изменение разрешенного использования земельного участка, на который градостроительные регламенты не распространяются (в том числе земельного участка из земель населенных пунктов), может осуществляться решением органа местного самоуправления с учетом публичных слушаний.

Вместе с тем, коллегия апелляционного суда считает необходимым отметить, что результаты таких публичных слушаний для принятия органом местного самоуправления указанного решения носят рекомендательный характер.

Коллегия апелляционного суда отклоняет как основанные на неверном толковании норм права доводы ООО "Калипсо" о том, что в рассматриваемом случае при наличии состоявшихся публичных слушаний, по мнению Общества, уже фактически изменивших фактическое использование спорных земельных участков, у Админситрации отсутствовали правовые основания для отказа в принятии решения об изменении вида разрешенного использования в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 25:20:180101:1210, 25:20:180101:1211, 25:20:180101:1212 и 25:20:180101:1213, расположенных в с. Безверхово, Хасанского района, Приморского края.

При этом, суд апелляционной инстанции исходит из следующего:

Совершая действие, направленное на изменение одного вида разрешенного использования земельного участка на другой вид администрация обязана следовать требованию статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса РФ", согласно которому новый вид использования должен быть также разрешенным.

Виды разрешенного использования земельного участка, отнесенного к категории земель - земли населенных пунктом - определены в Главе XV Земельного кодекса РФ.

Как установлено судом, спорные земельные участки предоставлены заявителю в целях организации места массового отдыха населения (пляж).

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка, по мнению судебной коллегии, фактически предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

В рассматриваемом случае ООО "Калипсо" полагает возможным заключить дополнительные соглашения к договорам аренды №№ 621, 622, 623 и 624 земельных участков в целях приведения их в соответствие с разрешенным видом использования.

Вместе с тем, воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка.

Согласование вида разрешенного использования земельного участка должно осуществляться по воле обеих сторон договора аренды земельного участка, поскольку изменение вида разрешенного использования арендуемого земельного участка влечет изменения условий об объекте договора аренды.

В силу этого, вопреки общему правилу части 3 статьи 20 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" общество в одностороннем порядке не может решить вопрос об изменении вида разрешенного использования земельных участков, изначально образованных для целей не связанных со строительством - для организации места массового отдыха населения (пляж).

Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

Данная правовая позиция выражена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 1756/13.

Предметом договоров аренды №№ 621, 622, 623 и 624 являются земельные участки, предоставленные в целях организации массового отдыха населения (пляж), что также соответствует сведениям, указанным в кадастровых паспортах спорных земельных участков (т.1 л.д. 38-49).

Согласно правовой позиции, содержащейся в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 № 17540/11, обращение с заявлением о предоставлении земельного участка для иных целей - по существу требование заключить новый договор аренды земельного участка.

Из материалов дела следует, что действия общества направлены на изменение вида разрешенного использования земельного участка населенного пункта с "для организации места массового отдыха населения (пляж)" на "для размещения лодочного гаража".

По мнению суда апелляционной инстанции, вид использования - "для размещения лодочного гаража" в рассматриваемом случае не может быть признан разрешенным для спорных земельных участков ввиду следующего:

Как уже было установлено выше, вопрос об изменении вида разрешенного использования спорных земельных участков находится в компетенции Администрации.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о наличии у уполномоченного лица оснований для отказа в изменении вида разрешенного использования спорных земельных участков, поскольку по сути, в данном случае ООО "Калипсо" предприняло действия, направленные фактически на изменение категории земельных участков.

По мнению апелляционной коллегии, вследствие принятия Админитрацией решения изменится не только вид разрешенного использования земельного участка, но и целевое назначение земельного участка, что нормами действующего законодательства не предусмотрено.

Как следует из кадастровых паспортов спорных земельных участков, межевого плана от 15.05.2012, спорные земельные участки полностью расположены в береговой полосе моря, водоохранной зоне моря, прибрежной защитной полосе моря.

В соответствии со статьёй 6 Водного кодекса Российской Федерации к водным объектам общего пользования, относится полоса земли вдоль береговой линии водного объекта общего пользования (береговая полоса). Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет двадцать метров, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров.

В соответствии с частями 3 и 4 статьи 5, части 6 статьи 6 Водного кодекса Российской Федерации (далее - ВК РФ) поверхностные водные объекты состоят из поверхностных вод и покрытых ими земель в пределах береговой линии. Береговая линия (граница водного объекта) определяется для реки, ручья, канала, озера, обводненного карьера - по среднемноголетнему уровню вод в период, когда они не покрыты льдом. Полоса земли вдоль береговой линии водного объекта общего пользования (береговая полоса) предназначается для общего пользования. Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет двадцать метров, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров.

Согласно частям 1, 2 и 3 статьи 65 ВК РФ водоохранными зонами являются территории, которые примыкают к береговой линии морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира. В границах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, на территориях которых вводятся дополнительные ограничения хозяйственной и иной деятельности.

Ширина водоохранной зоны рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и ширина их прибрежной защитной полосы устанавливаются от соответствующей береговой линии, а ширина водоохранной зоны морей и ширина их прибрежной защитной полосы - от линии максимального прилива. При наличии ливневой канализации и набережных границы прибрежных защитных полос этих водных объектов совпадают с парапетами набережных, ширина водоохранной зоны на таких территориях устанавливается от парапета набережной.

В части 8 статьи 6 Водного кодекса РФ предусмотрено, что каждый гражданин вправе пользоваться (без использования механических транспортных средств) береговой полосой водных объектов общего пользования для передвижения и пребывания около них, в том числе для осуществления любительского и спортивного рыболовства и причаливания плавучих средств.

Таким образом, береговая полоса является общедоступной, как и сам водный объект, что означает право каждого пребывать на любой ее части, а, следовательно, требовать от других освобождения береговой полосы.

На такие территории действие градостроительных регламентов не распространяется (пункт 4 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ). Поэтому возможность их предоставления конкретному лицу не должна ограничивать права неопределенного круга лиц на использование соответствующей территории.

Каких-либо исключений в отношении водных объектов общего пользования Водный кодекс Российской Федерации не содержит.

Коллегия апелляционного суда считает, что предоставляя ООО "Калипсо" спорные земельные участки в аренду с видом разрешенного использования - "для организации мест массового отдыха населения (пляж)", Администрация исходила как раз из категории и целевого назначения спорной территории - места общего пользования, в связи с чем и был определен соответствующий вид разрешенного использования земельных участков.

Напротив, реализация Обществом проекта по размещению на спорных земельных участках лодочных гаражей, по мнению суда апелляционной инстанции может в последующем ограничить доступ граждан на береговую полосу, исключить рассматриваемые земельные участки из общего пользования.

Размещение лодочных гаражей, которые не могут быть отнесены к объектам общего пользования, фактически означает создание объектов частной собственности на земельном участке общего пользования, что противоречит статье 6 ВК РФ, поскольку будет нарушен публичный водный сервитут.

Делая указанный вывод, апелляционная коллегия, в том числе,  исходит из следующего:

При решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования, стороны договора связаны установленным порядком предоставления земельного участка для соответствующих целей.

Как следует из материалов дела, спорные земельные участки были предоставлены Обществу в аренду для целей в соответствии со статьей 34 Земельного кодекса РФ, не связанных со строительством - для организации места массового отдыха населения (пляж) и именно для этих целей формировались публично-правовым образованием, которое в настоящее время возражает против изменения вида разрешенного использования земельных участков.

В данном случае заявление о размещении лодочных гаражей, которые согласно пояснениям представителей Общества являются временными постройками, носит исключительно голословный характер и не позволяет сделать безусловный вывод об объектах (лодочные гаражи), желаемых к размещению на указанных земельном участке, их количестве, способах размещения.

Данное обстоятельство не позволяет определить возможность установления ограничений в отношении той части испрашиваемых земельных участков, которая попадает в границы территорий общего пользования (береговой полосы моря).

Кроме того, по мнению суда апелляционной инстанции, лодочный гараж представляет собой сооружение для хранения водной техники, обязательным условием для использования которого является какое-либо причальное сооружение.

Обращаясь за изменением вида разрешенного использования земельных участков, изначально предоставленных для целей не связанных состроительством, общество не обосновало, что размещение лодочных гаражей возможно вне связи с землей. Доказательств того, что размещение лодочных гаражей возможно без причального сооружения, Обществом суду не представлены. Предоставление же земельных участков для целей строительства  регулируется иными нормами права.

Доводы заявителя о том, что вид разрешенного использования фактически изменен, в связи с чем данные сведения подлежат кадастровому учёту, коллегией апелляционного суда отклоняются, как основанные на неверном толковании норм права.

Статья 16 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" предусматривает осуществление кадастрового учета в связи с изменением разрешенного использования земельного участка на основании заявления правообладателя и необходимых для кадастрового учета документов.

Изменение разрешенного использования любого земельного участка осуществляется с использованием процедуры кадастрового учета изменений этого объекта недвижимости, при условии уже состоявшегося изменения его фактического использования с соблюдением установленных требований.

Между тем, материалы данного дела не содержат доказательств того, что заявитель использует спорный земельный участок для целей размещения лодочных гаражей.

Согласно пункту 26 части 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", пункту 1 статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми к вопросам местного значения поселения относится осуществление земельного контроля за использованием земель городского округа.

Статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц