Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2014 по делу n А51-7948/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

есть, менее чем через полгода после составления спорного отчета. Учитывая столь короткий промежуток времени между проведенными исследованиями помещения, суд полагает, что указанное в отчете №291/10/2013 состояние помещения не могло возникнуть после составления отчета № 42-05/13.

Также в материалы дела представлено заключение эксперта № 202 а 14 от 14.08.2014, выполненного Автономной некоммерческой организации «Приморский центр развития экспертной деятельности и производства экспертиз», об исследовании технического состояния основных конструктивных элементов и отделки нежилого помещения № 61, расположенного по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Ленина, д.121. Согласно выводам, содержащимся в указанном заключении, процент физического износа определен в 52,33%, общее техническое состояние  помещения оценивается как неудовлетворительное, указано, что помещение требует проведения капитального ремонта. Установлено, что на фундаменте имеются следы увлажнения цоколя и стен, выпучивание отдельных участков стен подвала, неравномерная осадка фундамента, выветривание швов несущих стен, ослабление кирпичной кладки стен, карниза, перемычек с выпадением отдельных кирпичей, высолы и следы увлажнения, на перегородках отмечены трещины в местах сопряжения с потолком, редкие сколы, незначительные трещины перекрытий в местах примыкания к стенам, разрушение верхнего и местами нижних слоев перекрытия кровли, вздутие, требующие замены от 10 до 25 % кровельного покрытия, на полах имеет место стирание досок в ходовых местах, прогибы и просадки, разрушение пола, поражение досок гнилью, древесина оконных блоков рассохлась, увлажнена и расслаивается, поражена гнилью и жучком, сопряжения нарушены, в дверных проемах имеет место стертость дверных полотен и щели в притворах, наличники повреждены, древесина частично поражена гнилью и жучком, расслаивается, наблюдается перекос дверных коробок, на внутренней отделке окрасочный слой потемнел и загрязнился, имеют место глубокие трещины, царапины и выбоины, местами наблюдается вздутие, отслоение и обрушение части окрасочного слоя вместе со штукатуркой, многочисленное отслоение и обрушение штукатурного слоя, массовые глубокие трещины в штукатурном слое, при простукивании штукатурка отстает и разбирается руками, в системе электроснабжения имеет место потеря эластичности изоляции проводов, распаянные коробки повреждены, провода провисли, частично отсутствуют выключатели и электророзетки, система электрооборудования морально устарела, в системе водоснабжения, канализации и отопления наблюдаются капельные течи в местах резьбовых соединений трубопроводов и врезки запорной арматурой, нарушения теплоизоляции магистралей и стояков, поражение коррозией магистралей отдельными местами.

Кроме этого, неудовлетворительное состояние помещения также подтверждается представленными фотографиями объекта оценки, которые находятся в материалах дела (т.д. 2, л.д. 112-117).

 Оценивая в совокупности доказательства по делу, в том числе представленный отчет № 291/10/2013, заключение эксперта № 202 а 14, свидетельские показания Иваненко И.П., которая является лицом, компетентным давать оценку состояния недвижимости, суд первой инстанции  пришел к верному выводу о наличии в спорном отчете № 42-05/13 недостоверных сведений, а именно указания на транспортную и пешеходную доступность объекта, нормальное состояние объекта, не требующее значительного ремонта, что повлекло недостоверные выводы о рыночной стоимости, которая в спорном отчете в результате применения указанных недостоверных сведений об объекте оценки значительно завышена.

Поскольку, как следует из спорного отчета, одними из основных ценообразующих факторов, влияющих на цену недвижимости, выступают состояние объекта и транспортная доступность (стр. 33, 34 отчета № 42-05/13), вышеуказанные обстоятельства имеют существенное значение для рассмотрения данного спора.

  Кроме того, по причине недостоверных сведений о состоянии объекта ответчик выбрал не подходящие для сравнения аналоги, указав в качестве аналогов четыре помещения в состоянии, определенном, как нормальное, с улучшенной или повышенного качества отделкой, тогда как имеющиеся в материалах дела доказательства свидетельствует об объекте оценки как об аварийном имуществе, требующем капитального ремонта, следовательно, значительных затрат, как об имуществе более низкой рыночной стоимости.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что выбор неверных аналогов для сравнения также привел к определению недостоверной рыночной стоимости объекта.

Рыночная стоимость спорного имущества определялась истцом в целях его отчуждения. Обязательное проведение оценки такого имущества предусмотрено статьей 8 Закона №135-ФЗ.

В силу статьи 12 Закона №135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с пунктом 6 ФСО № 2 при определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: - одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; - стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; - объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;  - цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; - платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.  

При этом суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что оспариваемый истцом отчет не отражает реальной рыночной стоимости спорного помещения, а значит, указанная в нем величина не может быть признана достоверной, так как оценщик определил рыночную цену без учета надлежащих, достоверных сведений об объекте.

Поскольку отчёт  № 42-05/13 не соответствует требованиям Закона от 29.07.1998 №135-ФЗ и принципам существенности, обоснованности, однозначности и проверяемости в связи с наличием в отчете недостоверных сведений, повлиявших на выводы оценщика о рыночной стоимости объекта оценки, апелляционная коллегия считает, что суд первой инстанции признал спорный отчет недостоверным и удовлетворил исковые требования в полном объеме законно и обоснованно.

Довод апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции не проводилась судебная экспертиза, отклоняется в виду следующего.

В соответствии с Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В суде первой инстанции истцом заявлялось ходатайство о приостановлении производства по делу и назначении оценочной экспертизы нежилого помещения для определения его рыночной стоимости (т.д.2,  л.д.58).

В судебном заседании 09.07.2014 представитель ответчика по заявленном ходатайству о назначении оценочной экспертизы нежилого помещения для определения его рыночной стоимости возражал.

Арбитражный суд Приморского края, рассмотрев заявленное ходатайство истца о проведении оценочной экспертизы определил, отказать в его удовлетворении мотивировав тем, что вопросы, которые истец просил представить перед экспертом, с учетом основания иска, которым является обстоятельство не соответствующего сведениям спорного отчета состояния помещений, не направлены на установление существенных по делу обстоятельств, достоверность спорного отчета является правовым обстоятельством, которое подлежит установлению арбитражным судом, а не экспертом, рыночная стоимость не является существенным по делу обстоятельством. Таким обстоятельством является, с учетом основания иска, фактическое состояние объекта, однако, вопрос об установлении такого обстоятельства в ходатайстве о назначении по делу экспертизы не ставился, согласие экспертного учреждения, доказательства компетенции эксперта на проведение исследования по диванному вопросу арбитражному суду первой инстанции не были представлены. 

Довод апелляционной жалобы о том, что в адрес ответчика не направлено исковое заявление, а также не представлены доказательства, на которые ссылался истец, апелляционным судом отклоняется как необоснованный, так как в материалах дела имеются доказательства направления искового заявления с приложенными документами в адрес ответчика (т.д. 2, л.д. 19).

Кроме того, ответчиком ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявлено, ответчик участвовал в судебных заседаниях 09.07.2014, 06.08.2014, 21.08.2014, был вправе ознакомиться с материалами дела.

Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования арбитражного суда первой инстанции, который дал им надлежащую оценку.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, сделанные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина в размере 2000 рублей за подачу апелляционной жалобы возлагается на ее заявителя и уплачена им при ее подаче.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 04.09.2014  по делу №А51-7948/2014  оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.М. Синицына

Судьи

С.Б. Култышев

Н.А. Скрипка