Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2014 по делу n А51-28780/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: [phone], факс [phone]

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Владивосток                                                  Дело

№ А51-28780/2013

19 декабря 2014 года

Резолютивная часть постановления оглашена 16 декабря 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 декабря 2014 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Т.А. Аппаковой,

судей К.П. Засорина, Л.Ю. Ротко,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Л.В. Янчиной,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности г. Владивостока,

апелляционное производство № 05АП-14420/2014

на решение от 29.09.2014

судьи В.И. Куриленко

по делу № А51-28780/2013 Арбитражного суда Приморского края

по иску общества с ограниченной ответственностью «Водный мир» (ИНН 2536073572, ОГРН 1022501290547)

к обществу с ограниченной ответственностью «Центр оценки собственности «МОРФ» (ИНН 7723145610, ОГРН 1087700217643), Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН 2536097608, ОГРН 1032501280602), муниципальному казенному учреждению «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (ИНН 2536123449, ОГРН 1022501294551)

о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, обязании заключить договор,

при участии:

от истца: представитель Романченко И.В. (доверенность от 15.12.2014, водительское удостоверение № 25 ЕУ 025657);

от Муниципального казенного учреждения «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости»: представитель Барлева О.Н. (доверенность № 1-13/4255 от 30.12.2013, паспорт);

от Управления муниципальной собственности г. Владивостока: представитель Салыкова Л.В. (доверенность № 28/1-7045 от 19.12.2013, служебное удостоверение № 2712).

от общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки собственности «МОРФ»: не явились;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Водный мир» обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Центр оценки собственности «МОРФ», Управлению муниципальной собственности г. Владивостока, Муниципальному казенному учреждению «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» о признании недостоверной величину рыночной стоимости объектов оценки: нежилое здание общей площадью 234,7 кв.м. и земельный участок площадью 784 кв.м., расположенные по адресу: г. Владивосток, ул. Махалина, д. 4, содержащуюся в отчете от 26.04.2013 № 966/287-52/13-20, а также об обязании заключить договор купли-продажи нежилого здания общей площадью 234,7 кв.м. и земельного участка площадью 784 кв.м., расположенных по адресу: г. Владивосток, ул. Махалина, д. 4 по цене 10 030 000 рублей.

При рассмотрении дела судом первой инстанции истец уточнил исковые требования, просил обязать УМС г. Владивостока заключить с ООО «Водный мир» договор купли-продажи  нежилого здания общей площадью 234,7  кв.м.( лит А) с пристройкой (лит.А1) и земельного участка площадью 696+/- кв.м., кадастровый номер 25:28:010024:1550, местоположение установлено относительно ориентира,  расположенного в границах участка, ориентир- двухэтажное здание (лит.А) с пристройкой (лит.А1), почтовый адрес ориентира-г. Владивосток, ул. Махалина, д.4, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации двухэтажного здания (лит.А) с пристройкой ( лит.А.1), по цене 10 923 000 рублей. От требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки истец отказался. Данное уточнение требования принято судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Впоследствии истец также уточнил исковые требования в части выкупной цены, просил обязать заключить с ООО «Водный мир» договор купли-продажи  нежилого здания общей площадью 234,7  кв.м.( лит А) с пристройкой (лит.А1) и земельного участка площадью 696+/- кв.м., кадастровый номер 25:28:010024:1550, местоположение установлено относительно ориентира  расположенного в границах участка, ориентир- двухэтажное здание (лит.А) с пристройкой (лит.А1), почтовый адрес ориентира-г. Владивосток, ул. Махалина, д.4, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации двухэтажного здания (лит.А) с пристройкой ( лит.А.1), по цене 10 882 000 рублей.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 29.09.2014 заявленное истцом требование удовлетворено.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Управление обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой указало, что отчёт ООО «Индустрия Сервис» является недостоверным. Так, оценку осуществлял эксперт, который ранее подготовил экспертное заключение до подачи иска в суд. В связи с этим ответчик считает, что выводы отчётов, представленных истцом, были положены в основу судебной экспертизы. Апеллянт также пояснил, что рыночная оценка осуществлена на 22.04.2013, тогда как спорный земельный участок возник как объект недвижимости только в 2014 году, то есть на 22.04.2013 не существовал. Указал, что положения ФСО № 1 не указывают в качестве требования определение стоимости объекта оценку с учётом кадастровой стоимости. Кроме того, заявитель жалобы полагает, что процедура заключения договора не соблюдена, поскольку МПА от 11.10.2012 № 396-МПА не содержит условия о спорном земельном участке площадью 696 кв.м. В силу изложенных обстоятельств истец просил решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении заявленного требования – отказать.

В канцелярию суда от истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщён судом к материалам дела в порядке статьи 262 АПК РФ. В отзыве истец указал на законность и обоснованность принятого по делу решения, просил оставить его без изменения.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель апеллянта поддержал жалобу по изложенным в ней доводам, настаивал на отмене обжалуемого судебного акта. Представитель Муниципального казенного учреждения «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» поддержал доводы апелляционной жалобы Управления.

Представитель истца на доводы апелляционной жалобы возразил, указал на отсутствие оснований для отмены решения суда первой инстанции.

От общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки собственности «МОРФ», надлежащим образом извещённого о времени и месте рассмотрения дела, представитель не явился, что в силу положений статьи 156 АПК РФ не препятствует рассмотрению жалобы в его отсутствие.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, выслушав явившихся представителей сторон, суд апелляционной инстанции не установил наличия оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Из материалов дела следует, что двухэтажное здание (лит. А) с пристройкой (лит. А), общей площадью 234,7 кв.м и земельный участок общей площадью 784 кв.м., кадастровый номер 25:28:010024:1361, категория земель:  земли населенных пунктов, разрешенное использование:  для дальнейшей эксплуатации двухэтажного здания (лит. А) с пристройкой (лит. А1), адрес (местонахождение) объекта:  местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка.  Ориентир: двухэтажное здание (лит. А) с пристройкой (лит. А1), почтовый адрес ориентира:  Приморский край, г. Владивосток, ул. Махалина, д. 4,  по ул. Махалина, 4 в г. Владивостоке являются муниципальной собственностью города Владивостока (свидетельства о государственной регистрации права серии 25-АБ №959554 от 28.02.2013 г., 25-АБ №937411 от 21.01.2013).

В соответствии с муниципальным правовым актом г. Владивостока от 11.10.2012 №396-МПА «Программа приватизации муниципального имущества города Владивостока на 2013 год» в редакции МПА города Владивостока от 13.05.2013 г. №24-МПА «О внесении изменений в приложение к муниципальному правовому акту города Владивостока от 11.10.2012 №396-МПА» в программу приватизации муниципального имущества на 2012-2013 включено здание, общей площадью 234,7 кв.м вместе с земельным участком, общей площадью 784, 0 кв.м. по ул. Махалина, д. 4 - строка 61.

ООО «Водный мир» является арендатором двухэтажного здания (лит.А) с пристройкой (лит. А1) общей площадью 234,70 кв.м., расположенного по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул.Махалина, д.4.

02.08.2013 МКУ «АПМЗН» в адрес ООО «Водный мир» было направлено уведомление №1-13/2266 от 02.08.2013 с предложением заключить договор купли-продажи арендуемого ООО «Водный мир» муниципального имущества:  двухэтажного здания (лит. А) с пристройкой (лит. А,) общей площадью 234,7 кв.м. расположенного по адресу:  Приморский край, г. Владивосток, ул. Махалина, д.4 (далее по тексту - здание) и расположенного под ним и необходимого для использования земельного участка общей площадью 784 кв.м., кадастровый номер :  25:28:010024:1361, категория земель:  земли населенных пунктов, разрешенное использование:  для дальнейшей эксплуатации двухэтажного здания (лит. А) с пристройкой (лит. А1), адрес (местонахождение) объекта:  местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка.  Ориентир: двухэтажное здание (лит. А) с пристройкой (лит. А1), почтовый адрес ориентира:  Приморский край, г. Владивосток, ул. Махалина, д. 4.  Направленный проект договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке (далее по тексту - проект договора), определял, что продавец -  Управление муниципальной собственности г. Владивостока обязуется передать в собственность Общества указанное нежилое здание и земельный участок, на котором оно расположено, по цене 23 420 772 (двадцать три миллиона четыреста двадцать тысяч семьсот двадцать два) рубля 00 копеек (без учета НДС).   Цена договора определена на основании отчета об оценке от 26.04.2013 № 966/287-52/13-20, выполненного ООО «Центр оценки собственности «МОРФ».

Данные уведомление и проект договора получены ООО «Водный мир» 22.08.2013.

11.09.2013 ООО «Водный мир» направило в адрес МКУ «АПМЗН» и УМС г. Владивостока оферту о заключении договора с внесением изменений в п.3.1. в части цены объектов, просьбой внести изменения в границы земельного участка, подлежащего продаже, исключив из него часть площадью 114 кв.м., по причине ее нахождения в красных линиях, дополнив ограничения, обременения по техническим зонам инженерных коммуникаций площадью 443 кв.м.

   Также ООО «Водный мир», полагая, что установленная ООО «Центр оценки собственности «МОРФ» рыночная стоимость здания и земельного участка является недостоверной - завышенной, самостоятельно заказал рыночную оценку стоимости спорных объектов недвижимости, поручив её филиалу ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по Приморскому краю.  Согласно заключению ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по Приморскому краю  (отчет № 2500/060913/Ц-0968/Ю-3-М/1013 от 10 сентября 2013 г.) рыночная стоимость здания и земельного участка по состоянию  на 22.04.2013 составила 10 030 000 (без учета НДС).

Письмом от 24.09.2013 за №  1-13/2759 МКУ «АПМЗН» отклонило  протокол разногласий истца, предложив подписать  договор купли-продажи в предложенной 02.08.2013 ответчиком редакции, что послужило основанием для обращения ООО «Водный мир» в арбитражный суд.

Признавая заявленное истцом требование законным, обоснованным и подлежащим удовлетворению, арбитражный суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации» № 159-ФЗ от 22.07.2008 субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ).

ООО «Водный мир» является арендатором двухэтажного здания (лит.А) с пристройкой (лит. А1) общей площадью 234,70 кв.м., расположенного по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул.Махалина, д.4, принадлежащего на праве собственности городу Владивостоку, вследствие чего, как верно установил суд первой инстанции, имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений, что также подтверждается направлением проекта договора купли-продажи ответчиком  МКУ АПМЗН истцу.

Из части 2 статьи 445 ГК РФ следует, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьёй 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Согласно пункту 3.1 проекта договора купли-продажи продавцом стоимость объекта определена следующим образом: согласно отчета об оценке объекта недвижимости, составленного независимым оценщиком, распоряжения Управления муниципальной собственности г. Владивостока от 24.07.2013 № 569/28 «О приватизации муниципального имущества, включенного в Программу приватизации на