Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2014 по делу n А51-28780/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

2013 год и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства» в связи с реализацией преимущественного права выкупа арендуемого имущества составляет 23 420 772 рубля 00 копеек (без учета НДС).

В силу положений статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Как разъяснено в пункте1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.). В этом случае судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 АПК РФ).

В соответствии с отчетом от 23.06.2014 №2974 эксперта-оценщика общества с ограниченной ответственностью «Индустрия-Сервис» - Новоселовой Т.П., выполненным в рамках производства судебной экспертизы, рыночная стоимость объекта оценки - нежилого здания общей площадью 234, 7 кв.м. с земельным участком общей площадью 784 кв.м., расположенного по адресу: г.Владивосток, ул.Махалина, дом 4 составляет 11 112 000 рублей, в том числе здание - 4 312 000 рублей, земельный участок - 6 800 000 рублей.

В ходе рассмотрения настоящего дела Управлением  земельный участок с кадастровым номером 25:28:010024:1361 площадью 784,0 кв.м., имеющего часть 1 - площадью 114 кв.м. в красных линиях автодорог и часть 2 площадью 443 кв.м. в границах технических зон, инженерных коммуникаций  был снят с кадастрового учета с образованием из него двух земельных участков:  с кадастровым номером 25:28:010024:1550 площадью 696,0+/-9 кв.м. и 88,0кв.м. с кадастровым номером 25:28:010024:1549 соответственно (о чем УМС г. Владивостока сообщило ООО «Водный мир»).

06.05.2014 было зарегистрировано право муниципальной собственности на земельный участок с кадастровым номером 25:28:010024:1550, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации двухэтажного здания (лит.А) с пристройкой (лит.А1), общей площадью 696 +/-9  кв.м., адрес (местонахождение) объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир двухэтажное здание (лит.А) с пристройкой (лит.А1). Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г.Владивосток, ул.Махалина, д.4.

После раздела  предлагаемого ранее к продаже земельного участка Ответчиком - УМС г. Владивостока  была заказана новая оценка рыночной стоимости объектов, проведенная 15.05.2014 ООО «Эталон». Согласно отчету №967 рыночная стоимость объектов составила -  22 720 000, 00 рублей. Участок площадью 88 кв.м. находится в красных линиях автодорог и исключен из объекта оценки.  При этом Управление новое уведомление  с внесением изменений в направленный проект договора купли-продажи в адрес ООО «Водный мир» не направляло.

В соответствии с отчетом от 30.07.2014 г. №3080 эксперта-оценщика общества с ограниченной ответственностью «Индустрия-Сервис» - Новоселовой Т.П., выполненным в рамках производства судебной экспертизы, рыночная стоимость объекта оценки - земельного участка общей площадью 696 кв.м., расположенного по адресу: г.Владивосток, ул.Махалина, дом 4, составляет 6 570 000 рублей.

Арбитражный суд первой инстанции верно установил, что спорный объект недвижимости - нежилое здание общей площадью 234,7 кв.м. из гражданского оборота не исключался. Ответчиками не представлены доказательства, что муниципальный правовой акт г.Владивостока от 11.10.2012 №396-МПА о приватизации муниципального имущества на 2012-2013 с включением в него спорного здания, общей площадью 234,7 кв.м вместе с земельным участком был отменен или дополнен.

При этом при направлении в адрес ООО «Водный мир» проекта договора купли-продажи в предлагаемый к покупке земельный участок Управлением необоснованно и в нарушение действующего законодательства была включена часть земельного участка №1 площадью 114 кв.м. в красных линиях автодорог, которые не подлежат приватизации, в связи с чем ответчиком  - УМС г.Владивостока самостоятельно были проведены работы по разделу земельного участка, расположенного под предлагаемым к продаже зданием.

Согласно статье 552 ГК РФ при продаже здания покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются и права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Спорный объект - здание, общей площадью 234,7 кв.м занят земельным участком с кадастровым номером 25:28:010024:1550, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации двухэтажного здания (лит.А) с пристройкой (лит.А1), общей площадью 696 кв.м.

Отклоняя довод ответчика, изложенный также в апелляционной жалобе, о прекращении существования предмета спора в связи с разделом земельного участка, арбитражный суд первой инстанции верно указал, что  из содержания представленных документов и других материалов дела усматривается, что речь идёт об одном и том же земельном участке, который был разделён на два земельных участка в связи с необходимостью исключения площади участка, находящейся в красных линиях автодороги.

Статья 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами. Пункт 6 указанной статьи определяет, что при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.

Статья  37 пункт 1 ЗК РФ предусматривает обязанность продавца при заключении договора купли-продажи предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования, чего не было выполнено Управлением.

Истец самостоятельно при получении проекта договора купли-продажи в месячный срок вместе с возражениями направил информацию, что предложенный к выкупу земельный участок находится в границах красных линиях и указал на необходимость корректировки границ земельного участка.

Согласно статье 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ в случае обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

В силу изложенных обстоятельств, оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд первой инстанции законно и обоснованно удовлетворил требование ООО «Водный мир» к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока, Муниципальному казенному учреждению «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» об обязании заключить договор купли-продажи нежилого здания (лит. А, А1 - пристройка) общей площадью 234,7 кв.м. и земельного участка площадью 696 кв.м. с кадастровым номером 25:28:010024:1550, расположенных по адресу: г. Владивосток, ул. Махалина, д. 4 по цене 10 882 000 рублей.

Довод апелляционной жалобы о том, что судебная экспертиза проводилась тем же экспертом (Новоселова Т.П.), что и экспертиза, подготовленная по заказу истца до обращения истца в суд, судебной коллегией отклоняется. Так, по заказу истца ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» была подготовлена экспертиза от 10.09.2013, эксперт Ивашина Д.О. Таким образом, доказательства того, что в основу судебной экспертизы положены выводы заключения, подготовленного  тем же экспертом Новоселовой Т.П. в рамках досудебной экспертизы, не представлено. Кроме того, эксперт Новосёлова Т.П. была назначена судом первой инстанции, возражений относительно её кандидатуры апеллянтом в порядке части 3 статьи 82 АПК РФ не заявлено.

Из заключения судебной экспертизы также не следует, что стоимость объектов оценки определена исходя из кадастровой стоимости. Оценка объектов недвижимости проводилась экспертом с использованием сравнительного и доходного методов оценки с учётом положений раздела III Приказа Минэкономразвития РФ от 20.07.2007№ 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)».

Довод апелляционной жалобы о том, что процедура заключения договора не была соблюдена, поскольку МПА от 11.10.2012 № 396-МПА не содержит условия о земельном участке площадью 696 кв.м., судом отклоняется, поскольку уменьшение площади земельного участка вызвано установленными в статье 1 Градостроительного кодекса РФ, частях 5,8 статьи 27 ЗК РФ, части 8 статьи 28 ФЗ № 178-ФЗ от 21.12.2001 запретами, которые подлежали учёту перед включением спорного земельного участка в программу приватизации.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции.

Следовательно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 29.09.2014  по делу №А51-28780/2013  оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Т.А. Аппакова

Судьи

К.П. Засорин

Л.Ю. Ротко