Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2015 по делу n А51-19408/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Истцом заявлено требование о взыскании основного долга по договору от аренды от 12.11.2008 № 01-Ю-11001 за период с 24.09.2011 по 23.05.2014.

При определении размера арендной платы за указанный период апелляционный суд учитывает следующее.

Статьей 424 ГК РФ установлено, что в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Таким образом, стоимость аренды земли, находящейся в муниципальной (государственной) собственности, относится к категории регулируемых цен.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлении от 02.02.2010 №12404/09, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Из пунктов 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» также следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса РФ, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

На основании изложенного коллегия отклоняет доводы апелляционной жалобы ответчика со ссылкой на пункт 2.5 договора аренды о несоблюдении истцом предусмотренного договором механизма изменения арендной платы.

Истец рассчитывает размер задолженности в соответствии с Постановлениями Администрации Приморского края от 19.03.2009 №71-па, от 30.12.2010 №437-па, Решениями Думы г.Владивостока от 28.10.2005 №108, от 24.11.2009 №396, от 19.06.2013 №124.

Согласно вышеуказанным нормативным правовым актам с 16.10.2008 размер арендной платы составляет 65 258,77 рублей в месяц (783 105,19 рублей в год) и рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка (7 458 144,85 рублей). В связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка с 01.01.2011 размер арендной платы составил 206751,70 рублей в месяц (2481020,36 рублей в год, исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 23 628 765,29 рублей), а с 17.10.2013 в связи с изменением коэффициента аренды с равного 7 на равный 10 (разница коэффициентов обусловлена сроками строительства объекта с момента предоставления земельного участка: до 5 лет – К=7, свыше 5 лет - К=10) 295359,57 рублей в месяц (3 544 314,79 рублей в год).

Согласно части 4 статьи 22 ЗК РФ общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.  

Во исполнение требований статей 22 и 65 ЗК РФ Правительством Российской Федерации принято постановление от 16.07.2009 №582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (действующее с 04.08.2009, далее – Постановление №582).

К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.

В силу правовой позиции, сформулированной в постановлении  Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 №15837/11, размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных Постановлением №582 для земель федеральной собственности.

Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении № 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

Размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации в расчете на год определяется одним из следующих способов: на основании кадастровой стоимости земельных участков; по результатам торгов; в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации; на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (пункт 2 Правил определения размера арендной платы, утвержденных Постановлением №582).

В пунктах 3 - 5 Правил перечислены земельные участки, при определении арендной платы за которые применяется соответствующий способ определения арендной платы.

Судом апелляционной инстанции установлено, что спорный земельный участок предоставлен обществу в аренду для строительства многофункционального здания с предварительным согласованием места размещения объекта (постановление Администрации г.Владивостока от 14.05.2012 №810).

Согласно п. 3 Правил арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере двух процентов кадастровой стоимости земельного участка в год (подп. д) в отношении земельных участков, не указанных в подпунктах «а» - «г» настоящего пункта, если земельный участок предоставлен в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

Исходя из приведенного пункта Правил, годовой размер арендной платы за 2008-2010 годы составляет 12430,24 рубля в месяц или 149 162,90 рублей в год (исходя из кадастровой стоимости земельного участка 7 458 144,85 рублей х 2%), а с 01.01.2011 – 39381,27 рублей в месяц или 472 575,30 рублей в год (исходя из кадастровой стоимости земельного участка 23 628 765,29 рублей х 2%).

Таким образом, в спорный период ответчиком подлежала внесению  арендная плата в следующих размерах: за 2011 год (с 24.09.2011 по 31.12.2011) – в сумме 346555,18 рублей; за 2012 год - 472 575,30 рублей; за 2013 год - 472 575,30 рублей; за 2014 год (с 01.01.2014 по 23.05.2014) – 186743,44 рубля, - а всего за период с 24.09.2011 по 23.05.2014 в сумме 1 478 449,22 рубля.

При расчете размера арендной платы на основании пункта 3 Правил судом апелляционной инстанции установлено, что за 2010 год у ответчика  имелась переплата в сумме 1 675 142,52 рубля, в 2011 году оплата не производилась, в 2012 году уплачено 1 219 730,70 рублей, в 2013 году – 261 035,08 рублей, в 2014 году – 445 036,76 рублей. Итого, ответчиком за указанный период оплачено 3 750 107,96 рублей.

Таким образом, за спорный период у ответчика имеется значительная переплата по арендной плате, что свидетельствует о необоснованности требований истца в части взыскания суммы основного долга.

Также истец просит взыскать пени, начисленные на сумму основного долга.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с п. 4.2 договора за нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки вплоть до полного исполнения обязательства.

Расчет пени в размере 4 017 461,04 руб. произведен истцом за период с 01.08.2011 по 23.05.2014. В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца также пояснил, что начальная дата начисления пени -  01.08.2011.

Принимая во внимание, что, на начало 2011 года у ответчика имелась переплата в сумме 1 675 142,52 рубля, превышающая подлежащие уплате за 2011-2014 арендные платежи, размер которой увеличился путем внесения оплат в 2012-2014 годах, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии со стороны ответчика просрочки исполнения обязательства по договору, а потому отсутствии оснований для применения к нему штрафных санкций в виде пеней.

Указанные обстоятельства исключают удовлетворение заявленного Департаментом искового требования о взыскании с ЗАО «Компания Владивосток Девелопмент» суммы основного долга и пени по договору аренды от 12.11.2008 № 01-Ю-11001, что является основанием для отмены решения (пункт 3 части 1 статьи 270 АПК РФ).

Суд апелляционной инстанции отклоняет возражения Департамента со ссылкой на то обстоятельство, что нормативные акты органа местного самоуправления и органа государственной власти субъекта РФ, которыми определена методика и порядок расчета арендной платы за земельные участки, право собственности на которые не разграничены, не оспорены в установленном законом порядке, поскольку определение арендной платы, исходя из указанных нормативных актов, будет противоречить принципам и правилам, установленным в Постановлении №582. Данная правовая позиция нашла свое отражение в постановлениях Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 №15837/11, от 17.12.2013 № 9707/13.

Доводы Департамента о том, что спорный земельный участок предоставлен под объект незавершенного строительства, а не для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, в связи с чем, по мнению истца, пункт 3 Правил не подлежит применению, коллегия считает необоснованными ввиду следующего.

Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Так, статьей 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором. В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 этого Кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

При этом в соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 23.12.2008 №8985/08, в силу положений статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

В связи с истечением срока аренды, установленного договором от 14.09.2005 №01-005129-Ю-Д-4601, принимая во внимание, что цель, в соответствии с которой обществу был предоставлен в аренду земельный участок на основании договора от 14.09.2005 №01-005129-Ю-Д-4601, не достигнута (строительство объекта не закончено), истец путем подписания договора от 12.11.2008 №01-Ю-11001 вновь предоставил ответчику указанный участок на праве аренды.

Апелляционный суд, оценив по правилам статьи 431 ГК РФ положения обоих договоров аренды (от 14.09.2005 и от 12.11.2008), с учетом действительной общей воли сторон и цели договоров, полагает, что несмотря на указанную в договоре от 12.11.2008 формулировку «для использования в целях под объект незавершенного строительства» фактически целью использования переданного