Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2015 по делу n А51-15840/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

геомеханики и региональных исследований в строительстве подготовлено техническое заключение № 59/08-13, в рамках которого установлено, что нормативная площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного дома, составляет 283,62 кв.м. К заключению приложено свидетельство от 03.02.2011 № 147-2536117237-075-2 о допуске АНО «Технический институт геомеханики и региональных исследований в строительстве».

         Доказательства того, что принятое органом местного самоуправления распоряжение оспорено в установленном законом порядке по мотиву недостаточности площади земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного дома, в материалах дела отсутствуют.

В то же время ответчиком в порядке статьи 65 АПК РФ также не представлено доказательств того обстоятельства, что площадь земельного участка в размере 206 кв.м. в установленных границах превышает нормативно обоснованную, а также доказательства существования возможности утверждения схемы расположения земельного участка с соблюдением соответствующих нормативов, не предполагающей его наложение на часть земельного участка ответчика. Напротив, вышеуказанным техническим заключением, не оспоренным ответчиком посредством представления на рассмотрение суда альтернативного заключения, подтверждается, что утверждённая органом местного самоуправления площадь земельного участка меньше нормативно необходимой.

Исходя из данных обстоятельств,  следует признать, что собственники  помещений в многоквартирном доме на основании положений статьи 36 ЖК РФ и части 3 статьи 16 Закона №189-ФЗ вправе претендовать на формирование земельного участка, на котором расположен в многоквартирный дом, в вышеуказанных пределах и границах.

Как разъяснено в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22),  если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

В то же время, предоставление в собственность ответчика земельного участка № 33 осуществлено муниципалитетом без учёта вышеуказанных положений.

Согласно пункту 68 Постановления № 10/22 собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д.

В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.

В настоящем случае распоряжение частью земельного участка, необходимого для эксплуатации жилого дома, уже состоялось, переход права собственности к ответчику зарегистрирован. Истцу предоставлена свобода выбора конкретного способа защиты нарушенного права, который, по его мнению, является наиболее эффективным и приведёт к его восстановлению. Руководствуясь разъяснениями пункта 68 Постановления № 10/22, истец предъявил иск об установлении границ земельного участка, что является надлежащим способом защиты права.

Обжалование отказа в государственном кадастровом учёте не приведёт к восстановлению нарушенного права истца, поскольку само по себе не устранит препятствий, послуживших основанием для принятия регистрирующим органом соответствующего решения.

При этом нарушение права истца в настоящем случае заключается в невозможности согласно положениям части 3 статьи 16 Закона № 189-ФЗ (с учётом постановления Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 № 12-П), завершения процедуры оформления прав на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом. По смыслу положений части 5 статьи 16 Закона № 189-ФЗ, разъяснений пункта 66 Постановления № 10/22 возникновение общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок связывается с завершением процедуры формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учёта. В то же время установленное наложение земельных участков является препятствием в силу положений пункта 2 части 2 статьи 26 Закона о государственном кадастре недвижимости для его государственного учёта и, соответственно, завершения процедуры перехода земельного участка в общую долевую собственность.

Руководствуясь положениям части 3 статьи 16 Закона № 189-ФЗ (с учётом постановления Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 № 12-П), части 5 статьи 16 Закона № 189-ФЗ, апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что обращение истца в суд с настоящим иском обусловлено необходимостью завершения инициированной им процедуры оформления прав на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, что не требует принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о защите данного права посредством обращения в суд. Иное толкование положений закона приводит к тому, что субъект, столкнувшийся с препятствиями, требующими устранения, при формировании земельного участка или постановки его на кадастровый учёт, лишается судебной защиты своего права только по мотиву отсутствия единой воли всех собственником помещений в многоквартирном доме на подачу соответствующего иска, что, по мнению судебной коллегии, противоречит общему смыслу положений части 3 статьи 16 Закона № 189-ФЗ (с учётом постановления Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 № 12-П) о возможности инициирования такой процедуры (и, соответственно, её завершения) одним собственником помещения в многоквартирном доме. В связи с этим  положения пунктов 66-68 Постановления № 10/22 также следует применять с учётом позиции Конституционного Суда РФ.

Таким образом, реализация субъективного права собственника помещений в многоквартирном доме, в том числе на судебную защиту интересов общей долевой собственности, не может быть ограничена и поставлена в зависимость от воли других собственников в таком доме., следовательно, настоящий иск предъявлен надлежащим истцом, доводы апелляционной жалобы об обратном коллегией отклоняются.

Апелляционная коллегия также считает, что установление соблюдения требований Регламента предоставления администрацией города Владивостока услуги «Утверждение и выдача заявителю схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории», утверждённого Постановлением Администрации г. Владивостока от 27.12.2010 № 1596, не влияет на разрешение данного спора по существу.

Предоставление земельного участка на основании положений части 3 статьи 16 Закона № 189-ФЗ не предполагает принятие органами государственной власти или органами местного самоуправления специального решения о предоставлении конкретного земельного участка, ограничивая их участие в процессе передачи права собственности исключительно вопросами формирования земельного участка (пункт 2.2 постановления Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 № 12-П). На соответствующие уполномоченные органы федеральным законом возложена публичная обязанность сформировать земельный участок согласно требованиям земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В таком случае соответствующее распоряжение органа местного самоуправления не является основанием для перехода права общей долевой собственности на такой земельный участок. В то же время соблюдение или несоблюдение требований Регламента не устраняет по существу выявленного наложения земельных участков, право истца в таком случае и на этапе формирования земельного участка могло быть защищено посредством иска об установлении границ. Как указывалось судом выше, ответчиком доказательств того, что установленная площадь земельного участка нормативно не обоснована, и имеется возможность с соблюдением соответствующих нормативов утверждения иной схемы, исключающей наложение участков, не представлено.

При рассмотрении дела судом первой инстанции и в апелляционной жалобе ответчик также ссылается на то, что договор купли-продажи земельного участка от 20.06.2006 недействительным в установленном законом порядке не признан. В то же время суд апелляционной инстанции считает, что в рамках избранного истцом способа защиты права установления факта недействительности сделки не требуется.

В то же время судебная коллегия не соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что договор купли-продажи от 20.06.2006 № 486 является недействительным в полном объёме.

Согласно части 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Нарушение закона в данном случае выражается в предоставлении органом местного самоуправления ответчику земельного участка без учёта границ земельного участка, расположенного под многоквартирным домом, что, безусловно, нарушает права собственников помещений в многоквартирном доме на получение в общую долевую собственность земельного участка, в размере и границах, необходимых для его эксплуатации. В то же время, как указывалось судом выше и установлено в рамках дела № А51-27083/2013, площадь наложения земельных участков составляет 13 кв.м, в то время как по договору купли-продажи ответчику принадлежит участок общей площадью 254 кв.м (с учётом её уточнения).

Согласно статье 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

С учётом изложенного апелляционная коллегия считает, что договор купли-продажи от 20.06.2006 может быть признан ничтожным только в части отчуждения части земельного участка, составляющей площадь наложения рассматриваемых земельных участков.

Ответчиком при рассмотрении дела судом первой инстанции заявлено об истечении срока исковой давности. Рассмотрев данное заявление ответчика, суд первой инстанции применил положения статьи 208 ГК РФ, исходя из того, что собственники помещений в многоквартирном доме имеют статус законных владельцев земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, учитывая также фактическое владение частью земельного участка № 33.

В то же время, поскольку земельный участок на государственный кадастровый учёт не поставлен, то в силу положений статьи 16 Закона № 189-ФЗ, право общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме в силу закона не возникло, а истец владел спорной частью участка на основании договора аренды, заключенного с титульным собственником земли.

Обстоятельство того, что спорная часть земельного участка ответчика не находится в законном владении ни собственников многоквартирного дома, ни истца, установлено Определением Верховного Суда РФ от 17.02.2015 по делу №А51-27083/2013 с участием тех же сторон, и в силу статьи 69 АПК РФ имеет преюдициальное значение для настоящего спора.

Следовательно, земельный участок не находится в законном владении ни истца, ни иных собственников, в силу чего заявленный иск не может быть квалифицирован как требование негаторного характера, на которое  положения о сроке исковой давности не распространяются.

На основании вышеизложенного  вывод суда первой инстанции о том, что исковая давность не подлежит применению к спорным правоотношениям, является ошибочным.

Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года (статья 196 ГК РФ).

В силу части 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Как установлено судом выше, нарушение права истца в данном случае заключается в невозможности завершения процедуры оформления прав на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, в связи с выявленным фактом его пересечения с земельным участком № 33.

О невозможности государственного кадастрового учёта земельного участка истец узнал с принятием отделом кадастрового учета №3 ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю» решения о приостановлении осуществления кадастрового учёта от 26.07.2013, о наложении земельных участков – из распоряжения № 1142 от 24.06.2013.

При этом, как верно указал суд первой инстанции, границы земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного дома по ул.Фокина, 16а в г.Владивостоке, были определены в установленном законом порядке после утверждения схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории распоряжением УГА № 1142 от 24.06.2013 и проведения процедуры межевания. До утверждения границ земельного участка площадью 206 кв.м, необходимого для эксплуатации многоквартирного дома, истцу не могло быть известно о факте и объеме нарушения прав собственников многоквартирного дома на оформление земельного участка.

То обстоятельство, что истец с 2006 года мог знать о приобретении ответчиком земельного участка №33, а в 2009 году заключил договор аренды части земельного участка, на котором расположена лестница, обеспечивающая проход к нежилым помещениям истца, не свидетельствует о том, что в указанный период времени истец знал или мог узнать о том, что земельный участок, в площади и границах, необходимых для эксплуатации многоквартирного дома, пересекает границы принадлежащего ответчику земельного участка.

Кроме того, апелляционный суд отмечает, что изначально предметом договора купли-продажи от 26.06.2006, заключенного между Администрацией г.Владивостока и ООО «Борион»,  являлся земельный участок с кадастровым номером 25:28:020022:33 площадью 249 кв.м. Как установлено постановлением