Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2015 по делу n А51-33896/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

многоквартирным домом, деятельность.

          Согласно подпунктам «а», «б» пункта 10 Правил №491 общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите и прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасность для жизни и на здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества.

          Нормативно-правовым документом в области эксплуатации объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечения сохранности и содержания жилищного фонда являются Правила №170.

          В силу требований пункта 3.2.2 названных Правил организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить требуемое санитарное состояние лестничных клеток.

          Согласно пункту 3.2.8 Правил №170 окраску лестничных клеток допускается производить улучшенными высококачественными, безводными составами; поверхности, окрашенные малярными, безводными составами, должны иметь однотонную глянцевую или матовую поверхность; не допускается просвечивание нижележащих слоев краски, отслоения, пятна, потеки; не допускается в местах сопряжения поверхностей, искривления линий, закраски высококачественной окраски в различные цвета.

          Необходимо обеспечивать исправное состояние окон, дверей и световых фонарей; нормативные воздухо-изоляционные, теплоизоляционные и звукоизоляционные свойства окон, дверей и световых фонарей. Неисправности заполнений оконных и дверных проемов: неплотности по периметру оконных и дверных коробок; разрушение замазки в фальцах; отслоение штапиков; отсутствие или износ уплотняющих прокладок; загнивание и коробление элементов заполнений; недостаточный уклон и некачественная заделка краев оконных сливов; отсутствие и ослабление крепления стекол и приборов, отслоение и разрушение окраски оконных коробок, переплетов и дверных полотен; щели в соединениях отдельных элементов между собой; обледенение отдельных участков окон и балконных дверей, приточных отверстий вентиляционных приборов под подоконниками в крупнопанельных домах следует устранять по мере их накопления, не допуская дальнейшего развития (пункт 4.7.2 Правил №170).

          Согласно пунктам 4.8.14 МДК 2-03.2003 лестничные клетки: должно быть исправным остекление; наличие фурнитуры на окнах и дверях (ручки, скобянка), освещение лестничной клетки; помещение должно регулярно проветриваться, температура воздуха - не менее +16 град. С; должна быть обеспечена регулярная уборка: обметание окон, подоконников, отопительных приборов - не реже 1 раза в 5 дней; стены - не менее 2 раз в месяц; мытье - не реже 1 раза в месяц.

          Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, в ходе проверки состояния жилого дома по проспекту 100 лет Владивостоку в г. Владивосток инспекцией было выявлено, что стены лестничных клеток загрязнены в районах побелочного слоя, окрасочный слой стен имеет фрагменты отслоения, растрескивания краски, окраска оконных коробок подъездов разрушена, имеются фрагменты неплотностей в оконных рамах, фурнитура отсутствует.

          Соответственно у административного органа имелись основания для вынесения оспариваемого предписания в части пунктов 1, 2 в целях устранения выявленных нарушений пунктов 3.2.2, 3.2.8, 4.7.2, 4.8.14 Правил №170.

          Доводы общества о том, что управляющая компания не имеет возможности по своей инициативе проводить спорные работы, поскольку решение о проведении текущего ремонта принимается собственниками помещений на общем собрании, тогда как указанное решение собственниками принято не было, судом апелляционной инстанции отклоняется.

          Содержание общего имущества в соответствии с пунктом 11 Правил №491 в зависимости от его состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния включает в себя осмотр общего имущества (в том числе инженерных коммуникаций), его подготовку к сезонной эксплуатации, текущий и капитальный ремонт.

          Текущий ремонт жилищного фонда, как следует из Приложения №7 Правил №170, включает в себя перечень работ, выполняемых организацией по обслуживанию жилищного фонда, в том числе смену и восстановление отдельных элементов (приборов) и оконных и дверных заполнений; восстановление отделки стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах, технических помещений, в других общедомовых вспомогательных помещениях и служебных квартирах.

          Кроме того, следует учитывать, что в силу части 3 статьи 162 ЖК РФ перечень работ по содержанию и обслуживанию многоквартирных домов определяется договором управления многоквартирным домом.

          Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации (часть 1.2 статьи 161 ЖК РФ).

  Из пунктов 11, 13 Минимального перечня работ и услуг по содержания и обслуживанию многоквартирных жилых домов, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 №290, следует, что в указанный перечень входят проверка состояния внутренней отделки, а при наличии угрозы обрушения отделочных слоев или нарушения защитных свойств отделки по отношению к несущим конструкциям и инженерному оборудованию - устранение выявленных нарушений; проверка целостности оконных и дверных заполнений, плотности притворов, механической прочности и работоспособности фурнитуры элементов оконных и дверных заполнений в помещениях, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме.

          Анализ приложений №3 и №5 к договору управления многоквартирным домом №7-2/32-07 от 01.03.2007 показывает, что выполнение спорных работ возложено на общество в рамках содержания и текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома.

          В этой связи обязанность по очистке стен лестничных клеток, восстановлению окрасочного слоя стен, проверке целостности оконных заполнений подъездов, плотности притворов, механической прочности, восстановлению фурнитуры оконных заполнений и разработке плана восстановления окрасочного слоя оконных коробок (оконных рам) подъездов вытекает из действующего законодательства и заключенного договора управления многоквартирного дома.

          Соответственно, то обстоятельство, что пунктом 4.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме, не свидетельствует о незаконности пунктов 1, 2 оспариваемого предписания.

          Ссылки заявителя жалобы на протокол внеочередного общего собрания от 18.12.2014 №6, которым было принято решение о проведении текущего ремонта розливов ХГВС в подвальном помещении дома №30/А по пр. 100 лет Владивостоку и об установке пластиковых окон на лестничных клетках за счет собранных и будущих платежей по статье «Ремонт МОП МКД» не могут быть приняты во внимание, поскольку общее собрание собственников многоквартирного дома было проведено после вынесения оспариваемого предписания.

          Оценивая довод заявителя жалобы о том, что его действия по установлению в одностороннем порядке платы за содержание и ремонт жилого помещения в размере, позволяющем обеспечить благоприятные и безопасные условия проживания граждан в многоквартирном доме, правомерны, в связи с чем у инспекции отсутствовали основания для выдачи предписания в части пункта 3, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

          Частью 1 статьи 39 ЖК РФ бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме возложено на собственников помещений.

          В силу части 1 статьи 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

          Согласно части 2 статьи 154 ЖК РФ в состав платы за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включены: плата за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме; взнос на капитальный ремонт; плата за коммунальные услуги.

          Исходя из части 1 статьи 156 ЖК РФ, плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

          Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45-48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год (часть 7 статьи 156 ЖК РФ).

          Аналогичные положения предусмотрены пунктом 31 Правил №491.

          Из материалов дела усматривается, что согласно пункту 5.3 договора управления с учетом приложения №2 стоимость услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества установлена в размере 15,68 руб. за 1 кв.м, в том числе: содержание МОП МКД – 10,90 руб./кв.м и ремонт МОП МКД  - 4,78 руб./кв.м.

          Согласно протоколам общего собрания собственников многоквартирного дома №30А по проспекту 100 лет Владивостоку г. Владивостока от 28.05.2010, от 28.12.2011 и от 13.04.2012 с учетом принятого администрацией г. Владивостока постановления от 27.06.2012 №2408 с 01.07.2012 тариф на содержание и ремонт общего имущества составил 17,04 руб., в том числе: содержание МОП МКД – 11,78 руб./кв.м и ремонт МОП МКД  - 5,26 руб./кв.м.

          Письмом от 09.06.2014 исх.№2116 заявитель предложил собственникам помещений многоквартирного дома с 01.08.2014 установить экономически обоснованный размер платы 18,14 руб./кв.м по статье «Содержание МОП» и 6,35 руб./кв.м по статье «Ремонт общего пользования МКД» посредством проведения общего собрания собственников помещений и принятия в рамках него решения об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.

          Данное обращение было проигнорировано собственниками помещений многоквартирного дома и соответствующего решения об увеличении платы за содержание имущества и расходов управляющей компании принято не было.

          Вместе с тем, с 01.08.2014 на основании части 4 статьи 158 ЖК РФ и в соответствии с пунктом 1.3 Постановления Главы администрации города Владивостока от 21.11.2005 №1520 «Об утверждении размеров платы за содержание и ремонт жилого помещения» (далее по тексту – Постановление №1520) обществом в одностороннем порядке был изменен тариф за содержание и ремонт жилья, который в итоге составил 20,41 руб./кв.м, в том числе: содержание МОП МКД – 15,12 руб./кв.м и ремонт МОП МКД  - 5,29 руб./кв.м.

          Данное обстоятельство подтверждается имеющимися в материалах дела счетом на оплату за август 2014 года (том №2 л.д. 39) и расшифровкой к изменению тарифа (том №2 л.д. 56).

          Из изложенного следует, что размер платы за содержание и ремонт общего имущества был увеличен обществом в одностороннем порядке, что последним не отрицается.

          Между тем, данные действия осуществлены заявителем с нарушением действующего законодательства и условий договора управления многоквартирным домом в силу следующего.

          По условиям пункта 5.4 договора управления от 01.03.2007 управляющая организация вправе за 30 дней до окончания каждого года действия договора предоставить собственнику и другим собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по изменению перечней, указанных в приложениях №2 и №3, с приложением сметы расходов на исполнение услуг и работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Указанная смета является основанием принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения об изменении на следующий отчетный период размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. В случае, если общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в указанный срок не проводилось или не приняло решение об определении нового размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, то управляющая организация, начиная с первого месяца следующего отчетного периода, вправе начислять плату за содержание и ремонт жилого помещения за работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, применяя базовый индекс потребительских цен, увеличенный на 10 процентных пунктов.

          Соответственно последовательность действий заявителя по увеличению размера платы за содержание и ремонт жилого помещения на каждый календарный год, в том числе в одностороннем порядке при условии непроведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, предусмотрена условиями договора.

          Вместе с тем, общество предложения по изменению перечней, указанных в приложениях №2 и №3, с приложением сметы расходов на исполнение услуг и работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме собственникам помещений в многоквартирном доме не направляла.

          Имеющееся в материалах дела письмо от 09.06.2014 исх.№2116 не отвечает признакам предложения по изменению стоимости услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, поскольку соответствующая смета расходов к нему не приложена.

          Кроме того, основания для увеличения в одностороннем порядке действующего тарифа до 20,41 руб./кв.м, исходя из размеров платы, установленных Постановлением №1520, у общества также отсутствовали, так как такая возможность договором управления не предусмотрена.

          В этой связи довод заявителя жалобы о том, что он действовал в соответствии с частью 4 статьи 158 ЖК РФ и пунктом 3.3 Постановления №1520, судом апелляционной инстанции отклоняется исходя из следующего.

          Согласно части 4 статьи 158 ЖК РФ, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.

          В пункте 36 Правил №491 определен случай, когда собственники помещений на общем собрании выбрали способ непосредственного управления многоквартирным домом, но не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.