Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2015 по делу n А51-1075/2015. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

по мнению заявителя, прекратили своё действие в связи с изменением основания владения ОАО «НСРЗ» недвижимым имуществом с договора аренды на договор купли-продажи с момента вступления в законную силу решения суда по делу №А51-4475/2011 (с 31.01.2012).

На основании пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление №10/22), пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества.

Из системного толкования статьей 425 (в применимой редакции) и пунктов 1, 2 статьи 433 ГК РФ следует, что договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения ими соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.

В рамках дела №А51-4475/2011 судами установлено, что письмом от 09.02.2011 ОАО «НСРЗ» направило в адрес Росимущества предложение о заключении договора купли-продажи объектов недвижимости, находящихся на момент приватизации общества на его балансе, и эксплуатируемых последним с целью обеспечения единого технологического процесса ремонта морских судов, с приложением проекта договора купли-продажи, отчета об оценке рыночной стоимости в отношении рыночной стоимости находящихся в собственности Российской Федерации морских причальных сооружений причалов № 2-7, пирсов № 1, 2 и докового пирса, расположенных по адресу: Приморский край, г. Находка, Находкинский проспект, 59.

Аналогичное предложение направлено истцом в адрес Территориального управления Росимущества в Приморском крае. Поскольку предложения истца о заключении договора купли-продажи спорного имущества были оставлены без удовлетворения, общество обратилось в суд с требованием о понуждении к заключению такого договора.

Положениями статьи 446 ГК РФ установлено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Таким образом, учитывая, что условия договора купли-продажи №03/2013 от 09.12.2013 были определены решением Арбитражного суда Приморского края от 11.11.2011 по делу №А51-4475/2011, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 31.01.2012, данный договор купли-продажи признается заключенным с даты вступления в законную силу указанного решения, то есть с 31.01.2012.

При этом к моменту заключения договора купли-продажи гидротехнические сооружения уже находились во владении у ОАО «НСРЗ» на основании договора аренды №4/148/08 от 20.02.2008, в связи с чем признаются переданными обществу с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Фактическое подписание сторонами договора №03/2013 только 09.12.2013, и государственная регистрация перехода права собственности 27.12.2013, учитывая принцип обязательности вступивших в законную силу судебных актов (статья 16 АПК РФ) и разъяснения, изложенные в пункте 60 Постановления №10/22, не опровергает того обстоятельства, что существенные условия договора купли-продажи недвижимости являлись определенными на 31.01.2012.

Таким образом, с момента вступления решения суда по делу №А51-4475/2011 в законную силу, фактически свидетельствующего о заключении  договора купли-продажи в указанный момент, обязательство общества по внесению арендной платы за гидротехнические сооружения прекратилось  на будущее время, поскольку изменилось основание владения арендованным имуществом, каковым становится не договор аренды, но договор купли-продажи. Данный подход соответствует правовой позиции Постановления Президиума ВАС РФ от 13.10.2011 №4408/11 по делу №А68-6859/10.

При таких обстоятельствах арендные платежи, произведённые истцом платёжными поручениями в период с февраля 2012 по февраль 2013 годов на общую сумму 2 789 241 рубль, представляют собой ошибочное исполнение ранее существовавшего между сторонами обязательства (договор №4/148/08 на аренду недвижимого имущества от 20.02.2008), прекратившего своё действие в указанной части 31.01.2012.

В силу пункта 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Поскольку особых правил о возврате излишне уплаченных по договору аренды сумм законодательство не предусматривает и из существа рассматриваемых отношений невозможность применения правил о неосновательном обогащении не вытекает, суд первой инстанции, установив, что фактически истцом в счёт выкупной стоимости имущества оплачено ответчику 48 389 241  рублей (как платежными поручениями, так и путем зачета взаимных обязательств сторон), обоснованно взыскал 2 789 241 рубль разницы в сравнении с предусмотренной договором купли-продажи ценой имущества на основании положений главы 60 ГК РФ.

При этом апелляционная коллегия полагает необходимым отметить действительность произведённого истцом частичного зачёта требований по договору №03/2013 купли-продажи объектов недвижимого имущества от 09.12.2013 на сумму безосновательно уплаченных арендных платежей в размере 2 789 241 рубль в силу следующего.

Условия прекращения обязательства зачетом и случаи его недопустимости определены в статьях 410 - 412 ГК РФ. Основанием для признания заявления о зачете как односторонней сделки недействительным может являться нарушение запретов, ограничивающих проведение зачета или несоблюдение условий, характеризующих зачитываемые требования (отсутствие встречности, однородности, ненаступление срока исполнения обязательств, подлежащих зачету).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 07.02.2012 N 12990/11 по делу №А40-16725/2010-41-134, А40-29780/2010-49-263, бесспорность зачитываемых требований и отсутствие возражений сторон относительно как наличия, так и размера требований не определены Гражданским кодексом РФ в качестве условий зачета. Следовательно, наличие спора в отношении одного из зачитываемых требований не препятствует подаче заявления о зачете при условии, что по обязательству, на прекращение которого направлено зачитываемое требование, на момент заявления о зачете не возбуждено производство в суде. После предъявления иска к лицу, имеющему право заявить о зачете, данное право может быть реализовано только путем заявления встречного иска на основании пункта 1 части 3 статьи 132 АПК РФ.

В рассматриваемом случае заявление о зачёте требований сделано истцом в письме от 20.01.2014 (исх.№10010-11-36), которое получено ответчиком 24.01.2014, то есть после заключения сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества, предусматривающего возникновение обязанности оплаты стоимости имущества после момента государственной регистрации перехода права собственности на имущество к покупателю (27.12.2013), в то время как неосновательное обогащение в виде излишне (безосновательно) уплаченных арендных платежей образовывалось на стороне ответчика в период с февраля 2012 по февраль 2013 годов.

Учитывая императивное предписание пункта 2 статьи 1105 ГК РФ, на момент произведения последнего платежа истцом (платёжное поручение №167 от 13.02.2013 на сумму 214 557 рублей). у ответчика возникла обязанность вернуть обществу перечисленные денежные средства в общей сумме 2 789 241 рубль. Указанные обстоятельства свидетельствуют о наличии между сторонами встречных и однородных (денежных) требований друг к другу. Возражения ответчика против зачёта требований по причине наличия у общества задолженности с учётом вышеприведённой правовой позиции Президиума ВАС РФ правового значения не имеют, поскольку на момент получения заявления истца (как и в последующем) взыскание задолженности по договору аренды в судебном порядке ответчиком не инициировано. Тем самым истцом соблюдены условия, характеризующие зачитываемые требования, в отсутствие обстоятельств, при наличии которых зачёт требований недопустим в силу законодательного запрета.

Таким образом, взысканию с ответчика в пользу истца подлежит неосновательное обогащение в виде допущенной ОАО «НСРЗ» переплаты выкупной стоимости приобретённого по договору купли-продажи имущества на сумму 2 789 241 рубль, произведённой платёжным поручением №5743 от 05.12.2014 на сумму 3 800 000 рублей.

Довод апелляционной жалобы о наличии задолженности общества перед Территориальным управлением по договору аренды №4/148/08 от 09.07.2007 подлежит отклонению как не имеющий правового значения при рассмотрении требований о возврате безосновательно уплаченных платежей по договору аренды №4/148/08 от 20.02.2008, в том числе с учетом указания даты, на которую, по мнению ответчика, у истца имелась задолженность по договору аренды (31.01.2014).

Суд апелляционной инстанции отмечает, что  для целей принятия указанных возражений задолженность истца по арендным платежам должна определяться по состоянию на 31.01.2012 (момент вступления в силу судебного решения по делу №А51-4475/2011), при этом согласно произведенных коллегий расчетов на основании представленной ответчиком справки о расчетах по договору аренды (т. 2 л.д. 5, 6) на указанную дату 31.01.2012 задолженность истца по арендным платежам отсутствовала.

Коллегией отклоняется также ссылка апеллянта на пункт 3.1 договора купли-продажи №03/2013 от 09.12.2013, поскольку с учётом обстоятельств рассматриваемого дела договор аренды №4/148/08 от 20.02.2008 не может быть признан ограничением и обременением выкупаемого имущества ввиду совпадения арендатора и приобретателя имущества в одном лице.

При таких обстоятельствах оснований для отмены обжалуемого решения Арбитражного суда Приморского края не имеется, апелляционная жалоба Территориального управления удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 19.05.2015 по делу №А51-1075/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

С.М. Синицына

Н.А. Скрипка