Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2010 по делу n А51-23768/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

соответствии с частью 1 статьи 10 Закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 данный Федеральный закон вступает в силу по истечении десяти дней после дня его официального опубликования, за исключением частей 2, 3 и 4 статьи 9 данного Закона; частью 2 статьи 10 Закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 установлено, что части 2, 3 и 4 статьи 9 настоящего Федерального закона вступают в силу с 1 января 2009 года.

Указанный Федеральный закон опубликован в официальном издании «Российская газета» 25.07.2008 и вступил в силу 05.08.2008, за исключением частей 2, 3 и 4 статьи 9 Закона, вступающих в силу 01.01.2009.

Таким образом, как правильно указал суд первой инстанции, для получения вышеуказанного права выкупа государственного или муниципального имущества арендные отношения должны возникнуть не позднее 05.08.2006.

Договор аренды недвижимого имущества № 04-00661-004-Н-АР-4175-00 от 24.02.2005, названный Управлением в письме от 08.10.2009 № 11408Д, заключён сторонами на срок с 01.02.2005 по 31.12.2006; согласно акту приема-передачи от 01.02.2005 спорное муниципальное имущество фактически передано Обществу в удовлетворительном техническом состоянии.

В дальнейшем Общество арендовало спорное муниципальное имущество по Договору № 04-00661-004-Н-АР-5285-00 от 12.02.2007 на срок с 01.01.2007 по 28.12.2007 (имущество передано по акту приема-передачи от 01.01.2007).

Договор аренды № 04-00661-004-Н-АР-5859-00 от 21.08.2008 заключён сторонами на срок с 01.01.2008 по 31.12.2010, согласно акту приема-передачи от 21.08.2008 спорное муниципальное имущество фактически передано и находится в пользовании Общества с 01.01.2008.

При этом из материалов дела следует, что, несмотря на составление между сторонами в связи с истечением срока Договора аренды № 04-00661-004-Н-АР-5285-00 от 12.02.2007 акта возврата имущества от 31.12.2007, фактически имущество из владения и пользования арендатора не выбывало, что отражено в акте приёма-передачи от 21.08.2008. В данном акте указано, что фактически арендатор использует спорное помещение с 01.01.2008.

На указанном основании коллегия отклоняет довод апелляционной жалобы о том, что акт возврата спорного помещения арендодателя от 31.12.2007 позволяет сделать вывод о том, что арендные отношения с ООО «Восточное»  прерывались до 21.08.2008 года.

Руководствуясь вышеизложенным, коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что на протяжении ряда лет между Управлением и Заявителем заключались договоры аренды спорного муниципального имущества.     При этом Управление не доказало, что арендатор в спорных периодах прекратил пользоваться спорным имуществом, либо собственник имущества в лице арендодателя возражал против этого. То есть Управление не доказало прекращение (не возникновение) арендных обязательств по Договору № 04-00661-004-Н-АР-4175-00 от 24.02.2005 и возникновение арендных обязательств по Договору № 04-00661-004-Н-АР-5859-00 от 21.08.2008 только с 14.01.2009.

Вышеизложенное, по мнению коллегии, свидетельствует о наличии между сторонами длительных и непрерывных арендных отношений.

В соответствии с ч. 1 ст. 606, ч. 1 ст. 614, ч. 1 615, ч. 2 ст. 616 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование; арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды, пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества; поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Как правильно определил суд первой инстанции, вышеуказанные обязанности арендатора Обществом были соблюдены. Так, спорное муниципальное имущество в течение всего срока действия Договоров № 04-00661-004-Н-АР-4175-00 от 24.02.2005, № 04-00661-004-Н-АР-5285-00 от 12.02.2007  № 04-00661-004-Н-АР-5859-00 от 21.08.2008 из владения и пользования ООО «Восточное» не выбывало, предусмотренная данными договорами арендная плата уплачивалась в оговорённые сторонами сроки и размере.

Актами сверки расчётов по арендной плате и справками о задолженности от 23.11.2009 подтверждается, что пользование Обществом спорным имуществом носило возмездный характер - арендная плата начислялась Управлением и уплачивалась Обществом.

На день обращения Общества в Управление с заявлением о выкупе помещения переплата по арендной плате составляла 52,58 руб., переплата по пене составляла 109,91 руб.; на день составления сверки (на 31.10.2009) переплата по арендной плате составляла 9.856,86 руб., переплата по пене составляла 109,91 руб.

Из вышеизложенного следует, что Обществом были соблюдены условия, предусмотренные ст. 3 Федерального закона № 159-ФЗ, для получения преимущественного права на приобретение спорного муниципального имущества.

Довод Управления о том, что Общество допускало нарушение условий договоров аренды, которое выражалось в неоднократной просрочке внесения арендных платежей, коллегия отклоняет.

Договоры аренды, заключенные между сторонами, содержат обязательства по перечислению арендной платы и неустойку за несвоевременное перечисление арендной платы. Неустойка за просрочку уплаты по своей сути является компенсацией финансовых потерь кредитора.

Таким образом, как правильно указал суд первой инстанции, указанная неустойка также является договорным обязательством, то есть стороны в данном случае допускают такие ситуации, договариваются о них и предусматривают в договоре компенсации возможных финансовых потерь. То есть факт просрочки Обществом платежей по договорам аренды и начисление соответствующих сумм пеней является условием, прямо предусмотренным договорами аренды, и не свидетельствует о ненадлежащем исполнении Обществом этих условий, поскольку суммы пеней Заявителем были уплачены. 

Следовательно, суд первой инстанции правильно указал, что у Заявителя отсутствует задолженность по арендной плате и начисленной пене на день обращения хозяйствующего субъекта за выкупом имущества, в течение всего срока аренды Обществом надлежащим образом исполнялись договорные обязательства в части оплаты арендной платы, и при незначительных просрочках в уплате арендной платы финансовых потерь арендодатель не понёс, поскольку все начисленные пени арендатором погашены.

Таким образом, учитывая, что Обществом были соблюдены условия, предусмотренные ст. 3 Федерального закона № 159-ФЗ, для получения преимущественного права на приобретение спорного муниципального имущества, коллегия признает правомерным вывод суда первой инстанции о том, что отказ Управления муниципальной собственности города Владивостока в реализации обществом с ограниченной ответственностью «Восточное» преимущественного права приобретения арендуемого муниципального имущества - объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: г. Владивосток, пр-т 100-летия Владивостока, д. 35, изложенный в письме от 08.10.2009 № 11408Д, является незаконным, как не соответствующий Федеральному закону № 159-ФЗ. В связи с этим суд правомерно обязал  Управление осуществить действия, предусмотренные пунктом 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ, в том числе, в двухмесячный срок с даты принятия решения обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества; в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе оставить решение арбитражного суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Учитывая, что суд первой инстанции при рассмотрении дела правильно применил нормы материального и процессуального права, коллегия считает вынесенное решение законным, обоснованным и не находит оснований к его отмене.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 19 февраля 2010 года по делу № А51-23768/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

         Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий:

Т.А. Солохина

Судьи:

Н.В. Алферова

О.Ю. Еремеева