Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2009 по делу n 07АП-7168/09. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый с/а

предусматривающих осуществление государственной оценки на основании статистического анализа, именно рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

Таким образом, расчёт удельного показателя строится на сведениях о рыночной стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Между тем, судом первой инстанции не учтено, что Управлением Роснедвижимости по Кемеровской области не представлено достаточных доказательств использования при расчёте удельного показателя кадастровой стоимости рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости.

Так, Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.11.2008 года № 519 «Об утверждении средних уровней кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Кемеровской области» утверждены усреднённые удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков квартала 42:24:0101037, в который они включены, в том числе по 9 виду разрешённого использования показатель – 5 738, 37 рублей.

Из представленных в суд первой инстанции документов следует, что указанный акт опубликован в установленном законом порядке.

Из материалов дела следует, что государственная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101037:209 определена Управлением Роснедвижимости по Кемеровской области на основании акта от 02.02.2009 года, утверждённого начальником отдела кадастровой оценки недвижимости. При этом, расчёт удельного показателя кадастровой стоимости средних уровней кадастровой стоимости земельных участков произведён путём деления общей кадастровой стоимости земельных участков кадастрового квартала соответствующего вида разрешённого использования на сумму площади земельных участков кадастрового квартала 42:42:0101037 - 4 489 360 331 / 782 340, 66 кв.м. = 5 738, 37 рублей/кв.м. Результаты кадастровой оценки получены от исполнителя работ по Государственному контракту № 140 от 29.06.2007 года ФГУП «Федеральный кадастровый центр «Земля».

При этом конкретных сведений об использованной при расчёте рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости суду не предоставлено.

Согласно пункту 9.2 Административного регламента Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по исполнению государственной функции «Организация проведения государственной кадастровой оценки земель», утверждённого приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 28.06.2007 года № 215, отчет исполнителя работ по  государственной  кадастровой  оценке  земель  должен содержать: использованные при определении кадастровой стоимости земельных участков сведения о значениях факторов, оказывающих влияние на кадастровую стоимость, в отношении каждого земельного участка (далее - значения факторов стоимости), сведения о рынке недвижимости, иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов определения кадастровой стоимости, отраженных в отчете, с указанием источников и способов их получения; описание применения методов, моделей и алгоритмов определения кадастровой стоимости земельных участков в объеме, достаточном для расчета их кадастровой стоимости без привлечения исполнителя работ; сведения о кадастровой стоимости земельных участков.

Кроме того, пунктом 4 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утверждённого приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 года № 254 (далее по тексту - Федеральный стандарт) установлено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости).

Однако, из представленных Управлением Роснедвижимости по Кемеровской области документов, в том числе Перечня объектов оценки вида разрешённого использования; результатов расчёта кадастровой стоимости; отчёта о статистическом анализе информации земельных участков вида разрешённого использования средних уровней кадастровой стоимости; результатов государственной оценки земель; перечня моделей, отобранных для расчёта кадастровой стоимости; сведений об используемых источниках информации; акта проверки отчёта об определении кадастровой стоимости - не представляется возможным сделать вывод о том,   какие показатели рыночной стоимости, каким образом учтены при определении удельного показателя, а соответственно и государственной кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101037:209.

В том числе, в нарушение пункта 6 Федерального стандарта, представленный в материалы дела отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Кемеровской области не прошит, не содержит даты подписания оценщиком и оценщиками, которые провели оценку, отсутствуют страницы 1-10,12, 13, 23-82 отчета и приложения к нему, не может быть оценен как выписка из отчёта, поскольку, указанное в нём не отражено.

В нарушение пункта 10 Федерального стандарта в тексте отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Кемеровской области отсутствуют ссылки на достоверные источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, не приложены копии материалов и распечаток; в нарушение пункта 13 Федерального стандарта, в отчете об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Кемеровской области не содержится описания последовательности определения стоимости земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101037:209 и других участков, позволяющего пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки.

Отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Кемеровской области (в представленном виде) не содержит описание расчетов, расчеты и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101037:209, что не соответствует пункту 9.2 Административного регламента Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по исполнению государственной функции «Организация проведения государственной кадастровой оценки земель», утверждённого приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 28.06.2007 года № 215 и пункту 15 Федерального стандарта.

Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу о том, что Управлением Роснедвижимости по Кемеровской области не представлено достаточных сведений об используемых исходных   данных,    которые   бы    позволяли    как   оценить   их достоверность и объективность, так и сделать вывод о наличии оснований для расчета удельного показателя кадастровой стоимости земли в кадастровом квартале 42:24:0101037 в размере 5 738, 37 рублей/кв.м., и государственной кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101037:209 в размере 66 962 990, 58 рублей.

Соответственно, Управлением Роснедвижимости по Кемеровской области не доказано, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101037:209 в размере 66 962 990, 58 рублей определена с соблюдением требований пункта 13 Правил проведения государственной оценки земель.

Кроме того, согласно отчёту ООО НПФ «Инком Прайс» № 03/33-09 от 23.03.2009 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101037:209 составляет 15 740 000 рублей, то есть государственная кадастровая стоимость, определённая согласно акту от 02.02.2009 года в размере 66 962 990, 58 рублей (практически в то же время), многократно превышает рыночную стоимость, которая определена согласно отчёту.

Утверждая об отсутствии в законе запрета, касающегося превышения кадастровой стоимости над рыночной, Управление Роснедвижимости по Кемеровской области не обозначило фактические обстоятельства, на основании которых кадастровая стоимость земельного участка была определена в данном случае в размере, много превышающем его рыночную стоимость.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что решение суда первой инстанции от 04.08.2009 года, которым отказано в удовлетворении заявления Общества, подлежит отмене на основании пункта 1 части 1 статьи 270 АПК РФ в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, а апелляционная жалоба - удовлетворению. При этом апелляционный суд полагает возможным принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленного ООО СГ «СЭК» требования.

Ввиду удовлетворения заявленных требований расходы по уплате государственной пошлины за подачу заявления в суд первой инстанции и апелляционной жалобы относятся на ответчиков (статья 110 АПК РФ). Поскольку при подаче заявления и апелляционной жалобы заявителем уплачена государственная пошлина в сумме 3 000 рублей, указанные судебные расходы подлежат возмещению за счет проигравшей стороны (ответчиков) в равных долях.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 04.08.2009 года по делу № А27-7128/2009 отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

Требования Общества с ограниченной ответственностью Строительная группа «Системы элегантных конструкций» к Управлению Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Кемеровской области, Федеральному государственному унитарному предприятию «Федеральный кадастровый центр «Земля» о признании недостоверными результатов государственной кадастровой оценки земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101037:209 в размере 66 962 990, 58 рублей удовлетворить.

Признать недостоверными результаты государственной кадастровой оценки земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101037:209 площадью 11 669, 34 кв.м., проведенной Федеральным государственным унитарным предприятием «Федеральный кадастровый центр «Земля» по заказу и под контролем Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Кемеровской области, в размере 66 962 990, 58 рублей в виде удельного показателя кадастровой стоимости в размере 5 738, 37 рублей за кв.м.

Взыскать с Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Кемеровской области в пользу Общества с ограниченной ответственностью Строительная группа «Системы элегантных конструкций» 1 500 рублей в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины.

Взыскать с Федерального государственного унитарного предприятия «Федеральный кадастровый центр «Земля» в пользу Общества с ограниченной ответственностью Строительная группа «Системы элегантных конструкций» 1 500 рублей в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий                                                                                 И.И. Бородулина

Судьи                                                                                                                В.А. Журавлева

Е.Г. Шатохина