Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2009 по делу n 07АП-8435/09. Постановление суда апелляционной инстанции: Изменить решение суда в части и принять новый с/а

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки 24.

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск                                                                                                        Дело № 07АП-8435/09

Резолютивная часть постановления объявлена 16 ноября 2009г.

Полный текст постановления изготовлен  16  ноября 2009г

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Т. А. Кулеш

судей:                                И. И. Бородулиной

М. Х. Музыкантовой,

при ведении протокола судебного заседания судьей М. Х. Музыкантовой,

при участии:

от истца: без участия, извещен,

от ответчика: Егорова Т. В. по доверенности от 21.08.2009 г.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Жилищно-строительного кооператива «Строитель»

на решение Арбитражного суда Томской области от 31.08.2009 года по делу № А67-3052/09 (Д. И. Янущик)

по иску  Департамента строительства и архитектуры Администрации г. Томска к  Жилищно-строительному кооперативу «Строитель» о взыскании 8 832 448,86 рублей задолженности,

У С Т А Н О В И Л:

Департамент строительства и архитектуры Администрации г. Томска (далее – истец, Департамент) обратился с иском о взыскании с Жилищно-строительного кооператива «Строитель» (далее – ответчик, Кооператив) 7 613 320,23 рублей задолженности по оплате аренды земельного участка по договору № ТО-21-16739 от 28.02.2007 г. за период с 01.07.2008 г. по 12.02.2009 г., а также 1 219 128,63 рублей неустойки, начисленной за просрочку внесения платежей с 16.08.2008 г. по 30.04.2009 г.

В ходе судебного разбирательства истцом были уточнены исковые требования: истец просил взыскать с ответчика 7 613 320,23 рублей задолженности за период с 01.07.2008 г. по 31.03.2009 г. и 1 219 128,63 рублей неустойки, начисленной за просрочку внесения платежей с 16.08.2008 г. по 30.04.2009 г.

Решением Арбитражного суда Томской области от 31.08.2009 г. заявленные требования были удовлетворены частично: с Кооператива взыскано 7 613 320,23 рублей основного долга и 490 000 рублей неустойки.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обжаловал его в суд апелляционной инстанции.

В апелляционной жалобе ЖСК «Строитель» просит данное  решение суда изменить в части взыскания арендных платежей и размера неустойки.

В обоснование апелляционной жалобы  указал на то, что:

- суд первой инстанции должен был приостановить производство по делу до разрешения другого дела;

- вывод суда об отсутствии изменений в договоре аренды относительно размера арендной платы не соответствует обстоятельствам дела;

- при определении размера задолженности по арендной плате необходимо учитывать порядок расчета арендной платы, установленный пунктом 2.9 Положения, утвержденного решением  Думы г. Томска № 828 от 01.04.2008 г.;

- арендная плата за 1 квартал 2009 года должна взиматься до 13.02.2009 г.

Департамент отзыв на апелляционную жалобу не представил.

В судебное заседание, истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, явку своего представителя не обеспечил.

В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

В судебном заседании представитель ответчика поддержала доводы апелляционной жалобы по основаниям, в ней изложенным.

Представителем апеллянта заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств: соглашения о расторжении договора аренды земельного участка № TO-21-16739 от 28.02.2007 г.; акта приема-передачи земельного участка от 13.02.2009 г., постановления мэра г. Томска от 13.02.2009 г. № 340-з, договоров аренды земельных участков № ТО-21-18145 и № ТО-21-18149, актов приема-передачи земельных участков от 12.05.2009 г., дополнительного соглашения № 1 к договору аренды земельного участка № TO-21-18145 от 12.05.2009 г., акта приема-передачи земельного участка от 10.06.2009 г., дополнительного соглашения № 1 к договору аренды земельного участка № ТО-21-18149 от 12.05.2009 г., акта приема-передачи земельного участка от 08.06.2009 г., расчета арендной платы за землю ООО «Форма Маркет», расчета арендной платы ООО «Технострой», лицевой карточки арендной платы за землю по состоянию на 23.09.2009 г. ООО «Форма Маркет», лицевой карточки арендной платы за землю по состоянию на 23.09.2009 г. ООО «Технострой», расчета арендной платы за землю по состоянию на 23.09.2009 г. ЖСК «Строитель», лицевой карточки арендной платы за землю по состоянию на 23.09.2009 г. ЖСК «Строитель», дополнительного соглашения к договору аренды № ТО-21-16739 от 28.02.2007 г.

В соответствии с частью 2 статьи 268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

Из материалов дела следует, что указанные дополнительные доказательства не могли быть представлены апеллянтом в суд первой инстанции.

В связи с чем, суд апелляционной инстанции считает заявленное ответчиком ходатайство подлежащим удовлетворению и приобщает к материалам дела указанные дополнительные доказательства.

Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, явку своего представителя не обеспечил.

Арбитражный апелляционный суд считает возможным в порядке статьи 156 АПК РФ рассмотреть дело в его отсутствие.

Исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы, заслушав представителя ответчика, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Постановлением Мэра г. Томска № 556-з от 28.02.2007 г. для строительства жилого комплекса Кооперативу сроком на 2 года (с 28.02.2007 г. по 28.01.2008 г.) предоставлен в аренду земельный участок площадью 130 209 кв. м. по ул. Высоцкого (кадастровой номер 70:21:01 00 087:0211) в г. Томске, в границах кадастрового плана земельного участка.

28.02.2007 г. во исполнение Постановления № 556-з от 28.02.2007 г. Кооператив (Арендатор) заключил с муниципальным образованием «город Томск» (Арендодатель) договор аренды земельного участка № ТО-21-16739 (далее – договор аренды).

В связи с неисполнением Кооперативом своей обязанности по оплате арендных платежей Департамент обратился в арбитражный суд с иском о взыскании арендной платы.

Суд первой инстанции, принимая обжалуемое решение, исходил из того, что:

- Кооператив не уплачивал арендный платежи;

- размер задолженности рассчитан истцом верно;

- размер начисленной истцом неустойки является чрезмерным, в связи с чем, подлежит уменьшению.

Арбитражный апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции ошибочными, в связи с чем, апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, а решение суда первой инстанции изменению.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Пунктом 4.5. договора аренды установлено, что Арендатор обязан вносить арендную плату в бюджет равными долями, поквартально, не позднее 15 числа второго месяца текущего квартала путем перечисления на бюджетный счет.

По условиям договора аренды размер арендной платы определяется на основании расчета арендной платы за полный год за землю соответствующей зоны и категории землепользования и на 2007 год составляет за полный год за 1 кв.м. площади 72,5 рубля, при зоне градостроительной ценности участка – 14. Данная ставка может  изменяться в течение года с учетом изменения законодательства и иных правовых актов, градостроительной ценности территории и категории землепользователя.

Удовлетворяя заявленные Департаментом требования, суд первой инстанции указал, что согласно статье 614 ГК РФ, пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Каких-либо изменений в договор аренды земельного участка № ТО-21-16739 от 28.02.2007 г., касающихся размера арендной платы, площади земельного участка, подлежащего застройке и соответственно обложению арендной платой (согласно внесенных в вышеуказанные правила изменений), сторонами до настоящего времени не внесено.

С указанным выводом суда первой инстанции нельзя согласиться по следующим основаниям.

Пунктом 4.1. договора аренды предусмотрено, что арендная плата определяется в соответствии со ставкой арендной платы за землю, установленной решением органа местного самоуправления для каждой зоны градостроительной ценности и вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с осуществляемой деятельностью арендатора.

Пунктом 4.2. договора аренды установлено, что фактическое изменение размера арендной платы не является изменением условия договора о размере арендной платы.

В соответствии с пунктом 4.3. договора аренды ставки арендной платы могут изменяться арендодателем в одностороннем порядке без согласования с арендатором с учетом изменения законодательства и иных правовых актов, изменения зоны градостроительной ценности территории, вида разрешенного использования земельного участка на основании решения органа местного самоуправления.

В связи с чем, является обоснованным довод апеллянта о том, что стороны договора аренды предусмотрели не конкретный размер арендной платы, а способ её расчета исходя из ставок арендной платы для каждой зоны градостроительной ценности и вида разрешенного использования земельного участка

Следовательно, в случае изменения нормативных правовых актов органов местного самоуправления не требуется внесение изменений в договор аренды.

Решением Думы г. Томска № 1234 от 23.06.2009 г. внесены изменения в Положение «О порядке взимания арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и предоставленными в аренду от имени муниципального образования «Город Томск» (далее – Положение).

Согласно пункту 2.9 Положения (редакция с учетом внесенных изменений) в случае, когда земельный участок, предоставленный в аренду под жилищное строительство, подлежит застройке в соответствии с планировочной документацией, общий размер годовой арендной платы рассчитывается путем суммирования размеров арендной платы, определенных по каждому виду использования земельного участка в соответствии с п. 2.1.2 настоящего Положения и планировочной документацией. Размер арендной платы по каждому виду использования определяется исходя из площади части земельного участка, подлежащей застройке в соответствии с планировочной документацией, и ставки арендной платы, утвержденной для данного вида использования. При этом исключаются те части земельного участка, которые в соответствии с планировочной документацией не подлежат застройке.

Под планировочной документацией в целях применения настоящего пункта понимаются утвержденные в порядке, установленном действующим законодательством, следующие документы: проект планировки территории либо разработанный на основе проекта планировки территории проект межевания территории.

В соответствии с пунктом 2 решения Думы г. Томска от 11.11.2008 г. № 103б порядок определения размера арендной платы, установленный пунктом 2.9 Положения, подлежит применению к договорным правоотношениям, возникшим после 01.01.2008 г. с момента их возникновения, а к договорным правоотношениям, возникшим до 01.01.2008 г., с 01.01.2008 г.

Таким образом, при определении размера арендной платы подлежащей взысканию с Кооператива за период с 01.07.2008 г. по 31.03.2009 г. подлежит применению порядок расчета арендной платы, установленный пунктом 2.9 Положения.

Постановлением мэра г. Томска от 30.12.2008 г. № 2512-з утвержден проект планировки комплекса по адресу: г. Томск, Иркутский тракт – ул. Высоцкого, согласно которому площадь земельного участка, неподлежащая застройке, составляет 118 614,21 кв. м.

В связи с чем, при определении размера арендной платы в силу пункта 2.9 Положения должна учитываться только площадь земельного участка, подлежащая застройке, в размере 11594,79 кв. м. (130 209 – 118 614,21), в том числе: 11 140, 81 кв. м. составляет площадь застройки многоквартирных жилых домов, многоэтажных гаражных комплексов, а 453,98 кв. м. – площадь застройки объектов по предоставлению социальных услуг населению, инженерных коммуникаций.

Решением Думы г. Томска от 25.09.2007 г. № 599 на 2008 год утверждены ставки арендной платы за землю, согласно которому размер арендной платы для строительства о6ъектов по предоставлению социальных услуг населению, инженерных коммуникаций составляет 6,1 руб./кв. м. в год, а для строительства многоквартирных жилых домов, многоэтажных гаражных комплексов – 78,2  руб./кв. м. в год.

На 2009 год ставки арендной платы за землю для строительства объектов по предоставлению социальных услуг населению, инженерных коммуникаций составили 12 руб./кв. м. в год; для строительства жилых домов, многоэтажных гаражных комплексов – 85,3 руб./кв. м. в год (решение Думы г. Томска от 19.08.2008 № 965).

Принимая во внимание указанные обстоятельства, размер арендной платы за земельный участок по договору аренды земельного участка № ТО-21-16739 за период с 01.07.2008 г. по 31.12.2008 г. для Кооператива составит 436 990,31 рублей (11 140, 81 х 78,2/2 + 453,98 х 6,1/2); а за период с 01.01.2009 г. по 31.03.2009 г. – 238 939,71 рублей (11 140,81 х 85,3/4 + 453,98 х 12/4).

Вместе с тем, начисление и взыскание арендной платы с Кооператива за период с 13.02.2009 г. по 31.03.2009 г. арбитражным апелляционным судом признается необоснованным.

В соответствии с пунктом 1 постановления мэра г. Томска от 13.02.2009 г. № 340-з земельный участок, местоположение которого: г. Томск, ул. В. Высоцкого (кадастровый номер 70:21:0100087:0211) площадью 130 209 кв. м., разделен на четыре земельных участка, в том числе: на земельный участок, расположенный по адресу: г. Томск, ул. В. Высоцкого, 8в (кадастровый номер 70:21:0100087:0422) площадью 16 228 кв.м.; на земельный участок, расположенный по адресу: г. Томск, ул. В. Высоцкого, 8д (кадастровый номер 70:21:0100087:0425) площадью 10 240 кв. м.; на земельный участок, расположенный по адресу: г. Томск, ул. В. Высоцкого, 8б (кадастровый номер 70:21:0100087:0423) площадью 3290 кв. м.; на земельный участок,