Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2010 по делу n А45-25198/2009. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки 24.

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск                                                                        Дело № 07АП-1482/10 (А45-25198/2009)

«05» апреля 2010 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 23.03.2010.

Полный текст постановления изготовлен  05.04.2010.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Терехиной И.И.,

судей: Лобановой Л.Е., Кудряшевой Е.В.

при ведении протокола судебного заседания судьей Кудряшевой Е.В.

при участии:

от истца:          без участия (извещен),

от ответчика:   Антоновой М.В. по дов. от 11.11.2009

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу коммерческого акционерного банка «Банк Сосьете Женераль Восток» на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 24.12.2009 по делу № А45-25198/2009 (судья Амелешина Г.Л.), по иску ООО «Профи», к коммерческому акционерному банку «Банк Сосьете Женераль Восток», 

о взыскании 1 366 800 руб.,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Профи» обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском, к коммерческому акционерному банку «Банк Сосьете Женераль Восток» (далее Банк) о взыскании штрафа за нарушение условий договора в размере 1 366 800 руб.

Решением суда от 24.12.2009 (резолютивная часть объявлена 16.12.2009) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с решением суда, Банк в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требованиях, ссылаясь, в том числе на то, что:

- суд ошибочно установил, что отношения по договору аренды нежилых помещений № 09/08 возникли с 16.07.2008, поскольку государственная регистрация договора произведена 25.05.2009 согласно ст. 609 ГК РФ должен считаться заключенным с момента регистрации;

- в первоначальной редакции договора не согласован в полном объеме предмет договора аренды;

- судом ошибочно установлен факт наличия перепланировки в помещении, фактически перепланировки в период действия договора не производилось, кроме того, истец не представил доказательств, что осуществленная перепланировка произведена именно ответчиком;

- изменения помещения, на которые указывает истец, нельзя однозначно трактовать как перепланировку, нормы действующего законодательства о нежилых помещениях применяют понятие реконструкции, однако работы, на которые указывает истец, не являются реконструкцией;

- на момент вступления договора в силу (25.05.2009), ответчик уже утратил интерес к исполнению договора аренды и направил истцу требование о его расторжении, таким образом, с момента его вступления в силу, ответчик никакие строительные работы не производил, следовательно, отсутствуют основания для применения ст. 330 ГК РФ.

В судебном заседании представитель ответчика поддержала доводы апелляционной жалобы, настаивала на ее удовлетворении.

ООО «Профи» в отзыве на апелляционную жалобу с её доводами не согласилось, указав на то, что: ответчик, подписав соответствующий акт, принял в аренду помещения; исходя из имеющихся в материалах дела доказательств, предмет договора был определен: помещения, передаваемые в аренду, были индивидуализированы; судом первой инстанции вполне обоснованно установлен факт изменения конфигурации арендованных помещений; все доводы ответчика направлены на уклонение от надлежащего возврата помещений в первоначальном виде.

В день судебного заседания по рассмотрению апелляционной жалобы от представителя истца поступило письменное ходатайство об отложении судебного разбирательства, в связи с отсутствием возможности присутствовать в судебном заседании по семейным обстоятельствам.

Апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения ходатайства об отложении судебного разбирательства, поскольку ответчик не обосновал документально причины неявки в судебное заседание. Кроме того, в материалах дела имеется достаточно документов, позволяющих полно и всесторонне рассмотреть апелляционную жалобу, учитывая, к тому же, что в ходатайстве истцом не заявлялось о необходимости представления каких-либо дополнительных документов.

Апелляционная жалоба рассмотрена судом в порядке ст.156 АПК РФ без участия представителя истца.

Заслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со ст.268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции от 24.12.2009, апелляционный суд не находит оснований для его отмены.

Из материалов дела следует, что между ООО «Карьер» (Арендодатель) и Банком (Арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений №09/08 от 16.07.2008, (в редакции дополнительного соглашения №1 от 07.12.2008) с приложениями №№ 1, 2, 3, 4, 5, (л.д. 11- 42, 47-50, т.1).

По условиям названного договора:

- арендодатель обязуется передать арендатору помещения, составляющие объект аренды, расположенные на 1 этаже здания по адресу: г. Новосибирск, Железнодорожный район, Вокзальная магистраль, 3 (далее здание), состоящие из помещений: №№ 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 18, часть помещения № 14 площадью 96, 90 кв.м., часть помещения №17 площадью 3,10 кв.м., согласно экспликации к поэтажному плану, выданной Новосибирским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация» по состоянию на 2 сентября 2005г., отмеченных красным цветом на поэтажном плане здания, прилагаемом к договору (Приложение №1). Общая площадь помещений составляет 227,80 кв.м. Помещения передаются арендатору для использования в качестве офисных помещений для банковской деятельности/размещения подразделений банка. Помещения передаются арендодателем арендатору не позднее 7 рабочих дней с даты подписания настоящего договора сторонами на основании акта приема-передачи помещений, составленного по форме Приложения №2 (пункты 2.1, 2.2, 2.3, 2.6);

- срок аренды составляет 6 лет, и исчисляется с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещений (п. 3.1);

 - арендная плата за помещение  в квартал в период с даты начала аренды до 31.12.2008 составляет 75 743,50 евро из расчета 1 330 евро за 1 кв.м. в год. Арендная плата за помещение в месяц в период с 01.01.2009 по 31.12.2009 составляет 683 400 руб. из расчета 3 000 руб. за 1 кв.м. помещений в месяц (п. 4.1, 4.1.1 – в редакции дополнительного соглашения №1 от 07.12.2008);

- арендатор обязуется не производить  никаких  перепланировок   помещений   без   письменного разрешения арендодателя, в котором не должно быть безосновательно отказано (п. 6.2.7);

- арендатор обязуется не проводить реконструкции помещений, переоборудования сантехники, перепланировки, и других капитальных ремонтных работ без письменного согласия арендодателя. При наличии письменного согласия арендодателя на проведение вышеуказанных работ арендатор осуществляет получение всех необходимых разрешений и согласований за свой счет, а также обязуется внести все согласованные изменения в паспорт Новосибирского филиала ФГУП «Росгехинвентаризация» и предоставить надлежащим образом заверенные копии документов арендодателю до завершения срока действия настоящего договора. Арендодатель, в свою очередь, обязан выдать арендатору целевую доверенность для совершения действий, направленных на согласование перепланировки, переоборудование помещения (п.6.2.16);

- при нарушении арендатором порядка проведения перепланировки помещений, установленного настоящим договором, арендатор обязуется по выбору арендодателя привести помещения в состояние, в котором они были переданы арендатору, в течение срока, установленного арендодателем в письменном требовании, либо возместить арендодателю убытки, связанные с приведением помещений в состояние, в котором они были переданы арендатору, в течение 15 календарных дней с даты получения соответствующего требования арендодателя, и выплатить арендодателю штраф в двукратном размере месячной арендной платы (п. 8.5).

Согласно передаточному акту, подписанному сторонами, помещение было передано в аренду 16.07.2008. В акте приема-передачи стороны отразили состояние передаваемых помещений, визуально осмотренных арендатором (л.д.43-46, т.1).

В связи с переходом права собственности на предмет договора аренды №09/08 от 16.07.2008 от прежнего арендодателя к новому арендодателю - ООО «Профи» в соответствии с договором купли-продажи от 15.12.2008 и акта приема-передачи от 15.12.2008 (свидетельство о государственной регистрации права 54АГ 553248 – л.д.65 т. 1) , ООО «Карьер», Банк, ООО «Профи» подписали дополнительное соглашение №2 от 05.03.2009 к договору аренды, согласно которому все права и обязанности арендодателя по договору аренды переходят от прежнего арендодателя - ООО «Карьер», к новому арендодателю - ООО «Профи» (л.д. 51-55  т.1).

Названным дополнительным соглашением изменены п.2.1, п.2.2 договора аренды. Исходя из новой редакции данных пунктов арендодатель обязуется передать арендатору помещения, составляющие объект аренды, расположенные на 1 этаже здания по адресу: г. Новосибирск, Железнодорожный район, Вокзальная магистраль, 3, состоящие из помещений №№ 33, 34, 35, 36, 37, 38, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, согласно экспликации к поэтажному плану, выданной Областным государственным унитарным предприятием «Технический центр учета объектов градостроительной деятельности и обеспечения сделок с недвижимостью по Новосибирской области» по состоянию на 20.01.2009, прилагаемой к договору. Общая площадь помещений составляет 228,50 кв.м.

25.05.2009 договор аренды прошел государственную регистрацию в Управление Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области (выписка из единого государственного реестра прав  на недвижимое имущество и сделок с ним - л.д. 82  т.1).

Уведомлением от 13.05.2009 Банк поставил в известность арендодателя о том, что арендатор намерен через шесть месяцев, но не  позднее 15.11.2009 расторгнуть договор аренды (л.д.8  т.1).

Представленный арендатором акт возврата помещений от 21.10.2009, арендодателем подписан не был по причине отсутствия первоначального состояния помещений (л.д. 72-74, т.1).

Полагая, что арендатор без письменного согласия арендодателя произвел перепланировку и переоборудование арендуемого помещения, что является нарушением условий договора, ООО «Профи»  обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что истец подтвердил факт нарушения условий договора аренды, а ответчик, оспорив исковые требования,  надлежащих доказательств того, что выполненные работы были выполнены с согласия арендодателя, в материалы дела не представил.

Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции.

В соответствии со ст.ст. 309,310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Статья 329 ГК РФ определяет способы обеспечения исполнения обязательств. Одним из этих способов является неустойка.

Согласно п.1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Исходя из установленных сторонами положений в п.8.5 договора аренды №09/08 от 16.07.2008, допущенные арендатором нарушения его условий явились основанием для взыскания с ответчика штрафа в размере 1 366 800 руб., что составляет двукратный размер месячной арендной платы.

В силу ч.1 ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Суд первой инстанции, установив факт нарушения ответчиком условий договора и отсутствие несоразмерности последствиям нарушения им обязательства, на законных основаниях взыскал с ответчика штраф, правильно определив его размер.

Статьей 622 ГК РФ установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, что ответчиком исполнено не было.

Положениями п. 2 ст.425 ГК РФ предусмотрено, что стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Пунктом 3.1  договора аренды стороны установили, что срок аренды исчисляется с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещений в аренду. Согласно передаточному акту, с учетом положений норм ст. 425 ГК РФ и п.3.1 договора, помещение было передано в аренду 16.07.2008.

При таких обстоятельствах довод ответчика о том, что имущество считается арендованным только с момента государственной регистрации аренды, т.е. с 25.05.2009, является несостоятельным.

Согласно ст.607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Содержание п.2.1 договора, в котором стороны конкретно указали помещения, подлежащие передачи в аренду, приложение №1 к договору, содержащим подробные обозначения этих помещений, акт приема-передачи с описанием их технического состояния помещений свидетельствуют о том, что требования ст.607 ГК РФ соблюдены, а связи с чем апелляционным судом не принимается ссылка подателя жалобы о несогласованности предмета договора аренды.

Также нельзя признать обоснованным и довод апелляционной жалобы об ошибочном установлении факта наличия перепланировки в помещении именно ответчиком.

Акт приема-передачи помещения в аренду 16.07.2008 содержит состояние передаваемых помещений, визуально осмотренных арендатором.

Актом возврата помещений от 21.10.2009, стороны зафиксировали изменения арендованного помещения: снос перегородок, возведение новых стен, с изменением состояния и места расположения, не соответствующему плану БТИ от 20.01.2009, демонтаж покрытия иола, замену окоп в количестве 7 штук, отсутствие подоконников, отсутствие раковины, подвесных потолков и светильников, конвекторов, демонтаж чугунных и металлических радиаторов и установление новых девяти радиаторов и другие изменения.

Доказательств согласования с собственником помещений,