Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2010 по делу n А27-1541/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый с/а

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки 24.

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск                                                                              Дело № 07АП-4816/10 (А27-1541/2010)

«30» июня 2010 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 24.06.2010

Полный текст постановления изготовлен 30.06.2010

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Терехиной И.И.,

судей: Кудряшевой Е.В., Кресса В.В.,

при ведении протокола судебного заседания судьей Кудряшевой Е.В.

при участии:

от истца:           Морозова Д.А.,

от ответчика:    Загляда О.В.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО «Шахта Сычевская» на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 29.03.2010 по делу № А27-1541/2010 (судья Шефер Л.М.), по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ленинска-Кузнецкого к ООО «Шахта Сычевская» о взыскании 997 349,58 руб.

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ленинска-Кузнецкого (далее КУМИ г. Ленинска-Кузнецкого) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области  с иском к ООО «Шахта Сычевская» о взыскании    задолженности по арендной плате в сумме  575 979,46 руб. и  пени   в сумме  421 370,12 руб.

Решением суда от 29.03.2010 (резолютивная часть объявлена 23.03.2010), исковые требования удовлетворены частично: основная задолженность взыскана в полном объеме, пени  -  в размере 250 000 руб.

Не согласившись с решением суда, ООО «Шахта Сычевская» в апелляционной жалобе просит его отменить и вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме, ссылаясь, в том числе на то, что:

- обязательство по договору аренды прекратилось с заключением договора купли-продажи земельного участка, переданного по акту приема передачи, следовательно, взыскание арендных платежей за период после заключения договора купли-продажи неправомерно;

- факт государственной регистрации перехода права собственности по договору купли- продажи земельного участка спустя длительный период времени, правового значения не имеет, поскольку уже с момента подписания договора купли-продажи и уплаты полной его стоимости, ответчик стал законным владельцем земельного участка;

- судом не приняты меры для всестороннего и полного исследования обстоятельств, касающихся оснований пользования и владения земельного участка, из акта приема-передачи земельного участка следует, что оплата по договору купли-продажи произведена в полном объеме.

В судебном заседании представитель ответчика поддержала доводы апелляционной жалобы, настаивала на ее удовлетворении,  заявив дополнительно о снижении размера неустойки в случае оставления в силе решения суда первой в части основного долга.

КУМИ г. Ленинска-Кузнецкого в отзыве на апелляционную жалобу, его представитель в судебном заседании возражают против изменения решения суда первой инстанции, указывая на то, что ответчик не представил доказательств наличия оснований прекращения своих обязательств по внесению арендной платы за земельный участок; из содержания договора купли-продажи земельного участка №321 от 31.12.2008 не усматривается достижение сторонами соглашения о прекращении первоначального обязательства (по внесению арендной платы за земельный участок), а также соглашения о его замене другим обязательством, об изменении способа исполнения первоначального обязательства.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со ст.268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции от 29.03.2010, апелляционный суд считает его подлежащим отмене, а исковые требования – оставлению без удовлетворения.

Из материалов дела следует, что 21.12.2005 между КУМИ г. Ленинска-Кузнецкого (арендодатель) и ООО   «Шахта Сычевская» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 320/05-Ю (л.д. 12-16).

По условиям вышеназванного договора:

- арендодатель предоставляет, а арендатор принимает на условиях аренды земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 42:26:0101001:0570. находящийся по адресу: Кемеровская   область, г. Ленинск-Кузнецкий, северная промзона, № 19, для использования под погрузочно-разгрузочную площадку в границах, указанных кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору, общей площадью 1,1971 га. (п.1.1.);

- срок действия договора определен с 18.11.2005 по 15.11.2006 (п. 2.1.);

- арендная плата вносится ежемесячно в срок до пятого числа текущего месяца путем перечисления на расчетный счет арендодателя, арендная плата начинает исчисляться с момента подписания сторонами акта приема-передачи участка, то есть с 18.11.2005, ежемесячный размер арендной  за участок составляет в 2005 г. - 34 001.26 руб., с 01.01.2006 - 37 401,32 руб. (п.п.3.1, 3.2, 3.3);

- в случае неоплаты арендной платы в установлены срок, арендатор выплачивает арендодателю неустойку за каждый календарный день просрочки в размере 0,3% от суммы, подлежащей оплате за истекший расчетный период (п. 3.6).

В соответствии с договором земельный участок был передан в аренду 18.11.2005 согласно акту приема-передачи, подписанному сторонами (л.д. 17).

Дополнительным соглашением от 01.02.2007 к дого­вору аренды № 320/05-Ю от 21.12.2005 стороны продлили срок его действия до 24.01.2012, изменили размер  арендной платы, определив ее ежемесячный размер в 2007 году  в сумме 41 141,39 руб. (л.д. 25-27).

31.12.2008, т.е. до истечения срока действия договора аренды сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка №321, на основании которого КУМИ г. Ленинска-Кузнецкого (продавец) обязался передать в собственность ООО «Шахта Сычевская» (покупатель)  земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 42:26:0101001:0570, находящийся по адресу: Кемеровская   область, г. Ленинск-Кузнецкий, северная промзона, № 19, для использования под погрузочно-разгрузочную площадку в границах, указанных кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору, общей площадью 1,1971 га., по цене 231 962,07 руб. (л.д. 51-52).

Пункт 1.1. договора содержит ссылку на то, что передаваемый земельный участок обременен арендой в пользу покупателя.

Платежным поручением № 523 от 27.01.2009 (л.д. 57), ООО «Шахта Сычевская» исполняя условия договора купли продажи, перечислило КУМИ г. Ленинска-Кузнецкого, 231 962,07 руб., в счет оплаты за земельный участок. 

Право собственности ООО «Шахта Сычевская»  на приобретенный земельный участок  было зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Кемеровской области 01.02.2010, что подтверждено приложенным к апелляционной жалобе свидетельством о государственной регистрации права 42 АГ № 163807 (л.д. 85).

Полагая, что до момента регистрации перехода права собственности, ООО «Шахта Сычевская» обязано вносить арендную плату, КУМИ г. Ленинска-Кузнецкого обратилось в  арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя частично заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком не представлены какие-либо доказательства, свидетельствующие проведении регистрации договора купли-продажи №321 от 31.12.2008 в  установленном законом порядке (в частности свидетельство государственной регистрации права собственности на спорный земельный участок), в связи с чем, ООО «Шахта Сычевская» обязано уплачивать арендные платежи за его использование.

Исходя из положений п.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с п.1 ст. 432, п.1 ст.434  ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Статьей 25 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

Согласно ст.550 ГК РФ  договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу ст. 551 ГК РФ  государственной регистрации подлежит только переход права собственности к покупателю на недвижимость по договору продажи недвижимости.

Учитывая, что государственная регистрация договоров купли-продажи объектов недвижимости не предусмотрена,  договора купли-продажи земельного участка №321 от 31.12.2008, подписанный КУМИ и ООО «Шахта Сычевская», является заключенным на основании ст. 433 ГК РФ. 

Из ст. 8 ГК РФ следует, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом, в том числе из договоров и иных сделок.

Основанием возникновения у ответчика права пользования земельным участком, за которое он был обязан вносить арендную плату, являлся договор аренды. После заключения договора купли-продажи того же объекта недвижимости, полной уплаты его стоимости у ответчика изменились основания владения и пользования указанным объектом, что подтверждено и  п.6.1 договора №321 от 31.12.2008, содержащим положения о том, что с договор одновременно является и передаточным актом.

Условия о внесении ООО «Шахта Сычевская» арендной платы после его подписания договора купли-продажи не содержит.     

Таким образом, заключив договор купли-продажи земельного участка, который ранее являлся объектом договора аренды, стороны пришли к соглашению о замене обязательств по договору аренды на обязательства по договору купли-продажи и начисление арендных платежей после даты заключения договора купли продажи, является неправомерным.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности по сделке (на что ссылается истец) лишает покупателя, возможности использовать приобретенное имущество в гражданском обороте от имени собственника с оформлением в установленном законом порядке прав, однако не исключает его прав владения и пользования  на объект недвижимости на основании договора купли - продажи.

При наличии доказательств заключения договора купли - продажи земельного участка, а также сведений о том, что расчет по сделке осуществлен покупателем в полном объеме, у суда первой инстанции отсутствовали  основания для удовлетворения исковых требований.

Принимая во внимание  изложенное, решение Арбитражного суда Кемеровской области от 29.03.2010  подлежит отмене.

В связи с удовлетворением апелляционной жалобы, расходы по уплате госпошлины, уплаченной за ее рассмотрение относятся на истца.

Руководствуясь п. 2 ст. 269, п. 3 ч. 1 ст. 270, ст.ст. 271, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кемеровской области от 29.03.2010 по делу № А27-1541/2010 отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Ленинска-Кузнецкого в пользу общества с ограниченной ответственностью «Шахта Сычевская»  2000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Председательствующий                                                               И.И. Терехина

судьи                                                                                              Е.В. Кудряшева

                                                                                                        В.В. Кресс