Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2010 по делу n А27-6350/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Изменить решение суда полностью и принять новый с/а

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки 24.

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск                                                                          Дело № 07АП-6918/10 (А27-6350/2010)

«13» сентября 2010 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 30.08.2010.

Полный текст постановления изготовлен  13.09.2010.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Терехиной И.И.,

судей: Лобановой Л.Е., Кресса В.В..

при ведении протокола судебного заседания судьей Лобановой Л.Е.,

при участии:

от истца:          Белошапкиной К.А. по дов. №7-2-06/245 от 03.06.2010 ,

от ответчика:   Мудриковой А.В. по дов. №06/11 от 07.07.2010,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО «Аквамаркет» на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 01.07.2010 по делу №А27-6350/2010 (судья Шефер Л.М.) по иску Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области к ООО «Аквамаркет» о взыскании 5 409 883,25 руб.

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ (л.д.40), о взыскании с ООО «Аквамаркет» задолженности по арендной плате за период с 23.03.2006 по 29.09.2009 в размере 797 310,12 руб. и пени за период с 10.05.2006 по 29.09.2009 в сумме 4 612 573,13 руб.

Решением суда от 01.07.2010 (резолютивная часть объявлена 29.06.2010) исковые требования удовлетворены частично, основная задолженность взыскана в полном объеме, пени в сумме 797 310 руб. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с решением суда, ООО «Аквамаркет» в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь, в том числе на то, что:

- несоблюдение ответчиком установленных сроков проектирования произошло вследствие непредвиденных обстоятельств, т.е. не по вине арендатора, так как на данном земельном участке проходит мощная телефонная канализация;

- уведомлением №1 от 07.06.2008 размер арендной платы изменен с 12.03.2008 до 33 220,47 руб., однако истец необоснованно рассчитывает задолженность ответчика из расчета 54 532,42 руб. в месяц;

- согласно контррасчета размер арендной платы за период с 23.03.2006 по 29.09.2009 составляет 1 635 967,40 руб., ответчик оплатил 1 689 094,48 руб., таким образом, задолженность составляет 53 127,08 руб.;

- из текста договора уступки прав (требований) невозможно установить его дату подписания, соответственно установить дату приема-передачи требования задолженности по договору аренды не представляется возможным;

- пеня в размере 797 310 руб. явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств и взыскана неправомерно. 

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, настаивал на ее удовлетворении.

Представитель истца в отзыве на апелляционную жалобу и в судебном заседании с ее доводами не согласился, указав на то что, заключая договор аренды, ответчику было известно об условиях строительства и проектирования, каких - либо уведомлений об изменении сроков он арендодателя не направлял;  уведомление №9-6-06/484 от 07.06.2008, в котором арендная плата с 12.03.2008 снизилась до 33 220,47 руб., не является надлежащим уведомлением и не может изменить размер арендной платы, поскольку в нарушение п. 7.2 договора направлено простым письмом; взысканная неустойка меньше заявленной более чем в шесть раз, поэтому уже значительно уменьшена судом.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со ст.268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции от 01.07.2010, апелляционный суд считает его подлежащим изменению, а исковые требования удовлетворению ( с учетом определения апелляционной суда от 10.09.2010) в сумме 982 963,52 руб.).

Из материалов дела следует, что 18.04.2006 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Кемерово (далее КУМИ) (арендодатель) и ООО «Аквамаркет» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №06-0239 с приложением №1 и дополнительны соглашением №1 от 15.05.2006 (л.д.14-21).

По условиям названного договора:

- арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование земельный участок площадью 800 кв. м. из земель поселений с кадастровым номером 42:24:0501012:0002, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Кемерово, Центральный район, просп. Октябрьский, между домами №40 и 42 (кадастровый квартал №05:01:012), именуемый в дальнейшем «земельный участок» в границах, указанных в кадастровом плане (схеме границ) земельного участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью (п.1.1);

- земельный участок предоставляется для проектирования и строительства универсального магазина (п.1.2);

- срок окончания проектирования (строительства) – 21.03.2007 (п.1.2.1)

- условия договора применяются к отношениям сторон, возникшим с 23.03.2006 (п.2.3);

- размер арендной платы определяется в порядке, указанном в протоколе определения величины арендной платы (Приложение №1). В протоколе определения величины арендной платы приведен расчет арендной платы и ее размер, действующие на момент заключения договора (п.3.1);

- арендатор самостоятельно ежемесячно (до 10 числа месяца, за который производится оплата) перечисляет 50% ежемесячной арендной платы на расчетный счет органа федерального казначейства, указанный в протоколе определения величины арендной платы. Первый платеж с даты, указанной в пункте 2.3 договора, а также до конца текущего месяца, арендатор производит в течение 10 – ти дней со дня подписания договора (п.3.3);

- в случае нарушения арендатором установленного срока проектирования (строительства) 50% арендной платы за весь период пользования по договору вносится арендатором единовременным платежом в день, следующим за датой, указанной в п.1.2.1 (п. 3.3.1);

- при нарушении арендатором установленного срока окончания проектирования (строительства) размер арендной платы подлежит обязательному перерасчету с применением соответствующего коэффициента к арендной плате, о чем арендодатель направляет уведомление об одностороннем изменении размера арендной платы. Условия настоящего договора о размере арендной платы считаются измененными с момента окончания установленного срока строительства (п.3.5);

- в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по оплате арендных платежей в установленный договором срок, арендатор оплачивает арендодателю неустойку в размере 0,7% от просроченной суммы за каждый день просрочки (п.5.1);

- если по окончании действия договора, установленного пунктом 2.1, арендатор  продолжает использовать земельный участок при отсутствии  возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок (п.6.2); 

- настоящий договор имеет силу передаточного акта (п.7.7).

По истечении срока договора аренды №06-0239 от 18.04.2006, установленного п. 2.1, ООО «Аквамаркет» продолжало пользование земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем, данный договор считается  возобновленным  на неопределенный срок.

По соглашению от 22.12.2009 стороны расторгли  договор аренды земельного участка №06-0239 от 18.04.2006 с 29.09.2009  (л.д.46).

По договору уступки прав (требований) №80-02/2010 КУМИ г.Кемерово передал Комитету право требования задолженности по договору аренды земельного участка №06-0239 от 18.04.2006, в том числе задолженности по арендной плате в сумме 872 388,38 руб. и пени в сумме 4 612 573,13 руб., о чем уведомил ООО «Аквамаркет» письмом №11-6-03/1020 от 15.03.2010 (л.д.8-10).

Неисполнение ООО «Аквамаркет» обязательств по внесению арендных платежей за период с 23.03.2006 по 29.09.2009 надлежащим образом явилось основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования по взысканию арендной платы, суд первой инстанции признал их обоснованными и подлежащим удовлетворению.

В соответствии со ст.ст.309,310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Статьей 65 Земельного кодекса РФ установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы определяется договором аренды (ст.22 Земельного кодекса РФ).

Согласно ст.ст. 606, 607 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п.1 ст.614 ГК РФ).

Следуя приложению №1 «Протокол определения величины арендной платы»,  ежемесячная арендная плата по договору с 23.03.2006 составляет 54 532,42 руб., за период с 23.03.2006 по 31.03.2006 арендная плата составляет 16 135,62 руб. ( (Приложение №1).

Изменение размера арендной платы, порядка и сроков ее внесения предусмотрен п.3.6 договора  аренды земельного участка №06-0239 от 18.04.2006, по которому арендодатель направляет арендатору уведомление об одностороннем изменении размера арендной платы.

В соответствии с условиями указанного пункта Комитетом по управлению государственным имуществом  Кемеровской области вручило ООО «Аквамаркет» уведомление №1 от 07.06.2008, содержащем  сообщение об изменении размера арендной платы изменен с 12.03.2008 до 33 220,47 руб. в месяц (л.д.22).

Уведомлением № 2 от 18.04.2009 арендная плата изменена с 01.01.2009 до 75 078,26 руб. в месяц (л.д.26).

В то же время, ссылаясь в исковом заявлении на факт изменения арендной платы до 33 220,47 руб., Комитет в расчете задолженности по арендной плате, предъявленной к взысканию (л.д.41-42), при начислении арендной платы за период с 12.03.2008 по 01.01.2009   применял ставку 54 532,42 руб., т.е. без учета изменения размера арендной платы, указанной  в Уведомлении №1 от 07.06.2008.

Признавая  обоснованным расчет истца  и удовлетворяя исковые требования о взыскании долга по арендной плате в заявленной сумме, суд первой инстанции не учел данного обстоятельства. Поскольку арендная плата подлежит взысканию с ответчика в период с 12.03.2008 по 01.01.2009, исходя из ставки 33 220,47 руб. в месяц, обжалуемое решение подлежит изменению,  

Возражения истца в отзыве на апелляционную жалобу относительно неприменения размера арендной платы, указанной в уведомлении №1 от 07.06.2008, со ссылкой на  несоблюдение порядка  его направления  (уведомление №1 от 07.06.2008 было вручено представителю ответчика, а не направлено заказным письмом, как это предусмотрено договором), апелляционным судом не принимается. Сам по себе факт получения через представителя непосредственно от арендодателя, либо от почтового отделения связи не является основанием  для признания уведомления ненадлежащим.     

Обжалуя законность решения суда, податель жалобы также ссылается на отсутствие вины в просрочке сроков проектирования, однако данный довод не может быть принят во внимание.

Согласно содержанию договора условие о предоставлении 50% скидки размера арендной платы по договору №06-0239 от 18.04.2006 подлежит применению в случае исполнения арендатором обязательства по сроку окончания проектирования (строительства) до 21.03.2007.

Единственным документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации в силу ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию №RU 42305000-175 от 20.08.2009 подтверждается факт нарушения ответчиком сроков проектирования (строительства) магазина (л.д.43-45).

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (ст. 401 ГК РФ).

Ответчик, являясь юридическим лицом, самостоятельно распоряжается принадлежащими ему правами и соответственно несет ответственность за принятые на себя обязательства, доказательств того, что нарушения срока строительства объекта произошло не по вине арендатора, в материалы дела не представлено.

Таким образом, истец обоснованно начислил арендную плату  с учетом положений  п.3.3.1 договора.     

С учетом изложенного, взысканию подлежит задолженность в сумме  582 963,52 руб. (2 271 158 -  1 689 094,48).    

Пунктом 5.1 договора стороны на основании п.1 ст.329, п.1 ст.330 ГК РФ  предусмотрели ответственность арендатора  за нарушение сроков расчета в виде неустойки в размере 0,7% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно ст.333 ГК РФ  суд вправе уменьшить неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Исходя из приведенной нормы права, уменьшение подлежащей взысканию неустойки является правом суда, и суд при принятии судебного акта руководствуется нормами права и внутренним убеждением, основанном на законе и материалах дела.

Поскольку размер неустойки 0,7% (это составляет 252% годовых, при расчете 0,7% x на 360 дней в году), явно превышает размер ставки рефинансирования Центрального банка РФ (7,75 % годовых), действующей на момент принятия решения, апелляционный суд, считает возможным применить положения ст. 333 ГК РФ, и уменьшить заявленную сумму неустойки  до 400 000 руб.

Кроме того нельзя признать обоснованным и довод жалобы о невозможности установить дату подписания договора уступки права требования, а, следовательно, и установить наличие у истца права  требования задолженности по договору аренды на дату предъявления иска.

Между тем,  из материалов дела, в том числе, из письма  №11-6-03/1020 от 15.03.2010,