Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2010 по делу n 07АП-7588/10. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки, 24.

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск                                                                                               Дело №07АП-7588/10

28 сентября 2010 года

Резолютивная часть  постановления объявлена 27 сентября 2010 года

Полный текст постановления изготовлен  28 сентября 2010 года

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующей Н.А. Усаниной,

судей   Бородулиной И.И., Колупаевой Л.А.

при ведении протокола судебного заседания  судьей  Бородулиной И.И.  

при участии в заседании:  

от заявителя: без участия (извещен)

от заинтересованного лица: Свистунова Ю.Н. по доверенности от 10.06.2010г.

от третьего лица: Липатников Д.И. по доверенности от 27.05.2010г.  

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью «Барнаулинвестстрой»

на решение Арбитражного суда Алтайского края

от 05 июля 2010 года по делу №А03-4725/2010 (судья Русских Е.В.)

по  заявлению  общества с ограниченной ответственностью «Барнаулинвестстрой»

к Главному управлению имущественных отношений Алтайского края

третье лицо ТСЖ «Наш дом»

о признании недействительным распоряжения от 23.09.2009 №3854,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Барнаулинвестстрой» (далее - ООО «Барнаулинвестстрой» , Общество, заявитель) обратилось в арбитражный суд Алтайского края с заявлением  к Главному управлению имущественных отношений Алтайского края (далее - Управление,) о признании недействительным распоряжения от 23.09.2009 № 3854, в соответствии с которым товариществу собственников жилья «Наш дом» предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 22:63:050432:16 площадью 0,5241 га для организации работ по завершению строительства и дальнейшей эксплуатации 12-этажного жилого дома со встроенными предприятиями сервисного обслуживания, расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Кутузова, 16-г.

Судом к участию в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено товарищество собственников жилья «Наш дом» (далее ТСЖ «Наш дом»).

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 05 июля 2010 года заявленные требования оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО «Барнаулинвестстрой»  обратилось в арбитражный апелляционный суд с  апелляционной жалобой,  в которой просит решение Арбитражного суда первой инстанции отменить, в том числе по следующим основаниям:

- представленные ТСЖ «Наш дом»  в материалы дела инвестиционные договоры, заключенные гражданами-членами ТСЖ и Обществом, не прошли процедуру государственной регистрации, следовательно, указанные граждане не имеют права требовать передачи им в собственность квартир в спорном доме; само товарищество не может признаваться законным собственником незавершенного строительством жилого дома; ООО «Барнаулинвестстрой»  является единственным собственником спорного объекта;

- регистрация права собственности на земельный участок права собственности лишила заявителя права собственности на предмет залога;

- отсутствие у Общества прав на земельный участок привело к невозможности зарегистрировать право собственности ООО «Барнаулинвестстрой»  на возведенные им объекты;

- нарушение Управлением обязательного публичного порядка предоставления земельных участков привело к ущемлению прав Общества быть уведомленным о предлагающемся земельном участке и принять участие в торгах;

- судом нарушены процессуальные нормы; представленные заявителем замечания на протокол подлежали принятию судом.

Управление в отзыве на апелляционную жалобу и его представитель в судебном заседании  возражает  против доводов Общества, просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, указав, на правильное применение судом первой инстанции норм материального права , обоснованности вывода  о не нарушении оспариваемым распоряжением прав и законных интересов  ООО «Барнаулинвестстрой» в сфере экономической деятельности.

ТСЖ «Наш дом» в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения,  указав на отсутствие у ООО «Барнаулинвестстрой» права на получение земельного участка под жилым домом незавершенным строительством , так как это является комплексом паев граждан, объединенных для строительства многоквартирного жилого дома как объекта капитальных инвестиций.

ООО «Барнаулинвестстрой» надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатами направленной копии судебного акта (ч. 1 ст. 123 АПК РФ)),  в судебное заседание апелляционной инстанции явку своего представителя не  обеспечило, что в силу ч.1 ст. 266,  ч.3 ст. 156 АПК РФ не препятствует рассмотрению дела в его отсутствие при имеющихся явке и материалах дела.

В судебном заседании апелляционной инстанции представители заинтересованного лица, третьего лица поддержали доводы представленных отзывов.  

Проверив материалы дела в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, заслушав представителей Главного управления  имущественных отношений Алтайского края, ТСЖ «Наш дом», суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Алтайского края.  

Как следует из материалов дела,  земельный участок площадью 0,5241 га с кадастровым номером 22:63:050432:16, расположенный по адресу: г.Барнаул, ул.Кутузова, 16-г, первоначально был предоставлен в аренду ООО «Барнаулинвестстрой» постановлением администрации г. Барнаула от 08.01.2004 №2004 на период строительства 10-ти этажного жилого дома.

08.01.2004 между ООО «Барнаулинвестстрой» и администрацией города заключен договор аренды указанного земельного участка № 10139.

С момента вступления в силу Закона Алтайского края от 04.02.2007 №12-ЗС «О полномочиях органов государственной власти Алтайского края в сфере управления и распоряжения земельными участками в Алтайском крае» распоряжение земельными участками, находящимися в границах муниципального образования город Барнаул Алтайского края, государственная собственность на которые не разграничена, стало осуществлять Главное управление имущественных отношений Алтайского края.

Распоряжением Главного управления имущественных отношений Алтайского края от 07.08.2009 №5660 определено считать переданный Обществу земельный участок площадью 0,5241 га, расположенный по адресу: г. Барнаул, ул. Кутузова, 16-г, предоставленным для строительства 12-ти этажного жилого дома, на основании которого к договору аренды от 08.01.2004 № 10139 заключено дополнительное соглашение от 08.09.2008.

На основании разрешения на строительство от 03.10.2005 №178 ООО «Барнаулинвестстрой» осуществлялось на земельном участке строительство жилого дома.

Решением арбитражного суда Алтайского края от 10.07.2009 по делу № А03-14629/2008 ООО «Барнаулинвестстрой» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство.

На момент признания общества банкротом строительство жилого дома не было завершено. 

С целью дальнейшего завершения строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию из числа граждан - инвесторов было создано товарищество собственников жилья «Наш дом».

23.09.2009 Главным управлением имущественных отношений Алтайского края принято распоряжение №3854 о предоставлении вышеуказанного земельного участка  в аренду товариществу собственников жилья «Наш дом».

Конкурсный управляющий ООО «Барнаулинвестстрой», полагая, что указанное распоряжение не соответствует закону и нарушает права и законные интересы общества в сфере экономической деятельности, обратился в арбитражный суд с соответствующим требованием.

            Оценив представленными сторонами доказательства по предмету спора, проанализировав положения ст. 29, 30, 30.1  Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающих предоставление земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду, а в случаях, установленных подпунктом 5 пункта 1 статьи 24, - в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта; продажи  земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктом 5 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу  о нарушении управлением установленного законодательством порядка предоставления земельного участка для строительства в аренду ТСЖ «Наш дом».

Вместе  с тем, Общество, обращаясь в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным оспариваемого распоряжения управления, обязанное в силу ч. 2 ст. 198 АПК РФ доказать факт нарушения данным ненормативным актом своих прав и охраняемых законом интересов, таких доказательств не представило.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

При этом у застройщика, исходя из положений вышеуказанного закона, право собственности на объект долевого строительства не возникает.

В соответствии с частью 1 статьи 131 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

Указанное имущество подлежит продаже в порядке, предусмотренном статьей 139 названного закона.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В силу ст. 13 Федерального Закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика  (залогодателя) по договору у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге  предоставленный для строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства , земельный участок, принадлежащий застройщику  на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые)  на этом земельном участке многоквартирный дом  и (или) иной объект недвижимости.

При этом, государственной регистрации права собственности застройщика  на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся  в залоге  у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

Залог земельных участков и иного недвижимого имущества в соответствии с пунктом 2 статьи 334 Гражданского Кодекса Российской Федерации регулируется Законом об ипотеке.

Из пункта 1 статьи 5 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следует, что по договору об ипотеке  может быть заложено только имущество , право на которое уже существует и зарегистрировано в порядке , установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В этой связи в конкурсную массу ООО «Барнаулинвестстрой» может быть включено имущество, принадлежащее ему лишь на праве собственности.

Доказательств регистрации права собственности на жилой дом как объект незавершенного строительства ООО «Барнаулинвестстрой» не представило.

Указанный вывод суда первой инстанции не оспаривается подателем апелляционной жалобы (п. 3 жалобы), который, вместе с тем, указывает на то, что строительство жилого дома осуществлялось ранее на законных основаниях Обществом, следовательно, заявителем  осуществлялось приобретение материалов, работ, услуг, необходимых для возведения объекта капитального строительства, а отсутствие зарегистрированного права собственности лишает Общество возможности владеть, пользоваться и распоряжаться жилым домом, осуществлять весь комплекс правомочий собственника в отношении возведенных им объектов.

Вместе с тем, в нарушение ч. 1 ст. 65 АПК РФ заявителем в материалы дела не представлено соответствующих доказательств, достоверно и бесспорно свидетельствующих о возведении спорного объекта недвижимости – жилого дома, либо каких-либо его частей, конструкций, приобретение материалов и т.п. расходов за счет собственных средств, а равно о регистрации права собственности на соответствующие объекты строительства.

Согласно пункту 2 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье.

В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих