Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2010 по делу n 07АП-8649/10. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

Российской Федерации;

проверка результатов работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации и представление результатов государственной кадастровой оценки земель органу исполнительной власти субъекта Российской Федерации на утверждение;

утверждение результатов государственной кадастровой оценки земель органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

В соответствии с п. 8.1 Административного регламента контроль за ходом выполнения работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации осуществляется Управлением.

Порядок проверки результатов работ по определению кадастровой стоимости земельных участков установлен п. 9.5 Административного регламента, согласно которому в случае соответствия состава отчета условиям технического задания Управление представляет один экземпляр отчета на проверку в Роснедвижимость.

Роснедвижимость производит проверку отчета на соответствие методическим указаниям и принимает решение, которое оформляется актом проверки (пункт 9.8).

Таким образом, Отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков на территории субъекта Российской Федерации проходит две стадии проверки: предварительную проверку Управлением Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации и проверку Роснедвижимостью. При этом, обязательным условием направления Отчета на проверку Роснедвижимости является согласно пункту 9.6 Административного регламента получение заключения Управления Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации о соответствии состава отчета условиям технического задания.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что площадь земельного участка с кадастровым номером 4224:0101045:347, учтенного по состоянию на 01.01.2007 года, по заявлению Общества изменена с 16 717 кв.м. на 16 317 кв.м.

Изменение площади земельного участка явилось основанием для изменения его кадастровой стоимости в порядке, установленном Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 12.08.2006 года № 222.

Согласно п. 2.2 Методических указаний № 222, в случае изменения площади земельного участка при упорядочении его границ кадастровая стоимость изменяется пропорционально изменению площади земельного участка.

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков отражаются в акте определения кадастровой стоимости земельных участков, который удостоверяется должностным лицом управления Роснедвижимости по соответствующему субъекту Российской Федерации, уполномоченным на выполнение учетных кадастровых записей (пункт 1.4 Методических указаний № 222).

Управлением Росреестра по Кемеровской области 15.01.2010 года утвержден акт определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 4224:0101045:347, площадью 16 317 кв.м., в соответствии с которым кадастровая стоимость земельного участка составила 34 736 282 руб., при расчете кадастровой стоимости использован удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков в сумме 2 128,84 руб. за кв.м., соответствующий 9 виду разрешенного использования.

Вместе с тем, как правомерно отмечено судом первой инстанции, исходя из вышеизложенного, в результате проведения государственной кадастровой оценки земель должна быть обеспечена достоверность кадастровой стоимости земельных участков, в том числе тех, кадастровая стоимость которых определена в соответствии с Методическими указаниями № 222, с использованием среднего уровня (удельного показателя) кадастровой стоимости.

Из материалов дела следует, что в качестве исполнителя работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в Кемеровской области заинтересованным лицом в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд», привлечено ФГУП «ФКЦ «Земля» на основании государственного контракта от 29.06.2007 года № 140.

Кроме того, в материалы дела представлен протокол предварительной проверки отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Кемеровской области от 11 ноября 2008 года, в котором указано на соответствие отчета условиям технического задания.

Согласно указанному протоколу предварительная проверка отчета проводилась по следующим параметрам: наличие копии государственного контракта (с техническим заданием) в составе отчета, соответствие технического задания документации, утвержденной 12.03.2008 года, соответствие отчета типовой форме отчета, утвержденной Роснедвижимостью, наличие файлов баз - данных специального программного обеспечения, необходимых подписей на титульном листе, информации в тексте отчета об исполнителях работ, перечня и копий документов по организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории субъекта РФ, анализа рынка земельных участков, объектов недвижимости в тексте отчета, необходимых папок и таблиц, заполненность папок и таблиц.

В подтверждение проверки Роснедвижимостыо Отчета на соответствие Методическим указаниям №3 9 представлен акт проверки № 2, составленный должностным лицом Роснедвижимости Волчковой В. В.

Однако, из представленного ФГУП «ФКЦ «Земля» в материалы дела расчета усматривается, что при определении удельного показателя кадастровой стоимости в сумме 2 128,84 руб. за кв.м. использован только один фактор стоимости «Расстояние до ближайшей транспортной магистрали ведущих городских направлений». Вместе с тем, согласно таблице № 01 приложения № 7 к Отчету усматривается наличие 56 возможных факторов стоимости для расчета кадастровой стоимости земельных участков.

Обоснование причины использования только одного фактора стоимости Управлением Росреестра, Росреестром ФГУП «ФКЦ «Земля» в материалы дела не представлено.

Вместе с тем, как правомерно отмечено судом первой инстанции, формальное соблюдение административной процедуры не свидетельствует о возможности утверждения кадастровой стоимости земельного участка, определенной не в соответствии с требованиями действующего законодательства, при отсутствии определения состава факторов стоимости, сбора сведений о значении соответствующих факторов, сбора рыночной информации, осуществления расчета кадастровой стоимости без учета указанных обстоятельств.

Кроме того, Управлением Росреестра не опровергнуты доводы заявителя о ненадлежащем источнике получения информации об указанном факторе стоимости. Из таблицы № 2 приложения № 7 к Отчету усматривается, что ответственным за предоставление информации о факторе стоимости «Расстояние до ближайшей транспортной магистрали ведущих городских направлений» в г. Кемерово указан председатель КУМИ IO. Несов, указан его контактный телефон в г. Гурьевске Кемеровской области.

При этом, не отрицая, что Ю. Несов не являлся председателем КУМИ г. Кемерово, и что имела место техническая ошибка при указании ответственного за предоставление информации должностного лица и его контактного телефона, Управление Росреестра документально не подтвердило представление соответствующих сведений надлежаще уполномоченным лицом органа местного самоуправления г. Кемерово.

Более того, исследовав Отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Кемеровской области, приложения к нему, отчет ООО «Группа комплексных решений» №1/ГКР/140-025д в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд правомерно отметил противоречивые и документально неподтвержденные доводы Управления Росреестра об использовании рыночной информации при подготовке Отчета.

Так, в разделе 2.2. Отчета «Особые условия проведения работ» ФГУП «ФКЦ «Земля» ссылается на использование источников информации о рынке недвижимости, в том числе ресурсов комитетов по управлению муниципальным имуществом, Кузбассфонда, риэлтерских и рекламных организаций, специализирующихся на рынке недвижимости, печатных средств массовой информации и Интернет. Аналогичная информация содержится в таблице № 06 приложения № 7 к отчету.

Вместе с тем, в таблице № 07 приложения № 7 к отчету указано, что в отношении г. Кемерово сведения об объектах-аналогах получены только из двух источников - сайта www.SibEstate.ru и отчета ООО «Группа комплексных решений» №1/ГКР/140-025д.

Ссылка Управления Росреестра на распечатку с сайта www.SibEstate.ru как доказательство использования рыночной информации является необоснованной, поскольку из представленной распечатки не следует, что она является приложением к Отчету об определении кадастровой стоимости земельных участков, дата распечатки информации с сайта - 20.07.2010 года.

Кроме того, из Отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Кемеровской области, следует, что анализ рынка недвижимости Кемеровской области по 9-му виду разрешенного использования ФГУП «ФКЦ «Земля» не проводился. В Отчете содержится указание на недостаточность имеющейся информации об объектах-аналогах, не прослеживается однородная динамика цен по сегментам рынка. В связи с этим, в целях обеспечения построения статистической значимости моделей была осуществлена дополнительная оценка объектов путем индивидуальной оценки их рыночной стоимости (стр. 71, том № 1 Отчета). В доказательство Управлением Росреестра представлен отчет ООО «Группа комплексных решений» №1/ГКР/140-025д «Об оценке рыночной стоимости гипотетических земельных участков, предназначенных для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, расположенных по адресу: РФ, Кемеровская область, г. Кемерово».

Между тем, отчет ООО «Группа комплексных решений» № 1/ГКР/140-025д не соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 2, 9, 11, 15, 16 «Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 года № 519 (действовали в период проведения оценки, далее - Стандарты оценки).

Статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрены требования к отчету, в том числе установлено, что отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно п. 2 Стандартов оценки, при составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

При подготовке отчета оценщик может использовать аналог объекта оценки, под которым понимается сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях (пункт 9 Стандартов оценки).

Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки (пункт 11 Стандартов оценки).

При этом, согласно п. 15 Стандартов оценки, оценщик осуществляет сбор и обработку: правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц; данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки; информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки; информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

Оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор (п. 16 Стандартов оценки).

Используя в качестве объектов-аналогов земельные участки гаражей и автостоянок, ООО «Группа комплексных решений» в отчете № 1/ГКР/140-025д не объяснило причины использования именно этих объектов в качестве объектов-аналогов для земельных участков объектов промышленности, не указало их существенные характеристики, в чем их схожесть с оцениваемыми земельными участками. В отчете отсутствует анализ рынка объектов-аналогов (земельных участков гаражей и автостоянок), анализ рынка земельных участков промышленности произведен с использованием недостаточного количества информации об объектах производственно-складского назначения, тем самым не доказана сопоставимость рыночной стоимости «гипотетических» земельных участков рыночной стоимости земельных участков промышленности. Оценщик также не обосновал выбор использованных им источников информации, не обосновал сделанные в отчете выводы и расчеты соответствующими доказательствами.

При таких обстоятельствах Управление Росреестра не доказало использование при подготовке Отчета об определении кадастровой стоимости достоверной и достаточной информации о рынке недвижимости в Кемеровской области.

Кроме того, Управление Росреестра, указывая на отсутствие в законе запрета превышения кадастровой стоимости над рыночной, отсутствия установления законодателем соотношения указанных величин, вместе с тем не обозначило фактические обстоятельства, на основании которых кадастровая стоимость определена в размере, намного превышающем рыночную.

В нарушении ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ в материалы дела не представлено доказательств, подтверждающих проверку Управлением Роснедвижимости отчета, при проведении предварительной проверки на соответствие его условиям технического задания, осуществления выбора источников информации, порядка сбора рыночной информации, использования рыночной информации с учетом приведения значений факторов стоимости, наличие в отчете первоисточников рыночной информации с указанием на конкретные исходные данные, наличие последних. Исходные данные рыночной информации, использованные при определении кадастровой стоимости, отсутствуют. Представленные распечатки с сайта Интернет, а также отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков не свидетельствуют о наличии достаточной и достоверной