Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2010 по делу n 07АП-8680/10. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

не обеспечили, ФГУП ФКЦ «Земля» в представленном отзыве просит рассмотреть дело в отсутствие его представителя, что в силу ч. 1 ст. 266, ч. 3 ст. 156 АПК РФ, не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Проверив материалы дела в порядке ст. 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, представленных на нее отзывов суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Следуя материалам дела, ЗАО ФСК «Кузбасстрой» является собственником земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101037:13, площадью 4 837,14 кв.м., расположенного по адресу: г. Кемерово, ул. Баумана, 55, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 42 АВ № 455345 от 04.12.2006.

В соответствии с кадастровой выпиской о земельном участке от 30.01.2009 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101037:13 составляет 29 596 815,03 руб., удельный показатель кадастровой стоимости – 6 118,66 руб. за кв.м.

Ссылаясь на отчет независимого оценщика - Общества с ограниченной ответственностью НПФ «Инком Прайс» - от 26.02.2010 № 02/04-10, которым стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101037:13 определена в сумме 5 180 000 руб., полагая, что при определении кадастровой стоимости были нарушены нормы законодательства, регулирующего порядок проведения кадастровой оценки земель, процедура проверки результатов кадастровой оценки, ЗАО Финансово-строительная компания «Кузбасстрой» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Выводы суда первой инстанции  об удовлетворении требований Общества соответствуют фактически установленным обстоятельствам по делу, основаны на правильном применении (истолковании) норм материального права, поддерживая которые суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель в порядке, предусмотренном Правительством Российской Федерации.

Правилами проведения государственной оценки земель, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 №316, предусмотрено проведение оценки на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5).

Во исполнение пункта 11 данных Правил приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 15.02.2007 № 39 утверждены Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов (далее Методические указания).

Согласно  п. 2.2.1 Методических указаний   расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования земель, указанных в подпунктах 1.2.1 - 1.2.10 настоящих Методических указаний, осуществляется на основе построения статистических моделей с учетом факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, сведений о значении таких факторов, группировки земельных участков на основе рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости.

Состав факторов стоимости определяется для каждого вида разрешенного использования земельных участков в составе земель населенных пунктов на основе примерного перечня факторов стоимости  и анализа информации о рынке недвижимости субъекта Российской Федерации. В состав факторов стоимости должны быть включены факторы стоимости, которые оказывают существенное влияние на стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов (пункт 2.2. Методический указаний).

При этом для каждой сформированной группы земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется сбор достаточной и достоверной рыночной информации о земельных участках в разрезе факторов стоимости (пункт 2.2.5 Методических указаний).

В качестве рыночной информации используются: цены сделок (купля-продажа, аренда, ипотека); цены предложения (купля-продажа, аренда); цены спроса (купля-продажа, аренда); информация о рыночной стоимости объектов недвижимости в составе земель населенных пунктов, установленной в отчетах об оценке; коэффициенты и индексы, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости; иные показатели, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости.

В качестве источников информации могут быть определены: официальные реестры, содержащие сведения о сделках с объектами недвижимости, находящиеся в ведении органов государственной власти и местного самоуправления; средства массовой информации, в том числе официальные сайты предприятий, организаций, размещающих объявления о рынке недвижимости; отчеты об оценке рыночной стоимости.

Информация считается достаточной, если на ее основе можно построить статистически значимую модель расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

В целях определения достоверности собранной рыночной информации проводится ее статистический анализ. На основании статистического анализа рыночной информации определяется и устраняется информация об объектах-аналогах с выбросами в значениях рыночной стоимости и (или) значениях факторов стоимости, обеспечивается непротиворечивость и интерпретируемость рыночной информации, используемой для построения статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, проверяется репрезентативность выборки и выбираются факторы стоимости для построения статистических моделей.

Проанализировав вышеприведенные норм законодательства, регулирующего правоотношения по проведению государственной кадастровой оценки, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что расчет кадастровой стоимости должен быть произведен с использованием факторов стоимости, при условии использования рыночной информации, которая должно быть достаточной для построения статистически значимой модели.

Порядок проверки результатов работ по определению кадастровой стоимости земельных участков установлен Административным регламентом, утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 28.06.2007 №215 (далее - Административный регламент).

В соответствии с пунктом 8.1 Административного регламента контроль за ходом выполнения работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации осуществляется Управлением.

Порядок проверки результатов работ по определению кадастровой стоимости земельных участков установлен пунктом 9.5 Административного регламента, согласно которому в случае соответствия состава отчета условиям технического задания Управление представляет один экземпляр отчета на проверку в Роснедвижимость.

Роснедвижимость производит проверку отчета на соответствие методическим указаниям и принимает решение, которое оформляется актом проверки (пункт 9.8).

Как следует из материалов дела, работы по государственной оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов в Кемеровской области  выполнялись на основании государственного контракта №140 от 29.06.2007г., заключенного между Управлением  Роснедвижимости по Кемеровской области (заказчик) и Федеральным государственным унитарным предприятием Федеральный кадастровый центр «Земля» (исполнитель).

В соответствии с пунктами 1.1, 1.2  государственного контракта исполнитель принимает на себя обязательства по выполнению работ по теме «Выполнение работ по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории  Кемеровской области» путем сдачи результата  выполненных работ , а заказчик обязуется принять работы и оплатить их. Объем работ определяется техническим заданием.

Требования к работам и их содержание, являющиеся предметом контракта определяются согласованным сторонами техническим заданием (приложение №1), которое является неотъемлемой частью контракта (пункт 2.2 государственного контракта).

Проанализировав положения  пункта 2.2.5 Методических указаний, пунктов 9.1, 9.2, 9.4, 9.5, 9.8 Административного регламента, исходя  из пункта 4.2.2 технического задания в содержание  работ, выполняемых ФГУП ФКЦ «Земля», в которые входит сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков по каждому виду разрешенного использования из источников информации, содержащих сведения доказательственного значения; сбор и проверка достаточности  рыночной информации осуществляется в соответствии с пунктами 4.2.5, 4.2.6 технического задания, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что Управление Роснедвижимости по Кемеровской области проводит проверку отчета на соответствие условиям технического задания , а Роснедвижимость - Методическим указаниям , которые  определяют порядок сбора  рыночной информации.

Представленный  в материалы дела протокол предварительной оценки отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Кемеровской области от 11.11.2008г. , составленный начальником  отдела кадастровой оценки Управления Роснедвижимости соответствующим  условиям технического задания, вместе с тем, согласно протокола  предварительная проверка отчета  проводилась по следующим параметрам: наличие копии государственного контракта (с техническим заданием) в составе отчета, соответствие технического задания  документации, утвержденной 12.03.2008г., соответствие отчета типовой форме отчета, утвержденной Роснедвижимостью,  наличие файлов без данных специального программного обеспечения, необходимых подписей на титульном листе , информации в тексте отчета  об исполнителях работ, перечня и копий документов по организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории субъекта РФ, анализа рынка земельных участков , объектов недвижимости в тексте отчета , необходимых папок и таблиц, заполненность папок и таблиц.

Акт проверки отчета об определении  кадастровой стоимости земельных участков №2 от 24.11.2008г. содержит сведения об исполнителе и заказчике работ , о прохождении предварительной проверки, о должностных лицах, проводящих проверку отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков.

При этом,  при отсутствии определения состава факторов стоимости, сбора сведений о значении соответствующих факторов, сбора рыночной информации, осуществление расчета кадастровой стоимости  без учета статического анализа рыночных цен; отсутствии надлежащего контроля за ходом проведения работ и надлежащей  их проверки, суд первой инстанции  пришел к обоснованному выводу  о наличии оснований  для признания результата кадастровой оценки недостоверным, а действий Роснедвижимости (г.Москва) и Управления Роснедвижимости по Кемеровской области  по формированию в государственном кадастре недвижимости недостоверных сведений  о кадастровой  стоимости спорного земельного участка незаконными, нарушающими права ЗАО ФСК «Кузбасстрой», связанные с уплатой установленного законодательством земельного налога.

Оценив в порядке ст. 71 АПК РФ, исходя из ч. 5 ст. 200 АПК РФ, арбитражный суд пришел к правомерному выводу о непредставлении  ФГУП «ФКЦ «Земля», Росреестром, Управлением Росреестра убедительных доказательств, свидетельствующих о соблюдении требований Методических указаний № 39 при проведении государственной кадастровой оценки земель и осуществлении в надлежащем порядке административных процедур по проверке Отчета требованиям федерального законодательства, регулирующего правоотношения в сфере государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов; доказательств сбора достоверной и достаточной рыночной информации для расчета удельного показателя кадастровой стоимости и кадастровой стоимости земельного участка, в том числе цен сделок; цен предложения; цен спроса, иной рыночной информации, использования при подготовке Отчета сведений из официальных реестров, содержащих сведения о сделках с объектами недвижимости, данных средств массовой информации, в том числе официальных сайтов предприятий, организаций, размещающих объявления о рынке недвижимости, в материалы дела не представлено, соответствующие материалы и распечатки не представлены.

Судом также дана надлежащая правовая оценка отчета ООО «Группа комплексных решений» №1/ГКР/140-025д «Об оценке рыночной стоимости гипотетических земельных участков, предназначенных для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, расположенных по адресу: РФ, Кемеровская область, г. Кемерово», в котором отсутствуют данные, позволяющие идентифицировать объекты-аналоги, отсутствуют характеристики объектов-аналогов, позволяющие сопоставить их с земельным участком заявителя.

Кроме того, судом учтено, что проверку отчета согласно  акта проверки отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков от 24.11.2008 №2, проводил начальник управления оценки ФГУП ФКЦ «Земля» Ковалев Д.В.; сведений о должностных лицах Роснедвижимости, осуществивших проверку отчета на соответствие Методическим указаниям № 39, акт проверки не содержит.

В связи с чем, оценив с  иными доказательства в совокупности, обоснованно указал на не проведение проверки отчета должностными лицами Роснедвижимости на соответствие Методическим указаниям №39 и в нарушение положений Административного регламента.

Доводы ФГУП ФКЦ «Земля» о  неверном способе защиты  своих прав Обществом, не принимаются, исходя разъяснений, содержащихся в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в соответствии с которым если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).  

Учитывая, отсутствие в деле достаточных доказательств использования при определении кадастровой стоимости земельного участка рыночной информации, а также обстоятельств, подтверждающих определение кадастровой оценки с учетом статистического анализа рыночных цен, суд первой инстанции дал правильную оценку протоколу предварительной оценки отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков от 11.11.2008г., а также акту проверки №2 от 24.11.2008г., формальное соблюдение при составлении которых требований Административного регламента, не свидетельствует о правомерности произведенной оценки,