Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2010 по делу n 07АП-9096/10. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

Пунктом 11 Правил установлено, что методические указания по государственной кадастровой оценке земель и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти.

            Приказом Минэкономразвития РФ от 15 февраля 2007 года № 39 утверждены Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов (далее - Методические указания).

            Порядок определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов урегулирован разделом 2 Методических указаний.

            В соответствии с пунктом 2.2.1 данных Методических указаний расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования земель, указанных в подпунктах 1.2.1 - 1.2.10 настоящих Методических указаний, осуществляется на основе построения статистических моделей.

            Однако, доказательств, свидетельствующих о том, что указанный в подпунктах 1.2.1 - 1.2.10 Методических указаний порядок построения статистической модели соблюдён, в том числе, определён состав факторов стоимости, проведён сбор сведений о значении этих факторов, проведён сбор рыночной информации, а также расчёт кадастровой стоимости с учётом перечисленных элементов, в материалы дела не представлено.

            Заинтересованными лицами не представлено данных, свидетельствующих о том, что при проведении оценки земельных участков была собрана достаточная и достоверная информация о земельных участках, необходимая для проведения государственной кадастровой оценки земель, а кадастровая оценка проведена на основании статистического анализа рыночных цен, как того требует пункт 5 Правил.

            Пункт 2.2.5 Методических указаний в целях определения достоверности собранной рыночной информации предписывает провести ее статистический анализ. На основании статистического анализа рыночной информации определяется и устраняется информация об объектах-аналогах с выбросами в значениях рыночной стоимости и (или) значениях факторов стоимости, обеспечивается непротиворечивость и интерпретируемость рыночной информации, используемой для построения статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, проверяется репрезентативность выборки и выбираются факторы стоимости для построения статистических моделей.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что в качестве исполнителя работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в Кемеровской области Управлением в соответствии с требованиями, установленными ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд», было привлечено ФГУП «ФКЦ «Земля» на основании государственного контракта от 29.06.2007 г. № 140.

            ФГУП «ФКЦ «Земля» на основании договора от 25.08.2007 г. № 1/ГКР/140 на проведение работ по оценке привлекло ООО «Группа комплексных решений», которое произвело оценку рыночной стоимости и представило отчет № 1/ГКР/140-023д об оценке рыночной стоимости гипотетических земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, расположенных по адресу: Российская Федерация, Кемеровская область, г. Кемерово.

Судом первой инстанции обоснованно указано, что доказательства, свидетельствующие о том, что указанный в Методических указаниях № 39 порядок построения статистической модели при определении кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов на территории Кемеровской области, к числу которых относился и земельный участок заявителя до уточнения его площади, был соблюден, в том числе, определен состав факторов стоимости, произведен сбор сведений о значении этих факторов, произведен сбор рыночной информации, а также расчет кадастровой стоимости с учетом перечисленных элементов, в представленных в суд материалах отсутствуют.

Из представленных в суд материалов усматривается и не опровергается участвующими в деле лицами, что при построении статистической модели расчета кадастровой стоимости ФГУП «ФКЦ «Земля» использовало только 2 из возможных 56 факторов, влияющих на данную стоимость, без указания на причину, по которой остальные факторы не были приняты во внимание при построении данной модели.

Порядок проверки результатов работ по определению кадастровой стоимости земельных участков установлен Административным регламентом, утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 28.06.2007 № 215.

В соответствии с пунктом 8.1 Административного регламента контроль за ходом выполнения работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации осуществляется Управлением.

Порядок проверки результатов работ по определению кадастровой стоимости земельных участков установлен пунктом 9.5 Административного регламента, согласно которому в случае соответствия состава отчета условиям технического задания Управление представляет один экземпляр отчета на проверку в Федеральную службу кадастра и картографии.

Федеральная служба кадастра и картографии производит проверку отчета на соответствие методическим указаниям и принимает решение, которое оформляется актом проверки (пункт 9.8).

Согласно материалам дела отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Кемеровской области (в представленном виде) не содержит описание расчетов, расчеты и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки земельного участка с кадастровым номером 42:24:0201002:882 и 42:24:0201002:885, что не соответствует пункту 9.2 Административного регламента.

На основании изложенного, следует, что не представлено достаточных сведений об используемых исходных данных, которые позволили бы оценить их достоверность и объективность, сделать вывод о наличии оснований для расчета как удельного показателя кадастровой стоимости земли в размере 5523,94 руб.  за кв.м., так и государственной кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 42:24:0201002:882 и 42:24:0201002:885 в размере, определенном до уточнения площади земельного участка, следовательно, не доказано, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:24:0201002:882  площадью 7784 кв.м. в сумме 43001000,45 руб., и земельного участка с кадастровым номером 42:24:0201002:885  площадью 5517 кв.м. в сумме 30476295,09 руб., внесенная Управлением в государственный кадастр недвижимости, определена на основе результатов государственной оценки земель, то есть с соблюдением требований, предъявляемых к такой оценке.

Вместе с тем, в материалах дела имеется отчет ООО НПФ «Инком-Прайс» (оценочной организации, с которой заявитель заключил договор для определения рыночной стоимости земельного участка) от 30.04.2010 № 04/20-10, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:24:0201002:882  площадью 7784 кв.м.  составляет 9033000 руб., земельного участка 42:24:0201002:885  площадью 5517 кв.м. составляет 6403000руб., то есть государственная кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость, определенную независимым оценщиком.

Что касается действий Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по формированию в государственном земельном кадастре недостоверных сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером  42:24:0201002:882, 42:24:0201002:885 в размере 43 001 000, 45 руб., 30 476 295, 09 руб.., расположенных по адресу: г. Кемерово, ул. Терешковой, д.39, и удельном показателе кадастровой стоимости в размере 5523,94 кв.м., суд апелляционной инстанции считает необходимым пояснить следующее.

   Содержание административной процедуры «проверка результатов работ по определению кадастровой стоимости земельных участков», в части действий Управления регламентировано пунктами 9.4., 9.5., 9.6., 9.7. Административного регламента.

   Из указанных норм следует, что при проверке Отчета Управление обязано, в том числе, оценить Отчет на предмет соответствия последнего законодательству об оценочной деятельности, и в случае несоответствия Отчета таковому сделать вывод о несоответствии Отчета техническому заданию и совершить действия, предусмотренные пунктом 9.7. Административного регламента.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, акт проверки отчета от 24.11.2008 в разделе 6 содержит сведения о должностном лице Роснедвижимости, осуществившего проверку отчета, которым являлся Ковалев Д.В. - начальник управления оценки ФГУП «ФКЦ «Земля», т.е. фактически отчет проверило лицо, которое проводило оценку и утвердило соответствующий отчет. При изложенных обстоятельствах суд принимает как состоятельный довод заявителя о том, что в данном случае имеет место нарушение пункта 9.8 Административного регламента, поскольку проверка результатов отчета была осуществлена неуполномоченным на то лицом.

Исполняющий обязанности директора ФГУП «ФКЦ «Земля» Фомин Н.П. (утвердивший отчет) и начальник оценки ФГУП «ФКЦ «Земля» Ковалев Д.В., должностными лицами Роснедвижимости не являются. Обратного государственными органами, участвующими в деле, в порядке части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ не доказано. О невозможности представления соответствующих доказательств по независящим от Управления и Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии, причинам не заявлено, не представлено каких-либо доказательств, свидетельствующих об обратном.

Согласно определении Верховного Суда Российской Федерации по делу №КАС09-691 от 11.02.2010, в рамках которого оспаривался пункт 5 Приложения №7 к Административному регламенту, по своему содержанию данный пункт является ясным и определенным, не вызывающим никаких сомнений при его толковании, из его буквального толкования однозначно следует, что проверку отчета должны производить должностные лица Роснедвижимости, а не представители оценщика. Не предусматривает указанный пункт и возможности передачи полномочий по проверке отчета исполнителю работ по государственной кадастровой оценке земли.

Апелляционный суд соглашается с мнением суда первой инстанции, что процедура утверждения кадастровой оценки земельных участков является многоступенчатой и многостадийной, каждый этап и стадия утверждения отчета должен соответствовать действующему законодательству, в противном случае утверждение отчета ведет к нарушению прав и законных интересов владельца земельного участка, в том числе, связанных с исполнением обязанностей налогоплательщика и уплачивать в бюджет только законно установленные налоги и сборы.

            С учетом изложенного, незаконными являются действия Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по формированию в государственном земельном кадастре недостоверных сведений о кадастровой стоимости земельного участка, выразившиеся в осуществлении ненадлежащей проверки Отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Кемеровской области, в направлении сведений о кадастровой стоимости земельных участков в Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Кемеровской области в отношении земельных участков с кадастровым номером  42:24:0201002:882, 42:24:0201002:885 в размере 43 001 000, 45 руб., 30 476 295, 09 руб., расположенных по адресу: г. Кемерово, ул. Терешковой, д.39, и удельном показателе кадастровой стоимости в размере 5523,94 кв.м.,

Росреестр и Управление Росреестра обоснованно указали в апелляционной жалобе о том, что действующим законодательством не устанавливается сопоставимость кадастровой стоимости и рыночной, а также запрет превышения кадастровой стоимости над рыночной стоимостью, возможность утверждения органом исполнительной власти рыночной стоимости земель и внесение таких сведений в государственный кадастр недвижимости. Однако, как обоснованно указал суд первой инстанции, Росреестром и Управлением Росреестра не представлено доказательств, свидетельствующих о наличии обстоятельств, на основании которых кадастровая стоимость земельного участка была определена исполнителем работ в размере, превышающем его рыночную стоимость в 2 раза, а также о том, что те или иные критерии, относящиеся к данному земельному участку, позволили определить кадастровую стоимость данного участка с превышением рыночной стоимости именно в указанном соотношении.

Ссылка Управления на то, что кадастровая стоимость определена по состоянию на 01.01.2007, в то время как рыночная стоимость по представленному заявителем отчету оценщика от 30.04.2010 № 04/20-10 судом также не принимается, поскольку в ходе    судебного разбирательства заинтересованными лицами не представлено доказательств,    свидетельствующих о наличии объективных обстоятельств для указанного несоответствия в стоимости, в том числе - с учетом периода ее определения.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы не подтвердились.

В целом доводы апелляционной жалобы основаны на неправильном толковании норм права, не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого решения, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.   

При изложенных обстоятельствах принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

На основании  изложенного, руководствуясь статьями 110, 156, пунктом 1статьи 269, 270, 271  Арбитражного  процессуального кодекса  Российской Федерации, апелляционный  суд,    

П О С Т А Н О В И Л:

            Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 01.09.2010 по делу                     №А27-10111/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области- без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий                                                        Павлюк