Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2010 по делу n А27-8471/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки 24.

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск                                                                Дело № 07АП-9440/10 (А27-8471/2010)

«06» декабря 2010 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 22.11.2010

Полный текст постановления изготовлен 06.12.2010

Седьмой арбитражный апелляционный суд

в составе: председательствующего Терехиной И. И.

судей:   Кресса В.В., Ярцева Д.Г.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Есиповым А.С.,

при участии в судебном заседании:

от истца:                 Байер В.А. по дов. от 25.08.2008, 

от ответчика:          Усаниной О.А. по дов. от 12.11.2010,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу предпринимателя Посниковой Татьяны Анатольевны на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 24.08.2010 по делу №А45-13775/2010 (судья Команич Е.А.) по иску Комитета  по управлению муниципальным имуществом города Юрги к предпринимателю  Посниковой Татьяны Анатольевны  о  взыскании  187 541,48  руб.

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Юрги (далее КУМИ) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ (л.д.49-50), о взыскании с предпринимателя Посниковой Татьяны Анатольевны 210 529,09 руб., в том числе: задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения №1465 от 24.04.2006 в размере 92 994,9 руб.; платежа на проведение модернизации, реконструкции и обустройства муниципального нежилого фонда в размере 5 998,56 руб.; пени в размере 106 975,79  руб.; штрафа в размере 4 559, 84 руб.

Решением Арбитражного суда  Кемеровской области от 24.08.2010 исковые требования удовлетворены частично: с предпринимателя в пользу  Комитета по управлению муниципальным имуществом города Юрги взыскано 118 553,3 руб., в том числе задолженность по арендной плате в сумме 92 994,9 руб.; платеж на проведение модернизации в размере 5 998, 56 руб.; штраф в размере 4 559,84 руб.; пени в размере 15 000 руб. В удовлетворении оставшейся части исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда,  предприниматель Посникова Т.А.  подала апелляционную жалобу, в которой просит его отменить и отказать в удовлетворении иска в части пени, штрафа платежа на модернизацию в полном объеме, удовлетворении требования по арендной плате частично, ссылаясь, в том числе на то, что:

- она по сути произвела неотделимые улучшения помещения, в результате чего увеличилась его коммерческая привлекательность; затраты на проведение работ составили около 300 000 руб.;  понесенные  расходы на реконструкцию значительно превышают  арендные платежи, улучшения являются неотделимыми, следовательно, арендодатель убытков не  понес;

- требование истца в части взыскания платежа на проведение модернизации, реконструкции и обустройства  муниципального нежилого фонда является необоснованным и изначально противоречащим действующему законодательству;

- требование  об уплате штрафа  не основано на законе, противоречит ему, предусмотренная договором неустойка и ее взыскание, исключает  возможность применения дополнительных  материальных взысканий.   

В судебном заседании представитель ответчика поддержала доводы апелляционной жалобы, настаивала на ее удовлетворении, представила дополнение к апелляционной жалобе, в котором указала на незаключенность договора в связи с отсутствием в материалах дела информации о его регистрации. 

КУМИ в отзыве на апелляционную жалобу, его представитель в судебном заседании с ее доводами не согласились, считая их несостоятельными,  поскольку согласно п.2 ст.616 ГК РФ, п.2.2.4 договора аренды нежилого помещения в обязанности арендатора входит своевременно производить за свой счет текущий и капитальный ремонт; в соответствии с п.3.1.2 договора аренды арендатор принял на себя обязательство по оплате   платежа на проведение модернизации, реконструкции и обустройства  муниципального нежилого фонда, сдаваемого в аренду; пени начисляется за просрочку внесения арендных платежей; штраф в размере 10% от суммы годовой арендной платы предусмотрен п.4.2 договора за не выполнение обязательств, предусмотренных договором.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со ст. 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции от 24.08.2010, апелляционный суд считает его не подлежащим отмене.

Материалами дела установлено, что между КУМИ (арендодатель) и предпринимателем Посниковой Т.А. (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения №1465 от 24.04.2006 с  дополнительными соглашениями к нему  от 16.01.2007, от 25.11.2008 (л.д.7 -13).

По условиям договора:

- арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду  нежилые помещения 1-го этажа, расположенные по адресу: г. Юрга, ул. Московская, 50, для использования под парикмахерскую - 28,8 кв.м. (п.1.1);

- срок действия договора устанавливается с 01.05.2006 по 01.04.2007 (п.1.2);

- арендатор обязан: своевременно производить за свой счет текущий и капитальный ремонт помещения; своевременно вносить арендную плату, платеж на проведение  модернизации, реконструкции и обустройства  муниципального нежилого фонда, сдаваемого в аренду (п.п.2.2.4, 2.2.7, 3.1);

- арендная плата составляет 2 548 руб., из них 2 159,42  руб. арендатор оплачивает непосредственно арендодателю, а 388,7 руб.  – в бюджет в качестве НДС в соответствии с п.3 ст. 161 Налогового кодекса РФ (3.1.1);

-  в случае не внесения арендатором суммы арендной платы (п.3.1) в срок, установленный п.3.2. договора, начисляется пеня в размере 0,7 % от арендной платы за каждый день просрочки (п.4.1);

- за невыполнение обязательств, предусмотренных настоящим договором,  арендатор уплачивает  штраф в размере 10 % от суммы годовой арендной платы (п.4.2).

По истечении срока действия договор, по обоюдному согласию сторон, пролонгировался.

В соответствии с дополнительным соглашением от 25.11.2008 к договору размер арендной платы с 01.12.2008  согласован сторонами в сумме 3 845,22 руб. из них 3 258,66  руб. подлежало  оплате арендодателю, а 586, 56 руб. – в бюджет соответственно;  с  01.06.2009 размер аренды  составил 4 483, 85 руб., с уплатой 3 799,87 руб. - арендодателю, 683,98 руб.  – в бюджет. Размер неустойки с 01.12.2008  составил 0,3 % от суммы задолженности по арендной плате за каждый день просрочки.

Согласно п.п.3.1.2, 3.2 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 16.01.2007) платеж на проведение модернизации, реконструкции и обустройства муниципального нежилого фонда, сдаваемого в аренду, составляет 749,82 руб.; оплата  его производится ежемесячно, не позднее 25 – го числа текущего месяца.

Ненадлежащее исполнение предпринимателем Посниковой Т.А. обязательств по внесению арендных платежей и платежа на проведение модернизации, реконструкции и обустройства муниципального нежилого фонда, сдаваемого в аренду, явилось основанием для обращения КУМИ  в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования с применением  положений ст. 333 ГК РФ в отношении неустойки, суд первой инстанции исходил из обоснованности исковых требований, т.к. они подтверждены материалами дела, ответчик по существу не оспорил.

Апелляционный суд считает решение суда о взыскании суммы задолженности, пени и штрафа соответствующим действующему законодательству  и фактическим обстоятельствам дела.

В силу ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения договора не допускается.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Материалами дела подтверждено, что в связи с несвоевременным внесением арендной платы и платежей на проведение модернизации,  реконструкции и обустройства муниципального нежилого фонда, сдаваемого в аренду, у предпринимателя Посниковой Т.А. образовалась задолженность в сумме 92 994,9 руб. по внесению арендной платы, начисленной  за период с 01.04.2008 по 31.07.2010, а также задолженность на проведение модернизации, реконструкции и обустройства  в сумме 5 998,56 руб.  за период с 01.04.2008 по 30.11.2008.

При рассмотрении дела факт пользования нежилым помещением по адресу: г. Юрга, ул. Московская, 50, ответчиком не оспаривался. Между тем, доказательств оплаты внесения платежей в размере, сроки и порядке, установленном договором, предпринимателем не представлено, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате в сумме  92 994,9 руб. и  платежа на проведение модернизации в размере 5 998, 56 руб.

Возражения  предпринимателя против взыскания с него заявленной суммы со ссылкой на проведение им неотделимых улучшений нежилого помещения стоимостью около 300 000 руб. подлежат отклонению.

В соответствии со ст.410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Ответчик не представил надлежащих доказательств заключения между сторонами двустороннего соглашения о погашении долга либо направления истцу заявления о зачете с приложением к нему обосновывающих первичных документов до предъявления настоящего иска.

После предъявления к должнику иска не допускается прекращение обязательства зачетом встречного однородного требования в соответствии с нормами ст. 410 ГК РФ. Ответчик может защитить свои права лишь предъявлением встречного искового требования, направленного к зачету первоначального требования.

Между тем, при  рассмотрении настоящего спора встречный иск ответчиком не был предъявлен,  следовательно, документы, приложенные к апелляционной жалобе, в качестве доказательств несения расходов предпринимателем, не могут быть приняты во внимание.

К тому же, как правильно отметил  истец в отзыве на апелляционную жалобу, по условиям заключенного между сторонами договора, проведение текущего и капитального ремонта возложено на арендатора (ответчика по настоящему иску).

Несостоятельным является и довод ответчика о незаключенности договора  аренды нежилого помещения №1465 от 24.04.2006 в связи с отсутствием регистрации.

В соответствии с п.1 ст. 610, п.2 ст.621  ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. В случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно ч.2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации,

При  подписании договора аренды нежилого помещения №1465 стороны установили срок его действия с 01.05.2006 по 01.04.2007. После истечения указанного срока предприниматель продолжала пользоваться нежилым помещением, без определения даты окончания срока пользования,  что свидетельствует о возобновлении договора  на тех же условиях, но на неопределенный срок.

При таких обстоятельствах,  договор аренды заключен на срок  менее года инее подлежит государственной регистрации.

Нельзя признать обоснованными и ссылки предпринимателя Посниковой Т.А. на то, что взыскание платежа на проведение модернизации, реконструкции и обустройства  муниципального нежилого фонда является необоснованным и противоречит действующему законодательству, а взыскание   штрафа  за его неуплату не основано на законе, т.к. предусмотренная договором неустойка и ее взыскание, исключает  возможность применения дополнительных  материальных взысканий.   

Исходя из предусмотренной ст. 421 ГК РФ нормы о свободе договора, стороны согласовали условие о внесении  платежа на проведение  модернизации, реконструкции и обустройства  муниципального нежилого фонда, сдаваемого в аренду,  и специальную ответственность виде уплаты штрафа в размере 10 % от суммы годовой арендной платы.

Бесспорных доказательств несоответствия данных положений действующим нормам права, подателем жалобы не представлено и, учитывая, к тому же, что  применение ответственности в виде предусмотренных договором неустойка и штраф предполагается за  нарушение арендатором различных обязательств.  

По правилам п.1 ст.333 ГК РФ, а также п. 42 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ №6/8 от 01.07.1996, подлежащая уплате неустойка может быть уменьшена судом, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Суд, установив реальное соотношение предъявленной неустойки и последствий невыполнения должником обязательства по договору,  обоснованно применил положения  ст.333 ГК РФ, снизив  размер неустойки за неуплату  арендных платежей  с 106 975,79  руб. до 15 000 руб.  и взыскал указанную сумму с  предпринимателя Посниковой Т.А.,  наряду со штрафом за нарушение срока уплаты платежа на проведение  модернизации, реконструкции и обустройства  муниципального нежилого фонда, сдаваемого в аренду,  в сумме 5 998, 56 руб.

Принимая во внимание изложенное, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе согласно ч.ч.1,5  ст. 110 АПК РФ относятся на ответчика.

Руководствуясь п.1 ст. 269,  ст.ст. 110, 271 АПК РФ, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кемеровской области от 24.08.2010 по делу №А27-8471/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий                                                         И.И.Терехина

Судьи                                                                                           В.В. Кресс   

                                                                                                      Д.Г. Ярцев