Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2010 по делу n 07АП-9927/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Набережная реки Ушайки, 24, г. Томск, 634050

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск                                                                                      Дело № 07АП-9927/2010

(№А45-14279/2010)

Резолютивная часть постановления объявлена 06 декабря 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 декабря 2010 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд

в составе: председательствующего Емашовой Л.Н.,

судей: Логачева К.Д., Усенко Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Винниковой А.Н.,

при участии:

от истца: без участия (извещен),

от ответчика: без участия (извещен),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу некоммерческого партнерства  «АКАДЕМЖИЛСТРОЙ-1»

на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 16.09.2010 (судья Лузарева И.В.) по делу №А45-14279/2010

по иску некоммерческого партнерства  «АКАДЕМЖИЛСТРОЙ-1»

к Мэрии города Новосибирска

об изменении договора аренды земельного участка от 28.02.2007 №58899,

УСТАНОВИЛ:

Некоммерческое партнерство «АКАДЕМЖИЛСТРОЙ-1» обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к мэрии города Новосибирска об изменении договора аренды земельного участка от 28.02.2007 №58899.

Исковые требования обоснованы ссылками на статьи 451, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы изменением существенных обстоятельств, а именно определением об обеспечении иска от 06.09.2007, согласно которому было приостановлено действие разрешения, выданного истцу на строительство №Ru5433000-156, до вступления решения в законную силу.

Истец просил суд внести в последнее предложение пункта 2.2 договора аренды земельного участка от 28.02.2007 №58899 слова: «за следующим исключением: даты, с которых начинается применение корректирующих коэффициентов Кдоп = 1,7 и Кдоп = 3,4, переносятся на 212 календарных дней на 28 сентября 2009 года и 28 сентября 2010 года».

Решением от 16.09.2010 суд отказал в удовлетворении исковых требований, придя к выводу об отсутствии обстоятельств, являющихся основанием для внесения изменений в договор аренды земельного участка.

В апелляционной жалобе некоммерческое партнерство «АКАДЕМЖИЛСТРОЙ-1», ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права, просит отменить решение Арбитражного суда Новосибирской области от 16.09.2010, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Заявитель апелляционной жалобы указывает, что увеличение арендной платы истцом признавалось и допускалось исключительно при одновременном признании и допущении того, что осуществление строительства будет бесперебойным в течение всего срока договора – без изъятия из него периода приостановления строительства длительностью 212 дней. По мнению подателя жалобы, в отсутствие в земельном законодательстве Российской Федерации норм, регулирующих изложенные   в иске фактические обстоятельства дела, применяются нормы гражданского законодательства в соответствии с частью 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации. Суд неверно применил положения части 1 статьи 451, части 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации.

Отзыв на апелляционную жалобу  ответчиком не представлен.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрел дело в отсутствие не явившихся  представителей сторон, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения Арбитражного суда Новосибирской области от 16.09.2010  в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела,  распоряжением мэра города Новосибирска от 30.09.2005 №7738-р утвержден проект границ земельного участка из земель поселений площадью 7,1027 га для строительства жилых домов с объектами общественного назначения по проспекту Академика Коптюга в Советском районе города Новосибирска.

На основании распоряжения мэра города Новосибирска от 30.09.2005 № 7738-р, распоряжением мэра города Новосибирска от 28.02.2007 №1248-р некоммерческому партнерству «АКАДЕМЖИЛСТРОЙ-1» предоставлен в аренду сроком на два года земельный участок для строительства жилых домов с объектами общественного назначения и распределительного пункта со встроенной трансформаторной подстанцией по проспекту Академика Коптюга в Советском районе города Новосибирска.

28.02.2007 между некоммерческим партнерством  «АКАДЕМЖИЛСТРОЙ-1» (арендатор) и мэрией города Новосибирска (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка №58899, согласно которому арендатору предоставлен во временное пользование сроком до 28.02.2009 земельный участок с кадастровым номером 54:35:091505:0005 для строительства жилых домов с объектами общественного назначения и распределительного пункта со встроенной трансформаторной подстанцией по проспекту Академика Копюга.

Исходя из пунктов 1.1, 1.3, 7.1 договора аренды земельного участка от 28.02.2007 №58899, арендатору передан земельный участок площадью 71 027 кв.м., с кадастровым номером 54:35:091505:0005 для строительства жилых домов с объектами общественного назначения и распределительного пункта со встроенной трансформаторной подстанцией по проспекту Академика Коптюга в Советском районе города Новосибирска.

В пункте 2.1 договора аренды земельного участка от 25.02.2007 №58899 определено, что порядок взимания и размер арендной платы по договору определяется ежегодно в соответствии с порядком определения размера и внесения арендной платы за землю в городе Новосибирске, утвержденным решением городского Совета от 25.10.2005 №106. Арендная плата является обязательным бюджетным платежом.

Расчет размера арендной платы на момент заключения договора приводился в приложении №2 к договору и составлял 7 17 2 305,42 руб. в год.

В пункте 2.2 договора аренды земельного участка от 28.02.2007 №58899 стороны установили, что размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения ставок) арендной платы федеральным, областным или городским нормативно-правовым актом без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в договор.

Дополнительным соглашением от 25.02.2009 №1 к договору аренды земельного участка от 28.02.2007 №58899 срок действия договора продлен до 28.02.2011.

Договор аренды земельного участка от 28.02.2007 №58899 с дополнительным соглашением к нему зарегистрированы  в Управлении Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области.

Уведомлением от 25.11.2009 №20-8278 мэрия города Новосибирска сообщила некоммерческому партнерству «АКАДЕМЖИЛСТРОЙ-1»  о доначислении арендной платы за пользование земельным участком в сумме 3 352 230,36 руб. в связи с началом применения коэффициента Кдоп, равного 1,7, с 28.02.2009.

Письмом от 01.03.2010 №31-35852 мэрия города Новосибирска направила некоммерческому партнерству «АКАДЕМЖИЛСТРОЙ-1»  проект дополнительного соглашения №2 с приложением №4, 8, в примечании которого указано о начале применения коэффициента Кдоп, равного 3,4, с 28.02.2010.

Считая, что после заключения договора аренды земельного участка от 28.02.2007 №58899 произошло существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, использование предоставленного для строительства земельного участка приостанавливалось на основании определения суда от 06.09.2007 длительностью 212 дней, некоммерческое партнерство «АКАДЕМЖИЛСТРОЙ-1» направило мэрии города Новосибирска письмо от 13.07.2010 №41/10, в котором арендодатель предложил арендатору в срок до 21.07.2010 изменить редакцию последнего предложения пункта 2.2 договора дополнением о переносе дат начала применения коэффициента Кдоп = 1,7 на 28.09.2009, а Кдоп = 3,4 на 28.09.2010.

Поскольку мэрия города Новосибирска письмом от 21.07.2010 №31-20333 сообщила об отказе внесения изменений в пункт 2.2 договора аренды земельного участка от 28.02.2007 №58899, предложенной некоммерческим партнерством «АКАДЕМЖИЛСТРОЙ-1», истец обратился с иском в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, пришел к выводу к выводу о том, что арендодатель не доказал существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора и наличие перечисленных в статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации условий.

Суд апелляционной инстанции считает данные выводы арбитражного суда соответствующими установленным по делу обстоятельствам и действующему законодательству.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Таким образом, лицо, требующее изменения действующего договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, и совокупность перечисленных в статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации условий.

Арбитражный суд первой инстанции посчитал недоказанным некоммерческим партнерством «АКАДЕМЖИЛСТРОЙ-1» наличие существенных изменений обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

В соответствии с пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается: в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка; в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Постановлением администрации Новосибирской области от 21.01.2008 №5-па утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно пункту 3 указанного положения, годовой размер арендной платы за использование земельного участка определяется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов по формуле: Ап = Кс х Кр х Ка х Кдоп, где: Ап - годовой размер арендной платы, в рублях; Кс - кадастровая стоимость предоставляемого в аренду земельного участка, определенная в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации; Кр - коэффициент, устанавливающий зависимость арендной платы от вида разрешенного использования земельного участка; Ка - коэффициент, устанавливающий зависимость арендной платы от категории арендатора; Кдоп - корректирующий коэффициент. Коэффициенты Кр, Ка и Кдоп утверждаются решением представительного органа муниципального района, городского округа.

Согласно приложению №3 к решению Совета депутатов города Новосибирска от 22.04.2008 №961 «Об утверждении коэффициентов, применяемых для определения годового размера арендной платы, установлении условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков на территории города Новосибирска, государственная собственность на которые не разграничена» в случае, если объекты недвижимости на предоставленном в соответствии с пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка, а также в случае превышения нормативного срока строительства прочих объектов недвижимости (за исключением индивидуальных и коллективных гаражей и овощехранилищ) корректирующий коэффициент (Кдоп) устанавливается в размере 1,7; земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка, корректирующий коэффициент (Кдоп) устанавливается в размере 3,4.

Поскольку по истечении трех лет с даты заключения договора, объекты недвижимости на предоставленном истцу земельном участке не введены в эксплуатацию, с 28.02.2009 и 28.02.2010, при расчете годового размера арендной платы по договору аренды земельного участка от 28.02.2007 №58899 подлежит применению корректирующий коэффициент в размере 1,7 и 3,4 соответственно, о чем арендодатель сообщил арендатору уведомлением от 25.11.2009 № 20-8278 и письмом от 01.03.2010 №31-35852.

Таким образом, некоммерческому партнерству «АКАДЕМЖИЛСТРОЙ-1»  на момент заключения договора аренды земельного участка от 28.02.2007 № 58899 было известно о возможном увеличении размера арендной платы в случае превышения сроков строительства (не введения объектов в эксплуатацию).

Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии  с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Ставки арендной платы являются регулируемыми ценами и стороны обязаны руководствоваться размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не вправе применять другой размер арендной платы. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый  размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Порядок определения размера арендной платы за использование