Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2010 по делу n 07АП-9281/10. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

стоимости земельного участка путем подстановки значений факторов стоимости земельного участка в статистическую модель расчета удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов;

- определяется кадастровая стоимость земельного участка путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на площадь земельного участка.

Причем, статистическая модель согласно пункту 2.2.1 этих же Методических указаний, утвержденных Приказом № 39, строится с учетом факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, сведений о значении таких факторов, группировки земельных участков на основе рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости.

Указанное, в свою очередь, согласуется с положениями пункта 5 Правил, предусматривающих осуществление государственной кадастровой оценки на основании статистического анализа, именно рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

Таким образом, расчет удельного показателя должен строиться на кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, определенной ФГУП «ФКЦ «Земля», основанной, в свою очередь, на сведениях о рыночной стоимости земельных участков, что должно быть отражено в отчете об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Кемеровской области.

Между тем, достаточных доказательств использования рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости при определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов материалы дела не содержат.

При таких обстоятельствах апелляционный суд приходит у выводу о недоказанности удельного показателя кадастровой стоимости, использованного при определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101018:224.

Как указано выше, кадастровая оценка произведена на основании Методических указаний, утвержденных Приказом № 39, результаты кадастровой оценки отражены в отчете об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Кемеровской области выполненном ФГУП «ФКЦ «Земля».

В соответствии с пунктом 2.2.2. Методических указаний, утвержденных Приказом № 39, состав факторов стоимости определяется для каждого вида разрешенного использования земельных участков в составе земель населенных пунктов на основе примерного перечня факторов стоимости и анализа информации о рынке недвижимости субъекта Российской Федерации. В состав факторов стоимости должны быть включены факторы стоимости, которые оказывают существенное влияние на стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов, состав факторов стоимости обосновывается.

Решением комиссии от 31.10.2008г. для 7-го вида разрешенного использования в г.Кемерово утверждено 43 фактора стоимости, оказывающих существенное влияние на стоимость земельных участков, однако в отчете о кадастровой стоимости состав факторов стоимости, при построении модели расчета кадастровой стоимости применено лишь 3 фактора, обоснование сокращения состава факторов в отчете отсутствует, так же как и анализ рынка недвижимости земель административных зданий Кемеровской области.

В соответствии с пунктом 2.2.5. Методических указаний, утвержденных Приказом № 39 для каждой сформированной группы земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется сбор достаточной и достоверной рыночной информации о земельных участках в разрезе факторов стоимости.

В случае недостаточности рыночной информации проводится сбор дополнительной рыночной информации, и (или) перегруппировка земельных участков в составе земель населенных пунктов, и (или) оценка рыночной стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов в составе данной группы с целью обеспечения достаточности рыночной информации, и (или) уточнение состава факторов стоимости.

Кроме того, в целях определения достоверности собранной рыночной информации предписывает провести ее статистический анализ. На основании статистического анализа рыночной информации определяется и устраняется информация об объектах-аналогах с выбросами в значениях рыночной стоимости и (или) значениях факторов стоимости, обеспечивается непротиворечивость и интерпретируемость рыночной информации, используемой для построения статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, проверяется репрезентативность выборки и выбираются факторы стоимости для построения статистических моделей.

Из отчета следует, что при анализе рынка по 2, 3, 4, 5, 7 и 9-му видам разрешенного использования на территории населенных пунктов Кемеровской области была выявлена недостаточность имеющейся информации об объектах-аналогах, и анализ ценовой ситуации показал, что не прослеживается однородная динамика цен по сегментам рынка. В целях обеспечения построения статистической значимости моделей была осуществлена дополнительная оценка объектов путем индивидуальной оценки их рыночной стоимости на основании действующего законодательства об оценочной деятельности. Копии отчетов об оценке рыночной стоимости земельных участков предоставляются в электронном виде в папке «Отчеты об оценке рыночной стоимости» Приложения 7. Результаты расчета рыночной стоимости объектов-аналогов вносятся в Таблицу 13 Приложения 7. Данные таблицы заполнены только для объектов-аналогов 2, 3, 5, 7 и 9 видов разрешенного использования, для которых стоимость рассчитывалась на основе индивидуальной оценки рыночной стоимости.

Из отчета о кадастровой стоимости следует, что единственным источником рыночной информации о земельных участках 7-го вида разрешенного использования в г.Кемерово является отчет о рыночной оценке земельных участков. Данный отчет выполни ООО «Группа комплексных решений», который построил его на основании сведений о рыночной стоимости «гипотетических» земельных участков.

Отчет является единственным источником рыночной информации, однако, не может быть использован как источник достоверной рыночной информации, в то время как сбор иной информации о рыночной стоимости земельных участков не осуществлялся, следовательно, кадастровая стоимость определена при отсутствии рыночной информации о земельных участках, рыночная информация о земельных участках и иных объектах недвижимости не использовалась при определении кадастровой стоимости.

В соответствии с пунктом 2.2.6. Методических указаний, утвержденных Приказом № 39, для каждой группы земельных участков в составе земель населенных пунктов в рамках видов разрешенного использования осуществляется построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости путем определения значений коэффициентов (параметров) модели. Построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется на основе сведений о рыночной стоимости и (или) рыночной информации о цене указанных земельных участков. Построенная статистическая модель расчета кадастровой стоимости должна удовлетворять допустимым уровням критериев, определяющих статистическую значимость моделей данного вида.

Из отчета о кадастровой стоимости можно установить лишь тип модели, на основании которой производился расчет кадастровой стоимости, - экспоненциальная модель, информация, подтверждающая соблюдение пункта 2.2.6. Методических указаний, утвержденных Приказом № 39, отсутствует.

В отчете о кадастровой стоимости отсутствует конкретная модель (математическая формула), путем подстановки значений о факторах стоимости в которую можно произвести понятный конкретный расчет кадастровой стоимости конкретного земельного участка. Также отсутствует подтверждение, что построенная статистическая модель выражает зависимость кадастровой стоимости земельного участка от значений факторов стоимости. Невозможно понять каким образом на основе рыночной стоимости была рассчитана кадастровая стоимость, каковы значения факторов и как они влияют на расчет кадастровой стоимости.

Таким образом, отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Кемеровской области не содержит описание расчетов, расчеты и пояснения к ним, обеспечивающих проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101018:224.

В материалах дела не имеется достаточных сведений об используемых исходных данных, которые бы позволяли как оценить их достоверность и объективность расчета удельного показателя кадастровой стоимости в размере 6252,12 руб., так и государственной кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101018:224 в размере 30 222 938,88 руб.

Между тем, в материалах дела имеется отчет ООО «Харвуд» № ОН/116-27-04-2010-2 от 29.04.2010, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101018:224 составляет 6911000 рублей, то есть, государственная кадастровая стоимость, определенная в размере 30 222 938,88 руб., значительно превышает рыночную стоимость, которая определена согласно отчету.

При этом, Управление Росреестра не оспорило величину рыночной стоимости.

С учетом изложенного, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что результат государственной кадастровой оценки земельного участка, проведенной ФГУП «Федеральный кадастровый центр «Земля», является недостоверным.

Тем не менее, недостоверная кадастровая оценка внесена в государственный кадастр недвижимости.

Как правильно указал в решении суд, указанное, имело место в связи с недостаточных контролем со стороны Управления Россреестра за ходом выполнения работ по государственной кадастровой оценке.

Содержание административной процедуры «проверка результатов работ по определению кадастровой стоимости земельных участков», в части действий Управления регламентировано пунктами 9.4., 9.5., 9.6., 9.7. Административного регламента.

Приказом Минэкономразвития РФ от 28.06.2007г. №215 утвержден Административный регламент Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по исполнению государственной функции «Организация проведения государственной кадастровой оценки земель» (далее - Регламент).

Из системного анализа положений Регламента следует, что только при условии соблюдения всех административных процедур государственная кадастровая оценка земель может быть признана проведенной, законной.

В соответствии с пунктом 4 Регламента исполнение государственной функции по организации проведения государственной кадастровой оценки земель включает следующие административные процедуры:

подготовка документов, регламентирующих проведение государственной кадастровой оценки земель в субъекте Российской Федерации;

формирование перечня подлежащих государственной кадастровой оценке земельных участков в субъекте Российской Федерации;

выбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации;

контроль за ходом выполнения работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации;

проверка результатов работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации и представление результатов государственной кадастровой оценки земель органу исполнительной власти субъекта Российской Федерации на утверждение;

утверждение результатов государственной кадастровой оценки земель органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации;

внесение сведений об экономических характеристиках земельных участков (сведений о кадастровой стоимости земельных участков) в государственный земельный кадастр;

определение кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков, прошедших государственный кадастровый учет, а также земельных участков, в отношении которых прошли государственный кадастровый учет текущие изменения, связанные с

изменением категории земель, вида разрешенного использования или уточнением площади земельных участков;

разъяснение результатов государственной кадастровой оценки земель.

Согласно пункту 8.1 Регламента контроль за ходом выполнения работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации осуществляется Управлением Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 9.4. Регламента проверка результатов работ по определению кадастровой стоимости земельных участков осуществляется Роснедвижимостью.

Согласно пункту 9.8. Регламента в срок не более одного месяца с даты получения от Управления Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации отчета Роснедвижимость производит его проверку на соответствие методическим указаниям и принимает одно из следующих решений, которое оформляется актом проверки.

В Акте проверки отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков №2, в строке сведения о должностных лицах, проводящих проверку отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков» указано, что проверку проводил начальник управления оценки ФГУП ФКЦ «Земля» Д.В. Ковалев.

Таким образом, отчет о кадастровой стоимости проверен лицом его составившим - ФГУП ФКЦ «Земля». Данный акт утвержден должностным лицом Роснедвижимости –Волчковой, однако, доказательств, проведения Роснедвижимостью проверки отчета не представлено.

Как указано выше в отчете об определении кадастровой стоимости отсутствует точное описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе физические свойства объекта оценки, количественные и качественные характеристики элементов, балансовая стоимость, что так же нарушает требования пункта 8 ФСО № 3 (Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 № 254); отчет не содержит оснований для проведения оценщиком оценки объекта; в отчете отсутствуют указания на примененные стандарты оценки, что так же нарушает требования пункта 8д ФСО № 3; в отчете отсутствует дата его утверждения руководителем организации исполнителя, как того требует форма отчета; проверка отчета осуществлена лицом его составившим.

Перечисленные выше нарушения, не были выявлены Управлением Росреестра при проведении контроля за ходом кадастровой, что свидетельствует о не соответствии действий Управления Росреестра требованиям Административного регламента и нарушении прав и законных интересов заявителя.

Управление настаивает на соблюдении административной процедуры при проведении кадастровой оценки, однако указанное не свидетельствует о возможности внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка определенной не в соответствии с требованиями