Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2008 по делу n 07-776/08. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки 24.

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск                                                                                   Дело №07-776/08

«28» февраля 2008 г.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего Л.Ф.Чеклюевой

судей Л.Е.Лобановой, В.В.Прозоровым

при ведении протокола судебного заседания судьей Чеклюевой Л.Ф.

с участием в заседании

без участия представителей сторон согласно ст. 156 АПК РФ

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ОАО «Уралтрансмехмонтаж»

на решение Арбитражного суда Новосибирской области  от «14» декабря 2007 г. по делу А45-12061/07-30/351 (судья А.А.Уколов)

УСТАНОВИЛ:

Департамент земельных и имущественных отношений г. Новосибирска обратился с иском о взыскании с ОАО «Уралтрансмехмонтаж» 331 229-34 руб. основного долга по арендной плате за период с 4 квартала 2005 года по 1 квартал 2007 года, а так же 74 150-31 руб. пеней за период с 10.01.06. по 28.06.07. согласно договору аренды земельного участка № 39440 от 1 ноября 2005 года.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области  от «14» декабря 2007 года исковые требования полностью удовлетворены. Не согласившись с решением Арбитражного суда первой инстанции, ОАО «Уралтрансмехмонтаж» просит его отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска ввиду расторжения договора аренды земельного участка № 39440 от 1 ноября 2005 года., послужившего основанием иска.

Департамент земельных и имущественных отношений г. Новосибирска в отзыве на апелляционную жалобу полагает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, ссылается на неправильное толкование ответчиком норм материального права и просит оставить жалобу без удовлетворения.

Исследовав материалы дела, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции от 21.11.07., суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.11.2005 между Департаментом земельных и имущественных отношений г. Новосибирска (Арендодатель) и ОАО «Уралтранстехмонтаж» (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка №39440 сроком на 10 (десять) лет; договор прошел установленную законом процедуру государственной регистрации.

Согласно п. 1.1 договора аренды земельного участка от 01.11.2005 № 39440, Арендатору передан земельный участок с кадастровым номером 54:35:082615:0036, с местоположением: город Новосибирск, Первомайский район, ул. 2-я Складская, д. 5/1, площадью 7 320 (семь тысяч триста двадцать) кв.м., для эксплуатации зданий конторы, склада РМХ, проходной.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ, ст. 65 ЗК РФ, п.п. 2.1, 2.3, 2.4.2, 4.2.6 договора аренды земельного участка от 01.11.2005 № 39440, ответчик (арендатор) обязан своевременно вносить арендную плату за землю ежеквартально равными частями не позднее первого числа первого месяца квартала, следующего за расчетным кварталом.

По состоянию на 29.06.2007 у арендатора имеется задолженность по арендной плате за период с 4 кв. 2005 по 1 кв. 2007 в сумме 331 229,34 (сорок четыре тысячи двести восемьдесят три) рубля шестьдесят шесть копеек.

На основании ст. 330 ГК РФ, п. 2.4.3. договора аренды земельного участка от 01.11.2005 № 39440, в случае неуплаты платежей в установленный срок, арендатор уплачивает арендодателю неустойку (пеню) за каждый день просрочки в размере 0,1 % от суммы задолженности за истекший квартал.

По состоянию на 29.06.2007 сумма начисленной ответчику неустойки (пени) составила - 74 150,31 (семьдесят четыре тысячи сто пятьдесят) рублей тридцать одна копейка за период с 10.01.2006 по 28.06.2007.

При заключении договора аренды земельного участка № 39440 от 1 ноября 2005 года стороны согласовали условие о расторжении этого договора с момента государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, от арендатора к другому лицу (п. 6.2 договора).

Податель апелляционной жалобы полагает договор расторгнутым в связи с заключением  договора купли-продажи имущества от 12 декабря 2005 года, согласно которому здание-склад РМХ общей площадью 957,30 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:35:082615:0036, с местоположением: город Новосибирск, Первомайский район, ул. 2-я Складская, д. 5/1, площадью 7 320 кв.м. передано в собственность ООО «Транс-Путь».

Согласно ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

Применительно к ст. 65 АПК РФ ответчик должен был представить суду первой инстанции доказательства государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости - здание-склад РМХ другому лицу. Такие доказательства в материалах дела отсутствуют.

Из изложенного следует вывод о том, что ответчик бездоказательно заявляет о расторжении договора аренды земельного участка от 01.11.2005 № 39440 в порядке, предусмотренном п. 6.2 договора, а так же ст.ст. 450 п. 2, 620 ГК РФ.

Кроме того, суд первой инстанции обоснованно указал на то, что отчуждение одного объекта недвижимости не влечет за собой прекращение арендного пользования ответчиком земельным участком, поскольку на земельном участке расположены иные объекты недвижимости (здания конторы, проходной), в отношении которых отсутствуют сведения о переходе права собственности иному лицу.

Вместе с тем, в силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Доказательства, подтверждающие возврат арендодателю арендованного имущества ответчик не представил, ввиду чего даже в случае расторжения договора при наличии оснований, предусмотренных ст. 622 ГК РФ, арендная плата должна взыскиваться с арендатора.

Довод подателя жалобы о ничтожности договора аренды земельного участка от 01.11.2005 № 39440 в части п. 1.4, предусматривающего, что земельный участок передается для эксплуатации зданий конторы, склада РМХ, проходной судом апелляционной инстанции откланяется ввиду следующего.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ ничтожная сделка противоречит закону или правовому акту. Податель жалобы не указал, какому закону противоречит п. 1.4 договора. Упомянутый пункт договора не содержит сведений о том, что названные объекты недвижимости находятся в собственности ответчика и это является условием предоставления земельного участка. Эксплуатация не предполагает обязательного наличия права собственности.

Кроме того, представленные подателем жалобы документы о приватизации  склада РМХ не исключают наличия у ответчика какого-либо права на остальные объекты, возникшего по иным основаниям.

Вывод суда первой инстанции о необходимости государственной регистрации расторжения договора аренды недвижимости является неправомерным, поскольку из содержания ст.ст. 450, 452 ГК РФ не следует, что государственная регистрация является элементом формы договора; нормы главы 34 ГК РФ так же не содержат требований об обязательной государственной регистрации соглашений о расторжении договора аренды.

Довод подателя апелляционной жалобы о том, что при принятии решения об удовлетворении исковых требований суд первой инстанции не учел того обстоятельства, что в отношении  ответчика 12 сентября 2005 года введена процедура наблюдения, а 27 января 2006 года открыто конкурсное производство (дело А60-20437/05-С11), ввиду чего по мнению ответчика с него не подлежат взысканию санкции, не принят судом апелляционной инстанции.

Как указано выше, обязательство ответчика из договора аренды по оплате аренды за 4 квартал 2005 года возникло 1 января 2006 года (п. 2.4.2.), т.е. после введения процедуры наблюдения.

В соответствии со статьей 5 Закона о банкротстве под текущими платежами понимаются денежные обязательства и обязательные платежи, возникшие после принятия заявления о признании должника банкротом, поэтому платежи, о взыскании которых заявлен иск, следует признать текущими.

В части взыскания неустойки, предъявленной за период с 10.01.2006 по 28.06.2007., то согласно п. 1 ст. 126 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» начисление неустоек (штрафов, пеней), процентов и иных финансовых санкций по всем видам задолженности должника прекращается с момента принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и открытия конкурсного производства.

В соответствии с разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда № 25 от 22.06.06. «при применении предусмотренной абзацем третьим пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве нормы о прекращении начисления с даты открытия конкурсного производства неустоек (штрафов, пеней), процентов и иных финансовых санкций по всем видам задолженности должника судам следует исходить из того, что это положение применяется как к требованиям, подлежащим включению в реестр требований кредиторов, так и к текущим требованиям, возникшим до открытия конкурсного производства.

Требования по пеням, начисленным в период конкурсного производства в отношении обязательных платежей, возникших после открытия конкурсного производства, удовлетворяются в том же порядке, что и основное требование об уплате недоимки, то есть в очередности, установленной пунктом 4 статьи 142 Закона о банкротстве» (п. 29).

Таким образом, установленный ст. 126 упомянутого закона мораторий на начисление неустоек и процентов по всем видам задолженности относится к совокупности долговых обязательств, образовавшихся до введения соответствующих процедур банкротства.

Из изложенного следует, что решение суда первой инстанции является обоснованным, принято при полном и всестороннем исследовании доказательств, которым дана правильная оценка. При таких обстоятельствах, оснований для отмены решения суда первой инстанции от 14 декабря 2007 не имеется.

Руководствуясь  ст.ст.269 п.1, 271, 110 АПК РФ, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Новосибирской области  от «14» декабря 2007 г. по делу А45-12061/07-30/351 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение 2 месяцев.

Председательствующий

Л.Ф.Чеклюева(___________________)

Судьи

В.В.Прозоров(___________________)

Л.Е.Лобанова(___________________)