Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2013 по делу n А03-19729/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки 24.

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск                                                                                       Дело №А03-19729/2012

«02» августа 2013г.

Резолютивная часть постановления объявлена 26.07.2013

Полный текст постановления изготовлен 02.08.2013

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего И.И. Терехиной,

судей О.Ю. Киреевой, Л.Е. Лобановой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.И. Хасанзяновым,

с участием представителей:

от истца:                  без участия (извещен),

от ответчика:          А.В. Мельникова,  приказ №1 от 11.01.2006,

от третьего лица:    без участия (извещен),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО «Пескарь» (07АП-4202/13) на решение Арбитражного суда Алтайского края от 09.04.2013 по делу №А03-19729/2012  (судья В.А. Зверева) по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Алейска Алтайского края (ИНН 2201008109, ОГРН 1082201000837) к ООО «Пескарь» (ИНН 2201006990, ОГРН 1062201000069), при участии третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю,  о расторжении договора, прекращении права собственности, ипотеки, признание права собственности, взыскании 2 169 200 руб.,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Алейска Алтайского края (далее Комитет) обратился в Арбитражный суд Алтайского края с иском, уточненным в порядке ст.49 АПК РФ (л.д.47-48) к ООО «Пескарь»: о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального образования город Алейск Алтайского края №4 от 18.08.2010; о прекращении права собственности ООО «Пескарь» на нежилое помещение №67, расположенное по адресу: пер. Ульяновский, 90, г. Алейск, общей площадью 111,3 кв.м, кадастровый номер объекта 22:62:020306:0008:01:403:002:000053160:0100: 20067; прекращении ипотеки на нежилое помещение №67, расположенное по адресу: пер. Ульяновский, 90, г. Алейск, общей площадью 111,3 кв.м, кадастровый номер объекта 22:62:020306:0008:01:403:002:000053160:0100: 20067; признании права собственности муниципального образования город Алейск на нежилое помещение №67, расположенное по адресу: пер. Ульяновский,90, г. Алейск, общей площадью 111,3 кв.м, с кадастровым номером 22:62:020306:0008:01:403:002:000053160: 0100:20067; взыскании 2 169 200 руб. пени.

Определением суда от 24.01.2013 (л.д.32-33)  к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (далее Управления Росреестра по Алтайскому краю).

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 09.04.2013 (резолютивная часть объявлена 02.04.2013) исковое заявление удовлетворено частично: требования о расторжении договора, прекращении права собственности, ипотеки, признание права собственности удовлетворены в полном объеме, неустойка взыскана в размере 97 707,50 руб. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с данным решением, ООО «Пескарь» подало апелляционную жалобу, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска, указывая, в том числе на то, что:

- в материалы дела не было представлено нотариально заверенного договора купли-продажи недвижимого имущества №4 от 18.08.2010, в связи  чем суд безосновательно пришел к выводу о том, что данный договор является договором залога;

- включением в договор условий, не предусмотренных действующим законодательством, а именно начисление пени из расчета 1% от цены имущества за нарушение сроков внесения платежей, ухудшило условия договора, поставив покупателя в положение, при котором неисполнение данного пункта договора делает нарушение существенным. Судом не были приняты во внимание ссылки ответчика на постановление суда кассационной инстанции по аналогичному делу;

- судом безосновательна была взыскана неустойка в размере 97 707.50 руб., исходя из двукратной учетной ставки Банка России, поскольку в данном случае, в соответствии с Федеральным законом №159 от 22.07.2008 подлежат начислению проценты, исходя из ставки равной 1/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ; кроме того, неустойка была начислена без учета сумм, фактически уплаченных покупателем.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы и настаивал на ее удовлетворении.

Комитет в отзыве на апелляционную жалобу с доводами, в ней изложенными, не согласился, ссылаясь на то, что договором купли-продажи №4 от 18.08.2010 предусмотрена оплата проданного товара в рассрочку на срок три года, соответственно к указанному договору применяются правила ст.489 ГК РФ, в том числе относительно обязанности покупателя оплачивать проценты на просроченную сумму;  договором также предусмотрено  нахождение имущества у продавца в залоге для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Право продавца отказаться от исполнения договора в связи с неоплатой или неполной оплатой покупателем стоимости имущества, закреплено в п.7.1 договора.  

Третье лицо отзыва на апелляционную жалобу не представило.

В соответствии с ч.5 ст.156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителей истца и третьего лица, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства.

Заслушав представителя ответчика, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со ст.268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции от 09.04.2013, апелляционный суд не находит оснований для его отмены или изменения.

Материалами дела установлено, что между муниципальным образованием город Алейск Алтайского края в лице Комитета (продавец) и ООО «Пескарь» (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального образования город Алейск Алтайского края №4 от 18.08.2010 (л.д.17-18), по условиям которого:

-  продавец передает, а покупатель принимает в собственность и оплачивает в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество находящееся в собственности муниципального образования город Алейск Алтайского края: нежилое помещение №67, расположенное по адресу: пер. Ульяновский, 90, г. Алейск, общей площадью 111,3 кв.м., кадастровый номер объекта 22:62:020306:0008:01:403:002:000053160: 0100:20067 (п.1.1);

- цена имущества составляет 1 870 000 руб. с учетом НДС 18% - 336 600 руб. (п.2.1);

- оплата имущества осуществляется покупателем путем перечисления денежных средств в размере 1 533 400 руб. без НДС в срок со дня заключения настоящего договора до 18.08.2012 на счет продавца. Сумму НДС 18% в размере 336 600 руб. покупатель оплачивает в налоговый орган самостоятельно (п.п.2.2, 2.3);

- уплата денежной суммы в размере 1 533 400 руб. производится в следующем порядке: платеж в сумме 61 336 руб. вносится в срок не позднее 28.08.2010, платеж в сумме 153 340 руб. вносится в срок не позднее 18.08.2011, платеж в сумме 398 684 руб. вносится в срок не позднее 18.08.2012, платеж в сумме 920 040 руб. вносится в срок не позднее 18.08.2013 (п.2.5);

- на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования, действовавшей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества, составлявшей на 15.12.2009 -  9%. Покупатель производит расчеты с продавцом за приобретенное имущество согласно графику внесения платежей, являющемуся неотъемлемой частью указанного договора (Приложение №1) (п.2.6);

- имущество находится в залоге у покупателя до полной его оплаты (п.2.8).

В приложении №1 к договору №4 от 18.08.2010 стороны утвердили график внесения платежей, с учетом начисленных процентов, согласно которому денежные средства должны быть уплачены не позднее: 28.08.2010 – 62 596,33 руб., 18.08.2011 – 196 292 руб., 18.08.2012 – 438 245,72 руб., 18.08.2013 – 947 641,20 руб. (л.д.19).

По акту приема-передачи от 18.08.2010 имущество было передано покупателю (л.д.20).

Право собственности ООО «Пескарь» на нежилое помещение №67, расположенное по адресу: пер. Ульяновский, 90, г. Алейск, общей площадью 111,3 кв.м., было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с ограничением (обременением) – ипотека в силу закона (Выписка из ЕГРП №22-0-1-54/4201/2013-40 от 28.02.2013 – л.д.57-59)

Поскольку платежи за оплату недвижимого имущества осуществлялись покупателем с нарушением установленного графика, Комитет направлял в адрес ООО «Пескарь» претензии №651 от 21.09.2012, №780 от 31.10.2012, в которых требовал исполнять принятые на себя обязательства и предупреждал об обращении в суд в случае их неисполнения (л.д.21-25).

Ненадлежащее исполнение ООО «Пескарь» обязательств  внесения платежей за приобретенное имущество, явилось основанием для обращения Комитета с настоящим иском в арбитражный суд.   

Удовлетворяя заявленные требования частично, суд первой инстанции исходил из того, что на 19.03.2013 просрочка внесения платежей составляет 213 дней, ответчик из 1 533 400 руб. выкупной цены оплатил  только 214 676 руб., что составляет 14 процентов выкупной стоимости.

Выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела.

Статьями 309, 310 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Исходя из п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п.1 ст.486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно п.п.1, 3 ст.488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, и в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченного товара.

Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (ст.489 ГК РФ).

На основании п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при следующих условиях: при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Исходя из разъяснений, изложенных в п.65 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст.450 ГК РФ.

Пунктом 7.1 договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального образования город Алейск Алтайского края №4 от 18.08.2010  стороны согласовали в качестве основания для его расторжения – неоплату или неполную оплату  покупателем стоимости имущества.  

Как следует из материалов дела, платежным поручением №79 от 27.08.2010 (л.д.9) ответчик произвел платеж истцу в размере 62 596,33 руб., а платежным поручением №416 от 31.08.2011 оплатил 196 292 руб. (л.д.8), платеж в размере 438 245,72 руб. по сроку уплаты 18.08.2012 на момент рассмотрения апелляционной жалобы не внесен.

Таким образом, платеж в размере 196 292 руб. поступил с нарушением установленного срока на 12 дней (график – 18.08.2011, факт – 31.08.2011), платеж в размере 438 245,72 руб. на дату рассмотрения дела в суде первой инстанции не поступил и просрочка внесения платежа по состоянию на 19.03.2013, составила 213 календарных дней (график - 18.08.2012).

При изложенных обстоятельствах, учитывая, что неоплата имущества в установленный договором срок является существенным нарушением договора, у суда не имелось оснований для отказа в удовлетворении требований Комитета о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества №4 от 18.08.2010, о прекращении права собственности ООО «Пескарь» на нежилое помещение №67, расположенное по адресу: пер. Ульяновский, 90, г. Алейск, общей площадью 111,3 кв.м, прекращении ипотеки на данное нежилое помещение и признание на него права собственности муниципального образования город Алейск.

Довод подателя жалобы о непредставлении в материалы дела  нотариально заверенного договора купли-продажи недвижимого имущества №4 от 18.08.2010 и безосновательности вывода о том, что данный договор является договором залога, подлежит отклонению.

Пунктом 5 ст.5 Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлено, что в случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны.

Федеральным